Как подготовить квартиру к продаже, чтобы продать быстрее и дороже

Подготовка квартиры к продаже — это не обязательно дорогой ремонт и полная замена мебели. Во многих случаях собственник может заметно улучшить впечатление от квартиры небольшими и разумными действиями: убрать лишнее, устранить очевидные недостатки, добавить света, привести в порядок кухню и санузел, подготовить квартиру к фотографированию и показам.

Главная задача предпродажной подготовки — не сделать квартиру «идеальной», а убрать те недостатки, из-за которых покупатель начинает сомневаться, снижать цену или вообще отказывается от просмотра.

Разберем пошагово, как подготовить квартиру к продаже и на что действительно стоит потратить время и деньги.

Зачем нужна предпродажная подготовка квартиры

Покупатель редко оценивает квартиру только по площади, этажу и адресу. На решение влияет и общее впечатление.

Две квартиры в одном доме с похожими характеристиками могут восприниматься совершенно по-разному.

В одной — тесно, темно, много вещей, запахи, перегоревшие лампочки и мелкие неисправности.

В другой — чисто, светло, свободно и аккуратно.

Даже если технически квартиры почти одинаковые, вторую покупателю проще представить своей.

Хорошая подготовка квартиры к продаже помогает:

• сделать фотографии привлекательнее
• увеличить количество просмотров объявления
• улучшить первое впечатление на показе
• уменьшить количество поводов для торга
• быстрее получить предложение от реального покупателя

Но важно понимать: предпродажная подготовка не исправит завышенную цену.

Если квартира выставлена значительно дороже рынка, даже идеальные фотографии и дорогой ремонт не гарантируют быстрой продажи.

Перед выходом в рекламу имеет смысл сначала понять реальную рыночную стоимость квартиры. Подробнее об этом мы рассказывали в статье «Как оценить квартиру перед продажей и не ошибиться с ценой».

Сначала определите, что именно нужно исправить

Перед тем как покупать краску, мебель или декор, пройдите по квартире так, будто видите ее впервые.

Лучше всего сделать фотографии всех помещений на телефон и посмотреть на них спустя несколько часов.

На фотографиях часто становятся заметны вещи, к которым собственник давно привык:

• лишняя мебель
• коробки
• провода
• старые шторы
• заставленные подоконники
• обувь в прихожей
• бытовая химия
• магниты и записки на холодильнике
• личные фотографии
• перегруженные полки
• поврежденные обои
• плохое освещение

Полезный вопрос:

Что из увиденного заставит покупателя подумать о будущих расходах или почувствовать, что квартира тесная и неухоженная?

Именно с этого стоит начинать.

Уберите из квартиры лишние вещи

Расхламление — один из самых эффективных и при этом почти бесплатных способов подготовить квартиру к продаже.

Чем больше вещей находится в комнате, тем меньше она кажется.

Особенно это заметно в небольших квартирах.

Перед фотографированием и показами желательно убрать:

• коробки
• сезонную одежду
• лишнюю обувь
• сушилки
• гладильные доски
• часть посуды
• коллекции
• игрушки
• лишний декор
• старые журналы
• предметы на верхних шкафах
• вещи с открытых полок

Если вы продолжаете жить в квартире, не обязательно вывозить все имущество. Достаточно убрать примерно треть визуально заметных вещей.

Цель — создать ощущение свободного пространства.

Уберите слишком личные предметы

Покупателю проще принимать решение, когда он мысленно представляет квартиру своей.

Большое количество личных фотографий, сувениров, грамот, религиозных предметов, детских поделок и других личных вещей может этому мешать.

Полностью обезличивать квартиру не нужно.

Но пространство желательно сделать более нейтральным.

Особенно это важно перед профессиональной фотосъемкой.

Проведите генеральную уборку

Чистота влияет на восприятие квартиры сильнее, чем многие собственники предполагают.

Перед продажей стоит особенно тщательно привести в порядок:

• окна
• зеркала
• плитку
• сантехнику
• кухонный фартук
• варочную поверхность
• вытяжку
• плинтусы
• межкомнатные двери
• выключатели
• розетки
• радиаторы
• балкон

Отдельное внимание — ванной комнате и кухне.

