Красные линии на земельном участке: что это такое и где посмотреть на кадастровой карте

При проверке земельного участка на кадастровой карте можно встретить понятие «красные линии». Иногда они проходят рядом с границей участка, а иногда затрагивают его территорию. У покупателя или собственника закономерно возникают вопросы: что означает красная линия, можно ли строить рядом с ней дом и стоит ли покупать такой участок.

Красная линия — это не граница земельного участка и не универсальная «запретная зона». Но ее расположение действительно может влиять на возможность размещения дома и других объектов.

Разберемся, что такое красные линии, где их посмотреть и что проверять, если красная линия проходит по земельному участку.

Что такое красные линии на земельном участке

Определение красных линий содержится в Градостроительном кодексе РФ.

Согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ, красные линии — это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и устанавливаются, изменяются или отменяются в документации по планировке территории.

К территориям общего пользования относятся, например:

• улицы
• проезды
• площади
• набережные
• береговые полосы водных объектов общего пользования
• скверы
• бульвары

Поэтому простыми словами красная линия показывает, где проходит граница территории общего пользования относительно других территорий.

При этом красная линия и кадастровая граница земельного участка — разные вещи.

Красная линия и граница земельного участка — в чем разница

Граница земельного участка определяет территорию конкретного объекта недвижимости. Именно она учитывается в ЕГРН и позволяет установить площадь и местоположение участка.

Красная линия относится уже к градостроительной организации территории.

Поэтому на одной карте могут одновременно отображаться:

• границы земельных участков
• здания
• дороги
• различные зоны и ограничения
• красные линии

Они имеют разное юридическое значение.

Это особенно важно учитывать при самостоятельной проверке участка по карте: далеко не каждая линия, которую пользователь видит на экране, является красной.

Почему красная линия может проходить рядом с частным участком

Самый распространенный вариант — красная линия проходит вдоль улицы или проезда и отделяет территорию общего пользования от территории земельных участков.

Но возможны и более сложные ситуации, когда красная линия:

• совпадает с границей участка
• проходит очень близко к участку
• визуально пересекает часть участка
• оказывается внутри кадастровых границ

Последний случай требует особенно внимательной проверки.

Само по себе наличие у собственника зарегистрированного права на землю не означает, что при строительстве можно ориентироваться только на кадастровые границы участка.

Необходимо отдельно оценить градостроительные условия использования территории.

Где посмотреть красные линии земельного участка

Первичную проверку сегодня можно выполнить онлайн через Национальную систему пространственных данных — НСПД.

В актуальной Публичной кадастровой карте НСПД предусмотрен отдельный слой «Красные линии».

Как посмотреть красные линии на Публичной кадастровой карте

Порядок проверки следующий:

1. Откройте геоинформационный портал НСПД
2. В меню выберите раздел «Карты»
3. Откройте «Публичную кадастровую карту»
4. Найдите земельный участок по кадастровому номеру
5. Откройте список доступных слоев
6. Найдите и включите слой «Красные линии»
7. При необходимости раскройте «Легенду» карты, чтобы увидеть условное обозначение красной линии
8. Сравните положение красной линии с границами интересующего земельного участка

Важно: когда участок выбран на карте, его граница может выделяться ярким цветом. Это не означает, что выделенная граница является красной линией. Для проверки необходимо включить именно отдельный слой «Красные линии».

Если красных линий на кадастровой карте не видно

Отсутствие красной линии на экране не стоит автоматически воспринимать как юридическую гарантию полного отсутствия градостроительных ограничений.

Публичная кадастровая карта удобна для первичной проверки, но решение о покупке участка или размещении дома не стоит принимать только по изображению на карте.

Если вопрос принципиален, необходимо изучать документы, в которых красные линии устанавливаются или отображаются.

В соответствии со статьей 42 ГрК РФ красные линии в предусмотренных законом случаях отображаются на чертежах проекта планировки территории.

Статья 43 ГрК РФ также предусматривает их отображение в проекте межевания территории, а в определенных случаях — установление, изменение или отмену красных линий посредством такого проекта.

