Что делать, если нечем платить ипотеку за дом

Потеря работы, снижение дохода, рост расходов — и платеж по ипотеке, который раньше был посильным, вдруг начинает забирать почти все деньги семьи.

В такой ситуации обычно появляются две крайности.

Первая — терпеть до последнего и надеяться, что всё как-нибудь наладится.

Вторая — срочно выставлять дом на продажу, лишь бы избавиться от кредита.

На мой взгляд, ошибкой может оказаться и то, и другое.

Если платить ипотеку за дом становится тяжело, сначала нужно спокойно посчитать ситуацию и ответить на главный вопрос: дом ещё имеет смысл сохранять или продажа уже становится более разумным решением?

Не ждите, пока появится серьёзная просрочка

Самая неприятная ситуация возникает не тогда, когда собственник понимает, что ему тяжело платить ипотеку.

А тогда, когда он понимает это слишком поздно.

Пока платежи вносятся и ситуация находится под контролем, у человека обычно значительно больше возможностей: обратиться в банк, попробовать снизить финансовую нагрузку, спокойно оценить дом и, если потребуется, начать продажу без спешки.

Поэтому первым делом нужно разобраться не с эмоциями, а с цифрами.

Посмотрите:

• сколько осталось выплатить банку
• какой сейчас ежемесячный платеж
• какой реальный доход семьи
• сколько денег остается после обязательных расходов
• есть ли финансовая подушка
• сколько сегодня реально стоит ваш дом
• сколько денег останется после его продажи и погашения ипотеки

Последняя цифра особенно важна.

Предположим, остаток ипотеки составляет 7 млн рублей.

Сам по себе долг в 7 млн может выглядеть пугающе.

Но если дом реально можно продать за 14 млн рублей, ситуация выглядит уже совершенно иначе.

После погашения кредита у собственника остается существенная сумма, которую можно использовать для покупки другого жилья или восстановления финансовой устойчивости семьи.

Поэтому оценивать нужно не только размер долга.

Нужно понимать стоимость собственного капитала, который находится в доме.

Сначала стоит понять: проблема временная или постоянная

Это, пожалуй, главный вопрос.

Одно дело, если человек временно потерял работу, но уже ищет новую и понимает, что через несколько месяцев доход восстановится.

Совсем другое — если семейный доход сократился надолго, а ипотечный платеж теперь объективно слишком большой.

В первом случае имеет смысл попытаться сохранить дом.

Во втором постоянная борьба за ежемесячный платеж может только отсрочить неизбежное решение.

Поэтому я бы задал себе простой вопрос: что конкретно должно измениться через три, шесть или двенадцать месяцев, чтобы я снова мог нормально платить ипотеку?

Если на него есть понятный ответ — возможно, продавать дом действительно рано.

Если ответа нет — стоит хотя бы просчитать продажу.

Можно ли временно уменьшить нагрузку по ипотеке

Да.

Если финансовые трудности временные, первым шагом стоит обратиться в банк и узнать о возможных вариантах реструктуризации кредита.

При определённых обстоятельствах заемщик также может получить ипотечные каникулы — временно приостановить платежи или уменьшить их размер.

Например, Банк России относит к возможным основаниям потерю работы, длительную нетрудоспособность и существенное снижение дохода при соблюдении предусмотренных законом условий. (Центральный банк России)

Но здесь есть важный момент.

Ипотечные каникулы дают время, но сами по себе не решают финансовую проблему.

Поэтому пользоваться ими имеет смысл, если это время действительно позволит восстановить доход.

Если же платеж по ипотеке уже в принципе не соответствует возможностям семьи, отсрочка может просто перенести решение на несколько месяцев.

Когда стоит задуматься о продаже дома

Я бы серьёзно рассматривал этот вариант, если одновременно происходит несколько вещей:

• ипотечный платеж стал постоянно забирать слишком большую часть семейного дохода
• финансовая подушка заканчивается
• восстановление прежнего дохода пока не просматривается
• приходится занимать деньги, чтобы внести очередной платеж
• начинают накапливаться другие долги
• содержание самого дома тоже стало финансовой нагрузкой

Особенно тревожный сигнал — когда человек уже не оплачивает ипотеку из текущего дохода, а фактически проедает накопления ради сохранения дома.

В такой ситуации важно хотя бы сравнить два сценария.

Сценарий первый: оставить дом

Посчитайте, сколько денег потребуется семье на обслуживание ипотеки в ближайший год.

Например, платеж составляет 80 000 рублей.

За год это уже 960 000 рублей — без учета содержания самого дома, коммунальных расходов, ремонта, налогов и других затрат.

Теперь нужно понять, откуда возьмутся эти деньги.

Если ответ понятен — хорошо.

Если для этого придется постоянно залезать в накопления или новые кредиты, нужно считать второй вариант.

Сценарий второй: продать дом

Здесь ключевой расчет другой:

реальная цена продажи дома – остаток ипотеки – расходы по сделке = сумма, которая останется собственнику.

И именно эту цифру нужно сравнивать с первым сценарием.

Ипотечный дом можно продать

Иногда собственники годами платят неподъемную ипотеку просто потому, что уверены: «Пока кредит не погашен, дом продать нельзя».

Это не так.