Известковый налет, грязные швы плитки, жир на кухне или старая сантехника моментально создают ощущение запущенности.

Иногда профессиональный клининг дает больший эффект, чем косметический ремонт.

Устраните мелкие неисправности

Перед продажей желательно исправить все, что можно устранить быстро и недорого.

Например:

• подклеить отходящие обои
• заменить перегоревшие лампочки
• закрепить розетки
• отрегулировать дверцы шкафов
• устранить капающий кран
• заменить сломанную ручку
• смазать скрипящую дверь
• заменить разбитый выключатель
• подкрасить небольшие повреждения стен

Покупатель может понимать, что такие работы стоят недорого.

Но психологически большое количество мелких неисправностей складывается в ощущение:

«Здесь придется все делать».

После этого часто начинается более жесткий торг.

Стоит ли делать ремонт в квартире перед продажей

Один из самых частых вопросов собственников — стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры.

Универсального ответа нет.

Но полноценный дорогой ремонт непосредственно перед продажей чаще всего не нужен.

Когда капитальный ремонт обычно невыгоден

Если квартира требует полного обновления, собственник иногда планирует вложить несколько миллионов рублей, рассчитывая затем продать ее значительно дороже.

На практике покупатель может не оценить выбранные материалы, цвета, кухню или дизайн.

В результате собственник тратит деньги и время, но не получает соответствующей прибавки к цене.

Особенно осторожно стоит относиться к дорогому дизайнерскому ремонту перед продажей.

Когда небольшой косметический ремонт оправдан

Косметическое обновление имеет смысл, если небольшими затратами можно заметно изменить восприятие квартиры.

Например:

• перекрасить сильно испачканную стену
• заменить очень старые обои
• привести в порядок потолок
• обновить герметик в ванной
• заменить старые плинтусы
• устранить явные следы протечки после того, как причина уже устранена

Здесь важна не стоимость ремонта, а его эффект.

Если вложение в 30–100 тысяч рублей заметно улучшает фотографии и впечатление от квартиры, оно может быть оправданным.

Если требуется серьезная реконструкция, лучше сначала рассчитать, действительно ли она окупится.

Как подготовить квартиру к продаже без ремонта

Квартиру можно значительно улучшить визуально даже без ремонта.

В первую очередь:

1. Уберите лишние вещи
2. Сделайте генеральную уборку
3. Освободите подоконники
4. Замените перегоревшие и тусклые лампы
5. Уберите лишнюю мебель
6. Приведите в порядок текстиль
7. Спрячьте провода
8. Уберите бытовую химию
9. Освободите рабочие поверхности кухни
10. Проветрите квартиру

Эти действия стоят значительно дешевле ремонта, но могут сильно изменить первое впечатление.

Что делать со старой мебелью

Не вся старая мебель мешает продаже.

Главный вопрос — делает ли она квартиру визуально меньше и хуже.

Если в небольшой комнате стоят:

• два шкафа
• крупный диван
• кресла
• стол
• несколько тумб

покупателю может казаться, что комната очень маленькая.

Иногда достаточно убрать один шкаф или кресло, чтобы помещение воспринималось совершенно иначе.

При этом полностью опустошать квартиру тоже не всегда полезно.

Пустое помещение сложнее воспринимать по масштабу.

В некоторых случаях аккуратная мебель помогает покупателю понять назначение пространства.

Свет имеет огромное значение

Темная квартира почти всегда проигрывает светлой на фотографиях и показах.

Перед продажей проверьте все источники света.

Желательно:

• заменить перегоревшие лампы
• использовать достаточно яркое освещение
• открыть шторы и жалюзи
• вымыть окна
• убрать с подоконников крупные растения и предметы
• включать свет даже днем во время показа

Если квартира выходит окнами на солнечную сторону, фотографии лучше делать в то время, когда помещения хорошо освещены естественным светом.

Обратите внимание на запахи

Собственник часто перестает замечать запах своей квартиры.