Поэтому карта — хороший первый этап проверки, но не всегда последний.

Где еще проверить красные линии

Если по карте возникает сомнение, необходимо изучить градостроительную документацию территории.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:

• проект планировки территории
• проект межевания территории
• градостроительный план земельного участка
• правила землепользования и застройки
• документы органа местного самоуправления или другого уполномоченного органа
• сведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности

Особенно внимательно такую проверку стоит проводить перед покупкой участка под строительство дома.

Что делать, если красная линия проходит по земельному участку

Главная ошибка — сразу делать один из двух выводов: «На участке вообще нельзя строить»

или «Участок мой, поэтому красная линия значения не имеет».

Оба вывода могут оказаться неправильными.

Если красная линия пересекает кадастровые границы участка, необходимо последовательно выяснить:

1. Каким документом она установлена
2. Когда этот документ был утвержден
3. Является ли красная линия действующей
4. Как именно она расположена относительно кадастровых границ участка
5. Какое назначение имеет территория за красной линией
6. Где проходит линия отступа от красной линии
7. Какое место допустимого размещения дома остается на участке
8. Какие градостроительные регламенты действуют в отношении участка

Только после этого можно оценивать реальные последствия для собственника.

Можно ли строить дом, если рядом проходит красная линия

Само наличие красной линии рядом с земельным участком не означает автоматического запрета на строительство дома.

Для строительства имеет значение не только положение самой красной линии.

Статья 43 ГрК РФ предусматривает отображение в проекте межевания территории линий отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

Поэтому на практике необходимо установить как минимум три вещи: красная линия → линия отступа → допустимое место размещения дома.

Дополнительно необходимо учитывать градостроительный регламент, вид разрешенного использования земельного участка и другие ограничения территории.

Именно поэтому по одной только красной линии на карте нельзя достоверно определить, можно ли поставить дом в выбранной точке.

Какой должен быть отступ от красной линии

В интернете часто встречается универсальный совет: «от красной линии нужно отступить 5 метров».

Использовать такую формулу для любого земельного участка неправильно.

Конкретные требования зависят от градостроительных документов, действующих для соответствующей территории, и от характера застройки.

Поэтому перед строительством нужно установить именно требования к конкретному участку, а не переносить на него цифру из чужой статьи или соседнего муниципального образования.

Особенно это важно для участков сложной формы или небольшой площади: даже относительно небольшой отступ может существенно изменить возможное пятно застройки.

Что такое линия отступа от красной линии

Красную линию и линию отступа также не следует путать.

Красная линия определяет границу территории общего пользования.

Линия отступа используется для определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

Именно поэтому ситуация, когда красная линия находится рядом с участком, еще не дает полного ответа на вопрос о возможности строительства.

Для будущего дома важна совокупность градостроительных параметров.

Красная линия проходит через участок — можно ли покупать такую землю

Однозначного ответа только по факту пересечения красной линии с участком нет.

Такой участок не обязательно является проблемным, но покупать его без дополнительной проверки рискованно.

Например, после изучения документов может выясниться, что:

• красная линия не затрагивает предполагаемое место строительства
• участок остается пригодным для размещения дома
• доступное пятно застройки значительно уменьшается
• существующий дом расположен относительно красной линии иначе, чем предполагал покупатель
• сведения требуют дополнительного сопоставления с градостроительной документацией

Поэтому красная линия — это не автоматический повод отказаться от сделки, а повод перейти от обычной проверки документов к полноценной градостроительной проверке участка.

Может ли старая красная линия относиться к линейному объекту

Да, здесь есть важное исключение.

Современное определение красных линий связано с границами территорий общего пользования.

Однако красные линии, которые обозначали границы территорий, занятых линейными объектами или предназначенных для их размещения, и были установлены до 2 августа 2019 года, могут продолжать действовать до их отмены в установленном порядке.

Поэтому при обнаружении старой красной линии важно смотреть не только изображение на карте, но и дату и основание ее установления.

Красные линии и ЗОУИТ — это одно и то же?

Нет.

Красная линия и зона с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — разные понятия.