Дом действительно находится в залоге у банка, поэтому сделка отличается от обычной продажи недвижимости. Но российское законодательство предусматривает возможность продажи заложенной недвижимости.

В том числе в Законе об ипотеке существует отдельный механизм самостоятельной реализации заложенного имущества физическим лицом для погашения обязательств перед кредитором.

Конкретная схема сделки зависит от банка, условий кредита и ситуации собственника.

Но сама ипотека не означает, что нужно сначала полностью погасить кредит своими деньгами и только потом искать покупателя.

Почему лучше принимать решение до серьёзной просрочки

Когда человек продаёт дом добровольно, у него есть важное преимущество — время.

• Можно правильно определить цену
• Подготовить дом
• Сделать нормальную рекламу
• Провести показы
• Получить несколько предложений
• Поторговаться с покупателем
• Выбрать приемлемую схему сделки с банком

Но чем сильнее финансовое давление, тем меньше свободы в переговорах.

Собственник начинает думать уже не: «За сколько разумно продать мой дом?»

а: «Как бы закрыть очередной платеж?»

Именно поэтому решение о возможной продаже лучше принимать заранее.

Не обязательно сразу выставлять объект на рынок.

Но понимать его реальную стоимость нужно уже в тот момент, когда ипотека становится тяжелой.

Не продавайте дом только за сумму остатка ипотеки

Это одна из самых дорогостоящих ошибок, которую может совершить собственник.

Предположим: остаток кредита — 8 млн рублей; реальная рыночная стоимость дома — 14 млн рублей.

Когда человеку тяжело платить ипотеку, он психологически начинает воспринимать эти 8 млн как главную цифру.

Появляется мысль: «Продам хотя бы за 9–10 миллионов, закрою банк — и забуду».

Но таким образом можно потерять несколько миллионов собственного капитала.

Банк интересует размер задолженности.

Собственника должна интересовать рыночная стоимость его недвижимости.

Это разные вещи.

А если после продажи я смогу купить только квартиру?

Это, наверное, самый сложный вопрос во всей этой ситуации.

Потому что решение здесь уже не только финансовое.

Люди привыкли к дому.

К участку.

К определённому образу жизни.

И перспектива продать загородный дом и переехать, например, в квартиру воспринимается как серьезный шаг назад.

Поэтому иногда собственник готов ещё несколько лет отдавать значительную часть дохода банку, лишь бы сохранить привычный уровень жилья.

Но я бы сравнивал немного другие вещи.

Не: «Дом или квартира?»

А: «Как будет жить моя семья в каждом из этих сценариев через год?»

В одном варианте можно сохранить дом, но продолжать жить от платежа до платежа.

В другом — продать его, закрыть ипотеку, приобрести более доступное жилье и снова получить финансовую свободу.

И только после такого сравнения имеет смысл принимать решение.

Иногда продавать дом вообще не нужно

Обратная ситуация тоже встречается.

Человек испугался временного падения дохода и уже решил срочно продавать недвижимость.

Но после расчетов выясняется, что:

• есть финансовая подушка
• проблема действительно временная
• остаток ипотеки небольшой
• доход должен восстановиться
• продажа сейчас потребует существенного дисконта

В такой ситуации продажа может оказаться хуже, чем сохранение дома.

Поэтому я бы не начинал с вопроса: «Как быстрее продать ипотечный дом?»

Я бы начинал с другого: «Нужно ли его вообще продавать?»

Что я бы сделал на месте собственника

Если платить ипотеку становится тяжело, последовательность действий я бы выстроил так.

Сначала запросил бы у банка точный остаток задолженности.

Затем выяснил бы, существуют ли в моей ситуации варианты реструктуризации или ипотечных каникул.

После этого определил бы реальную рыночную стоимость дома.

И только потом посчитал два сценария: оставить дом и продолжать платить ипотеку;

или продать дом, закрыть кредит и понять, сколько денег останется после сделки.

После такого расчета решение становится значительно менее эмоциональным.

Что делать, если вы уже понимаете, что дом, скорее всего, придется продавать

Не начинать со снижения цены.

И не искать покупателя с формулировкой: «Срочно! Дом в ипотеке!»

Сначала необходимо понять:

• сколько дом реально стоит на сегодняшнем рынке
• какой остаток задолженности перед банком
• как именно будет проходить погашение ипотеки
• сколько времени есть на продажу
• сколько денег должно остаться у собственника после сделки
• какое жилье можно будет приобрести взамен

Только после этого имеет смысл определять цену и выходить на рынок.

Главное

Если стало нечем платить ипотеку за дом, сам факт финансовых трудностей ещё не означает, что дом обязательно нужно продавать.

Но и сохранять недвижимость любой ценой тоже не всегда разумно.

Главная задача собственника — как можно раньше понять три цифры:

• остаток ипотеки
• реальную рыночную стоимость дома
• сумму, которая останется после его продажи

После этого уже можно спокойно выбирать между двумя вариантами: сохранить дом или продать его, пока ситуация ещё находится под вашим контролем.

Если вы рассматриваете продажу ипотечного дома, я бы начинал именно с оценки.

Не с объявления и не со снижения цены.

Сначала нужно понять, за сколько объект действительно можно продать и что останется у вас после расчета с банком.