Как продать дом, который находится в ипотеке

Дом находится в ипотеке, кредит ещё не погашен, но обстоятельства изменились: нужно переехать, уменьшить ежемесячные расходы, купить более дешёвое жильё или просто избавиться от слишком большой кредитной нагрузки.

Возникает главный вопрос: можно ли продать дом, если ипотека ещё не выплачена?

Да, можно.

Но ипотечный дом нельзя продавать так же, как недвижимость без обременений. Дом находится в залоге у банка, поэтому сначала нужно понять размер задолженности, согласовать допустимую схему сделки и правильно организовать расчёты.

Разберёмся по шагам.

Кому принадлежит дом, если он находится в ипотеке

Иногда собственники говорят: «Дом пока принадлежит банку — я же ещё не выплатил ипотеку».

Это не совсем так. Собственником дома остаётся заёмщик. Однако на недвижимость зарегистрирована ипотека в пользу банка.

По общему правилу продать заложенный объект можно с согласия банка-залогодержателя, если договором об ипотеке не предусмотрен другой порядок.

Поэтому наличие ипотеки не делает продажу невозможной. Просто в сделке появляется ещё одна сторона, интересы которой необходимо учитывать, — банк.

С чего начинать продажу ипотечного дома

Я бы начинал не с размещения объявления.

Сначала нужно узнать две цифры:

1. Сколько вы реально должны банку
2. Сколько ваш дом реально стоит на рынке

Допустим: рыночная стоимость дома — 15 млн рублей; остаток ипотеки — 6 млн рублей.

Тогда после погашения кредита у собственника остаётся разница за вычетом расходов, связанных со сделкой.

А теперь другая ситуация: дом реально можно продать за 9 млн рублей; банку нужно вернуть 10 млн рублей.

Тогда денег от продажи уже недостаточно для полного погашения задолженности.

И это принципиально разные ситуации.

Поэтому первым делом нужно запросить в банке актуальную сумму полного погашения кредита и одновременно определить реальную рыночную стоимость дома.

Вариант 1. Сначала погасить ипотеку, потом продать дом

Самая понятная для покупателя схема — сначала полностью закрыть кредит и снять ипотечное обременение.

После этого дом продаётся уже как обычный объект недвижимости.

Погасить кредит продавец может, например:

• собственными средствами
• деньгами, полученными из другого источника
• в отдельных случаях средствами будущего покупателя в рамках заранее согласованной схемы

После погашения кредита прекращается ипотека и соответствующая запись должна быть погашена в ЕГРН.

Преимущество этой схемы очевидно: покупателю проще воспринимать объект, который на момент основной сделки уже свободен от залога.

Но далеко не у каждого продавца есть несколько миллионов рублей, чтобы сначала закрыть ипотеку.

Поэтому на практике используют и другие варианты.

Вариант 2. Продать дом с участием банка

Один из распространённых вариантов — провести продажу таким образом, чтобы часть денег покупателя пошла непосредственно на погашение существующей ипотеки.

Условно схема может выглядеть так:

• дом продаётся за 15 млн рублей
• остаток долга перед банком — 6 млн рублей
• 6 млн рублей направляются на погашение кредита
• оставшиеся деньги получает продавец в соответствии с согласованным порядком расчётов

Но конкретная механика зависит от банка.

Поэтому ещё до получения аванса от покупателя стоит выяснить:

• согласует ли банк продажу
• какую сумму необходимо внести для полного погашения кредита
• каким образом должны проходить расчёты
• когда будет погашена запись об ипотеке
• какие документы потребуются
• возможно ли провести сделку, если покупатель тоже использует ипотеку

Сначала нужно понять схему, и только потом обещать покупателю конкретные сроки и порядок сделки.

Вариант 3. Покупатель тоже приобретает дом в ипотеку

Такой вариант возможен.

То, что дом уже находится в ипотеке продавца, само по себе не означает, что покупатель обязан приобретать его только за наличные.

Но сделка становится сложнее.

Нужно согласовать действия сразу нескольких участников:

• продавца;
• покупателя;
• банка, в залоге у которого находится дом;
• банка покупателя, если используется новый ипотечный кредит.

При этом необходимо состыковать погашение старой ипотеки, переход права собственности и оформление нового залога.

Поэтому возможность такой сделки лучше проверять ещё до того, как стороны подпишут авансовое соглашение и установят жёсткие сроки.

Можно ли самостоятельно продать заложенный дом для погашения ипотеки

Для физических лиц законом предусмотрена отдельная процедура самостоятельной реализации заложенной недвижимости.

Собственник может обратиться к банку с заявлением о самостоятельной продаже объекта для погашения кредита.

Банк рассматривает заявление и при отсутствии предусмотренных законом препятствий согласовывает самостоятельную реализацию, указывая, в частности, размер своих требований, минимальную цену продажи и порядок расчётов.

По общему правилу на такую реализацию предоставляется четыре месяца со дня получения банком заявления. По соглашению этот срок может быть увеличен.

Этот механизм особенно важен для собственников, которые уже понимают, что дальше обслуживать кредит будет тяжело, но хотят самостоятельно продать недвижимость, а не доводить ситуацию до обращения взыскания.

Что делать, если уже появилась просрочка

Просрочка сама по себе ещё не означает, что продать дом невозможно.

Но затягивать в такой ситуации не стоит.

Нужно как можно быстрее выяснить:

• текущий размер задолженности
• сумму просроченных платежей
• начислены ли дополнительные платежи
• началась ли уже процедура взыскания
• какова реальная рыночная стоимость дома
• достаточно ли денег от продажи для полного расчёта с банком

Для собственника здесь особенно важно время.

