Участок в водоохранной зоне: можно ли строить дом и что проверить перед покупкой

Участок рядом с рекой, озером или водохранилищем часто выглядит особенно привлекательно: хороший вид, природа, вода рядом.

Но именно у таких участков могут быть ограничения, которые покупатель не замечает при первом осмотре.

Одно из них — попадание участка в водоохранную зону.

Важно сразу понимать: само нахождение земли в водоохранной зоне не означает автоматического запрета на строительство дома. Но использовать участок придётся с учётом специального режима. 

Поэтому до покупки важно выяснить не только, есть ли рядом вода, но и где проходят границы водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы и береговой полосы.

Что такое водоохранная зона

Водоохранная зона — это территория, которая примыкает к морю, реке, ручью, каналу, озеру или водохранилищу.

На ней устанавливается специальный режим хозяйственной деятельности, задача которого — защитить водный объект от загрязнения, засорения, заиления и истощения. 

Проще говоря, участок может находиться в частной собственности и использоваться по назначению, но некоторые действия на нём будут ограничены.

Можно ли строить дом в водоохранной зоне

Да. Само нахождение участка в водоохранной зоне не означает запрета на строительство жилого дома.

Статья 65 Водного кодекса РФ допускает в границах водоохранных зон проектирование, строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию и эксплуатацию объектов при условии соблюдения специального режима и защиты водного объекта от загрязнения. 

Поэтому вопрос перед покупкой стоит формулировать не так: «Участок в водоохранной зоне — можно ли на нём вообще строить?»

А так: «Смогу ли я с учётом всех ограничений разместить здесь тот дом и инженерные сооружения, которые мне нужны?»

И это уже совсем другая проверка.

Сколько метров составляет водоохранная зона

Для рек и ручьёв размер водоохранной зоны зависит от их протяжённости:

• до 10 км — 50 метров
• от 10 до 50 км — 100 метров
• 50 км и более — 200 метров  

Для реки или ручья протяжённостью менее 10 км водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. 

Для озера или водохранилища общая ширина водоохранной зоны составляет 50 метров, но законодательство предусматривает исключения. Например, отдельные правила действуют для небольших водоёмов площадью менее 0,5 км² и для водохранилищ, расположенных на водотоке. 

Поэтому просто открыть обычную карту и измерить расстояние от границы участка до воды недостаточно.

Для конкретного объекта нужно проверять установленные границы.

Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса — в чём разница

Эти два понятия часто путают.

Водоохранная зона — более широкая территория возле водного объекта.

Внутри неё находится прибрежная защитная полоса, где действуют дополнительные ограничения. 

Её ширина в общем случае зависит от уклона берега:

• 30 метров — при обратном или нулевом уклоне
• 40 метров — при уклоне до 3 градусов
• 50 метров — при уклоне 3 градуса и более

Для отдельных водных объектов она может быть шире — например, 200 метров для некоторых территорий, связанных с особо ценными водными биоресурсами. 

В прибрежной защитной полосе дополнительно запрещены, в частности, распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов и выпас сельскохозяйственных животных. 

Для обычного покупателя ИЖС важен сам принцип: нужно понимать, не только попадает ли участок в водоохранную зону, но и находится ли он в прибрежной защитной полосе.

А что такое береговая полоса

Есть ещё одно понятие — береговая полоса.

И это уже не то же самое, что водоохранная зона или прибрежная защитная полоса.

Береговая полоса водного объекта общего пользования предназначена для общего пользования гражданами. По общему правилу её ширина составляет 20 метров. Для каналов, а также рек и ручьёв длиной не более 10 км — 5 метров. 

Граждане имеют право пользоваться такой полосой без использования механических транспортных средств для прохода и пребывания возле воды. 

Поэтому при покупке участка непосредственно у воды нужно проверить три разные вещи: водоохранную зону, прибрежную защитную полосу и береговую полосу.

У каждой из них свой правовой режим.

Какие ограничения действуют в водоохранной зоне

Водный кодекс устанавливает целый перечень ограничений.

Для владельца обычного загородного участка наиболее понятны следующие:

• нельзя сбрасывать сточные, в том числе дренажные, воды
• ограничены движение и стоянка транспорта вне дорог и специально оборудованных мест с твёрдым покрытием
• запрещены отдельные виды деятельности, способные загрязнять водный объект
• действуют требования к организации канализации и отводу стоков. 

Сам дом при этом строить можно при соблюдении установленных требований.