Например, охранная зона линии электропередачи или газопровода может относиться к ЗОУИТ. Красная линия в современном законодательстве обозначает границу территории общего пользования.

Подробнее о других ограничениях мы рассказывали в материалах:

ЗОУИТ на земельном участке: что это такое и как проверить ограничения

Охранная зона ЛЭП на земельном участке: можно ли строить дом

Сервитут на земельном участке: что это такое и чем опасен при покупке и продаже

При проверке участка желательно рассматривать эти факторы вместе, а не по отдельности.

Показывается ли красная линия в выписке ЕГРН

Выписка ЕГРН остается одним из основных документов для проверки объекта недвижимости, но использовать только ее для оценки возможности строительства недостаточно.

Перед покупкой участка необходимо сопоставлять сведения ЕГРН с градостроительными и пространственными данными.

О том, на что обращать внимание в документе, мы подробно рассказывали в статье «Что проверить в выписке ЕГРН перед покупкой дома с участком».

Это особенно важно, если участок приобретается не просто как земля, а именно для строительства жилого дома.

Можно ли изменить или отменить красную линию

Законодательство предусматривает возможность изменения и отмены красных линий, однако это не означает, что собственник земельного участка может самостоятельно «перенести» неудобную линию.

В определенных случаях изменение или отмена красных линий производится посредством документации по планировке территории, в том числе проекта межевания территории.

Поэтому сначала необходимо установить:

• на основании какого документа существует линия
• какой орган его утвердил
• соответствует ли существующее положение линии актуальной градостроительной документации
• какой порядок изменения предусмотрен в конкретной ситуации

Если красная линия существенно ограничивает использование участка, такой вопрос лучше выяснить до покупки, а не после регистрации права собственности.

На что обратить внимание перед покупкой участка

Если вы подбираете участок под строительство дома, проверка красных линий должна быть лишь одним из этапов.

До внесения аванса желательно установить:

• правильно ли определены границы участка
• соответствует ли фактическое использование земли сведениям ЕГРН
• есть ли красные линии
• есть ли ЗОУИТ
• проходит ли рядом ЛЭП, газопровод или другие инженерные коммуникации
• установлены ли сервитуты
• имеются ли иные ограничения
• позволяет ли вид разрешенного использования построить нужный объект
• какое пятно застройки фактически остается
• нет ли обстоятельств, способных осложнить регистрацию или дальнейшую продажу недвижимости

Проблема загородного участка часто заключается не в одном отдельном ограничении, а в их сочетании.

Если вы рассматриваете участок к покупке, все эти параметры лучше проверить до внесения аванса. В Ипомакс можно получить комплексную проверку объекта: документы, границы, ограничения, красные линии, ЗОУИТ и другие факторы, которые могут повлиять на строительство и дальнейшую стоимость недвижимости. 

Например, красная линия сама по себе может не мешать строительству, но вместе с обязательными отступами, охранной зоной или сложной конфигурацией участка существенно сократить доступное место для дома.

Главное о красных линиях

Красная линия — это не просто цветная черта на кадастровой карте. Это элемент градостроительного регулирования территории.

Поэтому при проверке участка важно помнить:

• Красная линия не является границей земельного участка
• Ее наличие не означает автоматически полный запрет на строительство
• Проверить красные линии можно на Публичной кадастровой карте НСПД, включив соответствующий слой
• Если линия проходит по участку или рядом с предполагаемым местом строительства, одной карты недостаточно

Нужно установить основание ее появления, проверить документацию по планировке территории, линии отступа и допустимое место размещения дома.

Особенно внимательно это стоит делать до покупки участка. После сделки выяснять, что часть территории нельзя использовать так, как рассчитывал покупатель, значительно сложнее, чем обнаружить проблему заранее.

Если участок приобретается для строительства или рассматривается как объект для дальнейшей продажи, имеет смысл проверять его комплексно: права и границы, градостроительные ограничения, красные линии, ЗОУИТ, сервитуты и другие обстоятельства, которые могут повлиять на возможность строительства и стоимость недвижимости.