Покупатель замечает его сразу.

Особенно проблемными могут быть:

• табачный дым
• запах животных
• сырость
• канализация
• сильные ароматизаторы
• запах еды

Перед показом квартиру лучше хорошо проветрить.

Не стоит пытаться маскировать неприятный запах большим количеством ароматизатора.

Если покупатель чувствует сильную отдушку, у него может возникнуть вопрос: что пытаются скрыть?

Подготовьте кухню

Кухня — одно из помещений, которые покупатели рассматривают особенно внимательно.

Перед фотографированием и показом желательно убрать со столешницы:

• посуду
• бутылки
• пакеты
• губки
• бытовую химию
• мелкую технику, которой редко пользуетесь

Оставьте максимум несколько аккуратных предметов.

Например, кофемашину или чайник.

Чем свободнее рабочая поверхность, тем просторнее кажется кухня.

Также стоит вымыть фасады, фартук, варочную поверхность и раковину.

Подготовьте ванную комнату

В ванной желательно убрать:

• зубные щетки
• шампуни
• тазики
• тряпки
• стиральные порошки
• ведра
• сушащееся белье

Оставить можно чистые полотенца и несколько нейтральных предметов.

Проверьте состояние:

• сантехники
• смесителей
• швов плитки
• зеркала
• ванны или душевой кабины

Чистая ванная почти всегда делает квартиру визуально дороже.

Не превращайте балкон в склад

Балкон и лоджия тоже входят в продаваемое пространство.

Если там хранятся автомобильные шины, старые шкафы, коробки, велосипеды и строительные материалы, покупателю сложно оценить реальный размер помещения.

Перед продажей желательно убрать хотя бы большую часть вещей.

Особенно если балкон можно использовать как:

• дополнительное место хранения
• рабочую зону
• место отдыха
• небольшой кабинет

Подготовьте прихожую

Первое впечатление о квартире формируется еще до того, как покупатель вошел в комнаты.

Поэтому прихожая должна выглядеть максимально свободно.

Уберите:

• лишнюю обувь
• куртки
• сумки
• коробки
• зонты
• хозяйственные вещи

Если прихожая небольшая, это особенно важно.

Посмотрите на подъезд глазами покупателя

Состояние подъезда собственник изменить не всегда может.

Но некоторые вещи исправить реально.

Например:

• убрать мусор около двери
• протереть входную дверь
• убрать старый коврик
• заменить перегоревшую лампу на площадке, если это возможно
• убрать личные вещи из общего коридора

Покупатель начинает оценивать объект еще до входа в квартиру.

Как подготовить квартиру к фотосъемке

Фотографии определяют, откроет ли покупатель объявление и захочет ли приехать на просмотр.

Перед съемкой:

• полностью уберите вещи с пола
• освободите столы
• расправьте кровати
• выровняйте шторы
• откройте окна от тяжелых занавесок
• включите освещение
• уберите магниты с холодильника
• спрячьте провода
• уберите бытовую химию
• закройте крышку унитаза
• уберите сушилки и ведра
• проверьте отражения в зеркалах

Фотографии должны показывать не вещи собственника, а саму квартиру.

Но фотографии — только часть стратегии продажи. Если объект выставлен по неправильной цене или плохо позиционируется относительно конкурентов, хорошая съемка сама по себе проблему не решит.

О том, что действительно влияет на итоговую цену сделки, можно прочитать в нашей статье «Как продать квартиру дороже: что действительно влияет на итоговую цену».

Как подготовить квартиру непосредственно к показу

Перед приходом покупателя желательно:

• проветрить квартиру
• включить свет во всех комнатах
• открыть шторы
• убрать посуду
• убрать одежду
• заправить кровати
• освободить прихожую
• убрать мусор
• проверить ванную и туалет
• выключить телевизор

Лучше, если в квартире во время показа будет спокойно.

Громкий телевизор, несколько родственников, дети, домашние животные и постоянные комментарии собственника мешают покупателю сосредоточиться.