Пока дом просто выставлен по завышенной цене и месяцами ждёт покупателя, ипотечные платежи никуда не исчезают.

И если причина продажи именно в финансовой нагрузке, неправильная стартовая цена может только ухудшить ситуацию.

А если денег от продажи не хватает на погашение ипотеки

Это одна из самых неприятных ситуаций.

Например:

• остаток кредита — 10 млн рублей
• рыночная стоимость дома — 8,5 млн рублей

Даже если покупатель заплатит полную рыночную цену, после продажи останется непогашенный долг.

Значит, до выхода на сделку нужно понимать, за счёт каких средств будет закрыта разница и какой вариант готов согласовать банк.

Именно поэтому при продаже ипотечного дома нельзя ориентироваться только на фразу: «Мне нужно получить за него столько-то».

Рынку всё равно, сколько собственнику нужно для закрытия кредита.

Дом стоит столько, сколько за него готовы заплатить покупатели с учётом его местоположения, состояния, участка, документов и конкурирующих предложений.

Ипотека не означает, что дом нужно продавать дешевле

Сам факт наличия ипотеки не уменьшает рыночную стоимость дома.

Покупатель оценивает прежде всего сам объект:

• расположение
• площадь дома и участка
• состояние
• инженерные коммуникации
• транспортную доступность
• документы
• альтернативные предложения на рынке

Но ипотека может усложнить сделку.

И если продавец не может внятно объяснить покупателю, как будет погашен кредит и когда снимут обременение, покупатель может просто выбрать другой объект.

Поэтому задача продавца — не давать большую скидку «за ипотеку», а заранее сделать схему сделки понятной и безопасной.

Что проверить перед продажей именно загородного дома

С ипотечной квартирой обычно проще.

При продаже дома покупатель одновременно оценивает и здание, и земельный участок.

Поэтому кроме ипотеки стоит заранее проверить:

• зарегистрированы ли права на дом и участок
• соответствует ли площадь дома сведениям ЕГРН
• определены ли границы участка
• нет ли других обременений и ограничений
• оформлены ли объекты, которые могут иметь значение для сделки
• совпадает ли фактическое использование участка с документами
• имеются ли обстоятельства, из-за которых потребуется дополнительное согласование сделки

Если такие проблемы обнаружатся уже после того, как покупатель найден, сделка может затянуться или вообще развалиться.

Если использовался материнский капитал

Такую ситуацию стоит проверять отдельно.

Если детям уже принадлежат доли в доме, продажа может потребовать соблюдения дополнительных требований, в том числе связанных с органами опеки.

Также необходимо проверить, исполнены ли обязательства, возникшие в связи с использованием средств материнского капитала.

Поэтому ещё до выхода на рынок стоит понять, каким образом была оформлена недвижимость и кому принадлежат доли.

Главная ошибка при продаже ипотечного дома

На мой взгляд, самая частая ошибка выглядит так:

• собственник выставляет дом
• находит покупателя
• получает аванс

а потом впервые звонит в банк и спрашивает: «А как теперь нам провести сделку?»

И здесь могут начаться проблемы.

Выясняется, что банк использует другую схему расчётов.

Нужны дополнительные документы.

Невозможно уложиться в обещанные покупателю сроки.

Не подходит ипотека покупателя.

Или возникает другая проблема, которую можно было обнаружить заранее.

Покупатель начинает нервничать и может отказаться от сделки.

Поэтому последовательность должна быть обратной.

Как я бы готовил ипотечный дом к продаже

До размещения объявления я бы прошёл пять шагов.

Шаг 1. Узнал точную сумму полного погашения ипотеки.

Не примерный остаток из памяти, а актуальную сумму в банке.

Шаг 2. Определил реальную рыночную стоимость дома.

Не ту цену, которую хотелось бы получить, а диапазон, в котором сегодня действительно продаются сопоставимые объекты.

Шаг 3. Посчитал финансовый результат.

Сколько останется после погашения кредита и обязательных расходов.

Шаг 4. Проверил документы на дом и земельный участок.

Чтобы потенциальные проблемы не обнаруживал уже покупатель или его банк.

Шаг 5. Согласовал возможную схему сделки.

И только после этого выводил бы дом в продажу.

Если ипотека стала слишком тяжёлой

Если причина продажи в том, что ежемесячный платёж стал неподъёмным, главная ошибка — ждать до последнего.

Иногда собственник несколько месяцев пытается «как-нибудь вытянуть» ипотеку, а к продаже возвращается уже тогда, когда появились серьёзные просрочки.

Продажа дома — не всегда единственное решение.

Но если вы понимаете, что хотите выйти из кредита, лучше заранее посчитать варианты:

• сколько сейчас стоит дом
• сколько осталось выплатить банку
• сколько денег останется после продажи
• что можно купить взамен
• есть ли смысл продавать сейчас или существуют другие варианты

Об этом я отдельно написал в статье «Что делать, если нечем платить ипотеку за дом».

Главное

Продать дом, который находится в ипотеке, можно.

Но до поиска покупателя нужно ответить на три вопроса:

Сколько дом реально стоит?

Сколько нужно вернуть банку?

По какой схеме конкретный банк позволит провести сделку?

Если эти три вопроса решены заранее, ипотека становится не препятствием для продажи, а просто ещё одним элементом сделки, который нужно правильно организовать.

А вот если сначала найти покупателя, а потом начинать разбираться с банком и документами, риск потерять сделку становится значительно выше.