Как проверить собственника дома и земельного участка перед покупкой

При покупке загородной недвижимости недостаточно убедиться, что дом нравится, участок подходит по площади, а цена кажется разумной. До внесения аванса важно проверить, кто именно продаёт недвижимость, действительно ли этот человек является собственником дома и земли и вправе ли он распоряжаться обоими объектами.

У загородной недвижимости есть особенность: дом и земельный участок — это два самостоятельных объекта недвижимости. Поэтому проверять необходимо каждый из них отдельно.

Разберём, как проверить собственника дома и земельного участка перед покупкой, какие документы запросить у продавца и какие обстоятельства должны насторожить покупателя.

С чего начать проверку собственника дома

Первое, что необходимо установить:

• кто является собственником дома
• кто является собственником земельного участка
• сколько собственников у каждого объекта
• совпадают ли собственники дома и земли
• совпадают ли принадлежащие им доли
• на основании какого документа возникло право собственности
• имеются ли ограничения и обременения

Ошибка — проверить документы только на жилой дом.

Например, продавец может быть собственником дома, а участок принадлежать другому человеку. Или дом принадлежит одному супругу, а земельный участок находится в долевой собственности нескольких лиц.

Поэтому в загородной сделке проверка всегда начинается с двух объектов: дома и земли.

Если вы только начинаете проверять загородную недвижимость, сначала рекомендуем ознакомиться с нашим общим материалом «Как проверить дом перед покупкой».

Как узнать, кто является собственником дома и участка

Большинство покупателей начинает с поиска собственника по адресу или кадастровому номеру.

В интернете можно встретить множество сервисов, обещающих:

• узнать собственника дома по адресу
• узнать собственника земельного участка по кадастровому номеру
• получить ФИО владельца бесплатно
• проверить собственника онлайн

Но здесь нужно учитывать действующие правила доступа к ЕГРН.

Персональные данные физического лица — собственника недвижимости — по общему правилу не раскрываются третьим лицам в обычной выписке ЕГРН без согласия правообладателя, за исключением предусмотренных законом случаев.

Поэтому рассчитывать на то, что покупатель введёт адрес дома или кадастровый номер участка и свободно получит ФИО владельца, сегодня не стоит.

Практически правильный путь другой: попросить продавца предоставить актуальные выписки из ЕГРН на дом и на земельный участок и сопоставить содержащиеся в них сведения с паспортом продавца и документами, на основании которых возникло право собственности.

Подробнее о том, какие сведения необходимо смотреть в реестре, мы рассказывали в статье «Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок: что проверить перед покупкой».

Почему недостаточно просто узнать фамилию собственника

Даже если вы установили, что перед вами действительно владелец дома, это ещё не означает, что сделка безопасна.

Нужно ответить как минимум на четыре вопроса:

1. Действительно ли продавцу принадлежит и дом, и участок?
2. Имеет ли он право распоряжаться недвижимостью самостоятельно?
3. Нет ли других лиц, чьи права необходимо учитывать?
4. Нет ли обстоятельств, из-за которых сделка впоследствии может быть оспорена?

Именно поэтому «узнать собственника» и «проверить собственника перед покупкой» — не одно и то же.

Сверьте данные собственника с паспортом

Попросите продавца предъявить оригинал паспорта.

Проверьте:

• фамилию, имя и отчество
• дату рождения
• серию и номер паспорта
• фотографию
• дату выдачи документа
• данные в документах на недвижимость

Особенно внимательно стоит относиться к ситуации, когда право собственности оформлялось много лет назад и после этого собственник менял фамилию.

Само по себе несовпадение старой фамилии в документе-основании с текущим паспортом не означает проблему, но продавец должен подтвердить изменение персональных данных соответствующими документами.

Проверьте отдельно дом и земельный участок

Это один из важнейших пунктов именно при покупке загородной недвижимости.

Необходимо получить сведения по обоим кадастровым номерам.

Проверьте:

По дому

• собственника
• долю в праве
• кадастровый номер
• площадь
• назначение объекта
• ограничения и обременения

По земельному участку

• собственника
• долю
• площадь
• категорию земли
• вид разрешённого использования
• ограничения и обременения

Дополнительно участок необходимо проверить по границам, ЗОУИТ, сервитутам и другим земельным рискам.

Для этого у нас есть отдельный материал: «Что проверить перед покупкой земельного участка».

Что делать, если собственники дома и участка разные

Такая ситуация требует отдельного анализа.

Причины могут быть совершенно законными: например, дом и земля приобретались или оформлялись в разные периоды.

Но покупать объект, не выяснив правовую конструкцию, нельзя.

Необходимо понять:

• кому принадлежит дом
• кому принадлежит земельный участок
• на каком основании собственник дома пользуется землёй
• что именно перейдёт покупателю по договору
• не останется ли после сделки дом на чужой земле

Если продавец утверждает, что «так было всегда» или «участок потом оформите», это не объяснение юридической ситуации.

До внесения аванса необходимо разобраться, какие права на каждый объект будут зарегистрированы за покупателем после сделки.