Не нужно сопровождать покупателя по каждому метру квартиры

Одна из частых ошибок собственников — не оставлять покупателю пространства.

Человек заходит в комнату, а собственник сразу начинает рассказывать:

• «Здесь очень хороший шкаф»
• «Этот диван дорогой»
• «Мы здесь десять лет прожили»
• «Соседи прекрасные»

Покупателю нужно время осмотреть квартиру и сформировать свое мнение.

Лучше ответить на вопросы и дать возможность спокойно пройти по помещениям.

Какие вложения перед продажей обычно не окупаются

Перед продажей следует осторожно относиться к большим затратам.

Чаще всего нет смысла без расчетов делать:

• дорогой дизайнерский ремонт
• замену всей кухни
• покупку дорогой мебели
• полную замену сантехники
• сложную перепланировку
• дорогостоящий декор

Покупатель платит прежде всего за:

• локацию
• дом
• площадь
• планировку
• этаж
• состояние
• юридическую чистоту
• текущую ситуацию на рынке

Красивый интерьер способен улучшить восприятие квартиры, но не может бесконечно увеличивать ее рыночную стоимость.

Не пытайтесь скрывать серьезные недостатки

Предпродажная подготовка и маскировка проблем — разные вещи.

Если была протечка, проблемы с проводкой, незаконная перепланировка или другой существенный недостаток, лучше разобраться с ним заранее.

Попытка скрыть проблему может привести к потере доверия покупателя и осложнениям уже на этапе сделки.

Подготовка квартиры — только один этап продажи

Даже хорошо подготовленная квартира может долго оставаться без покупателя, если:

• цена выше рынка
• объявление плохо оформлено
• фотографии не показывают преимущества объекта
• собственник редко отвечает на звонки
• показы проходят неудобно
• нет понятной стратегии снижения цены
• переговоры с покупателями построены неправильно

Если квартира уже выставлена, но долго не продается, рекомендуем посмотреть материал «Почему квартира долго не продаётся и что делать собственнику».

А весь процесс продажи от подготовки документов до расчетов и передачи квартиры мы подробно разобрали в статье «Как правильно продать квартиру: пошаговая инструкция собственнику».

Чек-лист подготовки квартиры к продаже

Перед фотографированием и первым показом проверьте квартиру по этому списку.

• Убраны коробки и лишние вещи
• Освобождены подоконники
• Убрана лишняя мебель
• Проведена генеральная уборка
• Вымыты окна и зеркала
• Устранены мелкие неисправности
• Все лампочки работают
• Убраны лишние личные фотографии
• На кухне свободны рабочие поверхности
• В ванной нет бытовой химии и лишних вещей
• Балкон не выглядит складом
• В прихожей минимум обуви и одежды
• В квартире нет неприятных запахов
• Сделаны хорошие фотографии
• Перед показом квартира проветрена и освещена

Нужно ли готовить квартиру самостоятельно

Большую часть предпродажной подготовки собственник действительно может выполнить самостоятельно.

Главная сложность обычно не в уборке или перестановке мебели.

Сложнее объективно определить:

• какие недостатки действительно мешают продаже
• куда имеет смысл вложить деньги
• что ремонтировать не нужно
• какую цену поставить
• как квартира выглядит на фоне конкурентов
• какие преимущества нужно показать в объявлении
• где покупатели будут торговаться

Планируете продавать квартиру?

В бюро недвижимости «Ипомакс» мы начинаем работу не с публикации объявления, а с оценки объекта и стратегии продажи.

Перед выходом квартиры на рынок мы смотрим, что имеет смысл изменить в квартире, какие вложения оправданы, как подготовить ее к фотографированию и показам и по какой цене выводить объект в рекламу.

Это помогает избежать ситуации, когда собственник сначала тратит деньги на ненужный ремонт, затем выставляет квартиру слишком дорого, а через несколько месяцев вынужден снижать цену.

Если вы планируете продажу квартиры, можно обратиться в бюро недвижимости «Ипомакс» — оценим квартиру, конкурентов и подскажем, что действительно стоит сделать перед выходом объекта на рынок.