Именно поэтому наличие водоохранной зоны нельзя рассматривать само по себе. Нужно смотреть всю планировку участка.

Как организовать канализацию на участке в водоохранной зоне

Для загородного дома это один из самых важных вопросов.

Водный кодекс допускает использование:

• централизованной канализации
• локальных очистных сооружений
• систем отвода сточных вод в централизованные системы
• водонепроницаемых приёмников

При этом в границах водоохранных зон запрещён сброс сточных, в том числе дренажных, вод. 

Поэтому ещё до покупки участка желательно понимать:

• где будет располагаться система канализации
• какого типа она будет
• куда будут отводиться стоки
• не конфликтует ли выбранное решение с ограничениями участка

Это особенно актуально для участков без центральной канализации.

Как проверить участок в водоохранной зоне перед покупкой

Я бы делал проверку поэтапно.

Общий список рисков, которые стоит проверить до сделки, я собрал в статье: Что проверить перед покупкой участка

1. Проверить основные характеристики участка

Нужно установить:

• кадастровый номер
• площадь и границы
• категорию земли
• вид разрешённого использования

2. Проверить зоны с особыми условиями использования территории

Нужно понять, проходят ли через участок:

• водоохранная зона
• прибрежная защитная полоса
• другие ЗОУИТ

Одного визуального осмотра участка для этого недостаточно.

3. Проверить береговую полосу

Особенно если участок выходит непосредственно к реке или озеру.

Береговая полоса связана с правом общего доступа граждан к водному объекту и имеет отдельный режим использования. 

4. Наложить ограничения на будущую планировку

Вот здесь начинается самая практичная часть проверки.

Нужно понять, где реально можно разместить:

• дом
• парковку
• канализацию
• баню
• хозпостройки
• подъезд

Сам факт наличия водоохранной зоны ещё мало о чём говорит.

Главное — сколько полезной площади участка остаётся после всех ограничений.

5. Проверить сам участок на дополнительные риски

Близость воды может означать не только правовые ограничения.

Дополнительно стоит проверить:

• риск подтопления
• рельеф
• уровень грунтовых вод
• геологию
• дренаж участка.

Именно поэтому участок возле воды желательно оценивать комплексно.

Если участок только частично попадает в водоохранную зону

Это довольно распространённая ситуация.

Например, участок имеет глубину 40–50 метров, а ограничение проходит только по его части.

Само по себе это ещё не делает участок непригодным для строительства.

Нужно смотреть, где проходит граница зоны и остаётся ли нормальное пятно застройки с учётом всех остальных требований.

Иногда ограничения практически не влияют на будущий дом.

А иногда участок площадью 10–12 соток на бумаге после проверки оказывается значительно менее удобным для строительства, чем казалось при осмотре.

Что делать, если дом уже построен в водоохранной зоне

Сам факт нахождения существующего дома в водоохранной зоне не означает автоматически, что дом незаконный.

Строительство объектов в таких зонах допускается при соблюдении требований Водного кодекса. 

Но при покупке готового дома я бы отдельно проверил:

• зарегистрирован ли дом
• где он расположен относительно границ участка и зон ограничений
• какая система канализации используется
• как организован отвод дождевых и дренажных вод
• какие ещё ограничения действуют на участке

Наличие зарегистрированного дома само по себе не заменяет проверку правового режима земельного участка.

Стоит ли покупать участок в водоохранной зоне

Однозначного ответа здесь нет.

Участок возле воды может быть прекрасным вариантом для загородного дома.

Но покупать его стоит только после того, как вы получили ответы как минимум на три вопроса:

• Можно ли разместить на участке нужный вам дом?
• Как будет устроена канализация и отвод воды?
• Какие ограничения будут действовать после покупки?

Если эти вопросы выяснены заранее, наличие водоохранной зоны само по себе не должно быть поводом отказаться от участка.

Гораздо опаснее другая ситуация: сначала купить землю, а уже потом узнавать, что на ней можно строить.

Что проверить до внесения аванса

Если участок находится возле реки, озера или другого водоёма, до внесения аванса я бы рекомендовал проверить:

• кадастровые границы
• вид разрешённого использования
• водоохранную зону
• прибрежную защитную полосу
• береговую полосу
• другие ЗОУИТ
• возможное пятно застройки
• канализацию
• подтопление и грунтовые воды

На практике именно совокупность этих факторов определяет, насколько участок подходит для строительства.

Красивый вид на воду — преимущество. Но проверять нужно не вид, а землю.