Проверьте основание возникновения права собственности

В выписке ЕГРН важно увидеть зарегистрированное право, но покупателю желательно понимать и как продавец стал собственником.

Основанием может быть:

• договор купли-продажи
• договор дарения
• свидетельство о праве на наследство
• решение суда
• договор приватизации
• соглашение о разделе имущества
• иной документ

Разные основания возникновения права имеют разные риски.

Например, при наследовании стоит понимать, когда было открыто наследство и нет ли потенциальных споров с другими наследниками.

При дарении важны обстоятельства совершения сделки.

При старой покупке — история переходов права и возможное участие супругов.

Подробно проверку таких документов лучше проводить отдельно. Мы также подготовили материал о том, как проверить правоустанавливающие документы на дом и земельный участок перед покупкой.

Состоял ли продавец в браке при покупке недвижимости

Один из самых недооценённых вопросов покупателя: не только состоит ли продавец в браке сейчас, но и состоял ли он в браке в момент приобретения дома и участка.

Недвижимость, приобретённая супругами в браке за общие средства, по общему правилу относится к совместному имуществу.

Поэтому может потребоваться нотариальное согласие второго супруга на продажу.

Особенно внимательно проверяйте ситуацию, когда:

• собственник сейчас разведен
• недвижимость была куплена во время предыдущего брака
• раздел имущества после развода документально не проводился

Сам факт развода не означает автоматически, что бывший супруг утратил права на ранее приобретённое совместное имущество.

Если собственников несколько

Дом или земельный участок могут находиться в долевой собственности.

Например:

• по 1/2 у супругов
• по 1/3 у наследников
• дом принадлежит одному человеку, а участок — нескольким

В этом случае необходимо проверить каждого правообладателя.

Важно установить:

• размер долей
• кто именно участвует в продаже
• продаётся весь объект или только доля
• требуется ли нотариальное удостоверение конкретной сделки
• имеются ли среди собственников несовершеннолетние

Если все собственники одновременно продают принадлежащие им доли в рамках одной сделки, порядок оформления может отличаться от продажи одной отдельной доли. Поэтому вопрос нотариальной формы нужно оценивать применительно к конкретной сделке.

Если собственник несовершеннолетний

Когда собственником дома, участка или доли является ребёнок, обычной подписи родителя для продажи недостаточно.

Как правило, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а сама сделка требует соблюдения специальной процедуры.

Покупателю необходимо проверить:

• возраст собственника
• кто является его законным представителем
• наличие решения органа опеки
• соответствие сделки условиям этого разрешения

Такую сделку лучше не проводить без полноценной юридической проверки.

Если дом продают по доверенности

Продажа недвижимости представителем сама по себе законна, но для покупателя это дополнительный риск.

Нужно проверить:

• существует ли собственник
• кто выдал доверенность
• кому она выдана
• срок её действия
• имеет ли представитель право продавать конкретную недвижимость
• может ли представитель подписывать договор
• имеет ли он право получать деньги
• не была ли доверенность отменена

Если собственник доступен, разумно лично связаться с ним и подтвердить:

• намерение продать недвижимость
• согласованную цену
• полномочия представителя

Особенно осторожно стоит относиться к ситуации, когда представитель категорически препятствует контакту покупателя с собственником.

Проверьте продавца на банкротство

Даже полностью зарегистрированное право собственности не исключает рисков со стороны самого продавца.

Если собственник имеет серьёзные долги или находится в процедуре банкротства, его сделки могут стать предметом последующего оспаривания.

Особенно насторожить должны:

• действующая процедура банкротства
• большое количество исполнительных производств
• многочисленные судебные споры о взыскании долгов
• срочная продажа недвижимости
• существенное отклонение цены от рыночной
• попытка значительно занизить стоимость в договоре

Поэтому проверка продавца должна включать не только ЕГРН, но и анализ его финансово-правового положения.

Проверьте судебные споры

Желательно проверить судебные дела с участием собственника.

Интерес представляют споры:

• о праве собственности
• наследовании
• разделе имущества супругов
• признании сделок недействительными
• взыскании крупных долгов
• банкротстве
• земельных границах
• сервитутах

Наличие судебного дела не означает автоматически, что недвижимость нельзя покупать.

Но покупателю необходимо понимать, касается ли спор непосредственно приобретаемого дома или земельного участка и может ли решение суда повлиять на право продавца.

Проверьте исполнительные производства

Отдельно стоит проверить наличие исполнительных производств в отношении собственника.

Это помогает выявить:

• значительные долги
• взыскания
• исполнительные производства
• потенциальный риск ареста имущества

Важно помнить: отсутствие ареста в ЕГРН сегодня не гарантирует, что финансовые проблемы продавца отсутствуют вообще.

Поэтому проверка собственника должна быть комплексной.

Может ли собственник понимать значение сделки

Сделка может быть оспорена, если будет доказано, что в момент её совершения человек не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

Поэтому при общении с продавцом обращайте внимание на его состояние.

Поводом для дополнительной проверки могут стать:

• выраженная спутанность речи
• непонимание сути продажи
• резкая зависимость от сопровождающих лиц
• противоречивые ответы
• очевидные проблемы с памятью
• ситуация, когда собственник практически не участвует в переговорах

Особенное внимание требуется при продаже недвижимости пожилым или тяжело больным человеком.

При этом одна справка сама по себе не способна полностью исключить риск последующего спора.

Кто зарегистрирован в доме

Регистрация по месту жительства и право собственности — разные вещи.

Человек может быть прописан в доме и не являться его собственником.

И наоборот, собственник может вообще не быть зарегистрирован по адресу недвижимости.

Перед покупкой жилого дома необходимо установить:

• кто зарегистрирован в доме
• кто будет снят с регистрационного учёта
• есть ли лица, сохраняющие право пользования после продажи
• имеются ли несовершеннолетние зарегистрированные лица
• не существует ли иных оснований для сохранения права проживания

Этот вопрос желательно урегулировать до подписания основного договора.

Какие документы попросить у продавца до аванса

Минимальный пакет для первичной проверки:

1. Паспорт собственника
2. Выписка ЕГРН на дом
3. Выписка ЕГРН на земельный участок
4. Документы, на основании которых возникло право собственности
5. Документы о браке или разводе, если они имеют значение для сделки
6. Нотариальное согласие супруга — когда оно необходимо
7. Доверенность — если действует представитель
8. Разрешение органа опеки — если есть несовершеннолетние собственники
9. Документы, подтверждающие отсутствие иных препятствий для сделки в конкретной ситуации

При сложной истории объекта перечень может быть значительно шире.

Красные флаги при проверке собственника

Проверку стоит остановить и разобраться глубже, если:

• продавец не хочет показывать оригиналы документов
• дом и участок принадлежат разным людям, но продавец не может объяснить почему
• собственник сменился непосредственно перед продажей
• объект недавно получен по наследству или подарен
• продажа идёт исключительно через представителя
• собственник недоступен для общения
• продавец торопит с авансом до проверки
• есть серьёзные долги или исполнительные производства
• цена значительно ниже рынка без понятной причины
• собственник разводился, а недвижимость приобреталась в браке
• имеются несовершеннолетние собственники
• данные в документах противоречат друг другу

Каждый такой факт по отдельности ещё не означает, что покупать объект нельзя.

Но это основание не ускорять сделку, а расширять проверку.

Когда проверять собственника повторно

Проверка, сделанная месяц назад, не всегда достаточна к моменту сделки.

Перед подписанием договора желательно ещё раз убедиться, что:

• собственник не изменился
• не зарегистрировано новое обременение
• не появился арест или запрет
• не возник судебный спор
• доверенность продолжает действовать
• продавец не вступил в процедуру банкротства
• условия сделки соответствуют ранее согласованным

Особенно это важно, если между авансом и основной сделкой прошло несколько недель.

Проверить собственника — только часть проверки загородного дома

Даже юридически надёжный продавец может продавать проблемную недвижимость.

После проверки собственника необходимо проверить:

• границы земельного участка
• разрешённое использование земли
• ЗОУИТ
• сервитуты
• подъезд к участку
• зарегистрирован ли дом
• соответствуют ли площадь и характеристики дома сведениям ЕГРН
• нет ли незарегистрированных построек
• коммуникации
• техническое состояние здания

Поэтому собственника нельзя проверять отдельно от самого объекта.

Если вы покупаете дом и хотите проверить сделку до аванса

При покупке загородной недвижимости основные риски часто скрываются не в самом договоре купли-продажи, а в истории собственности, документах на землю, семейном положении владельца, обременениях и предыдущих сделках.

Специалисты Ипомакс могут провести юридическую проверку дома и земельного участка перед покупкой: изучить документы собственника, ЕГРН, основания возникновения права, историю объекта и обстоятельства, которые могут привести к оспариванию сделки.

По итогам проверки покупатель получает понятный вывод: какие риски обнаружены, что необходимо запросить у продавца и можно ли переходить к авансу и сделке.

Узнать подробнее о сопровождении сделки →

Короткий чек-лист покупателя

Перед внесением аванса убедитесь, что вы проверили:

• [ ] собственника дома
• [ ] собственника земельного участка
• [ ] доли по обоим объектам
• [ ] паспорт продавца
• [ ] документы-основания
• [ ] семейное положение
• [ ] права супруга или бывшего супруга
• [ ] доверенность, если есть представитель
• [ ] несовершеннолетних собственников
• [ ] сведения ЕГРН
• [ ] ограничения и обременения
• [ ] банкротство
• [ ] судебные дела
• [ ] исполнительные производства
• [ ] зарегистрированных в доме лиц
• [ ] актуальность всех сведений непосредственно перед сделкой

Главное правило простое: перед покупкой загородной недвижимости нужно проверить не только дом и землю, но и человека, который их продаёт.

Запись о собственнике в ЕГРН — начало проверки, а не её окончание.