Можно ли продать дом с прописанными людьми и как это сделать

Продать дом, в котором зарегистрированы другие люди, в большинстве случаев можно. Сама по себе прописка родственника, бывшего супруга, взрослого ребёнка или другого человека не запрещает собственнику заключить договор купли-продажи.

Но наличие зарегистрированных жильцов может осложнить сделку. Покупателя обычно интересует не только то, кто прописан в доме сейчас, но и сможет ли кто-либо сохранить право проживания после смены собственника.

Поэтому перед продажей важно выяснить две вещи: кто зарегистрирован в доме и на каком основании эти люди имеют право им пользоваться.

Разберёмся, можно ли продать дом с прописанными людьми, когда их лучше выписать до сделки и в каких ситуациях обычная регистрация может превратиться в серьёзную юридическую проблему.

Можно ли продать дом с прописанным человеком

Да. Если дом принадлежит собственнику, наличие зарегистрированного в нём человека само по себе не лишает собственника права распоряжаться недвижимостью.

По общему правилу пункт 2 статьи 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования домом членами семьи прежнего собственника, если законом не предусмотрено иное.

Однако здесь важно не путать три разных понятия:

• право собственности на дом
• право пользования жилым помещением
• регистрация по месту жительства, которую обычно называют пропиской

Человек может быть прописан в доме, но не иметь доли в собственности. И наоборот, наличие или отсутствие регистрации само по себе не определяет, является ли человек собственником.

Поэтому ответ на вопрос «можно ли продать дом с прописанным человеком» обычно положительный, но перед сделкой необходимо проверить правовой статус каждого зарегистрированного жильца.

Нужно ли выписывать людей перед продажей дома

Закон не устанавливает общего правила, по которому все зарегистрированные жильцы обязательно должны сняться с регистрационного учёта до подписания договора купли-продажи.

То есть технически продать дом с прописанными людьми возможно.

На практике безопаснее решить этот вопрос заранее.

Для покупателя дом, в котором на момент сделки остаются зарегистрированные граждане, выглядит более рискованным. Даже если их право пользования должно прекратиться после продажи, новому собственнику может потребоваться добиваться освобождения дома или снятия человека с регистрационного учёта.

Это означает дополнительные сроки, расходы и, в некоторых случаях, обращение в суд.

Поэтому при обычной продаже лучше договориться, чтобы продавец и члены его семьи снялись с регистрационного учёта до сделки либо в чётко установленный договором срок.

Что произойдёт с прописанными людьми после продажи

Переход права собственности и снятие человека с регистрационного учёта — не одно и то же.

После регистрации перехода права собственности прежний владелец перестаёт быть собственником дома. По общему правилу прекращается и право пользования домом членов его семьи.

Но это не означает, что запись о регистрации каждого человека исчезнет автоматически одновременно с регистрацией сделки в Росреестре.

Если человек добровольно не освобождает помещение после прекращения права пользования, спор может решаться в судебном порядке.

Поэтому покупателю значительно спокойнее получить дом уже без зарегистрированных жильцов, чем после покупки заниматься их выпиской.

Можно ли продать дом, если прописан родственник

Можно, если родственник не является собственником дома или его доли и отсутствуют иные обстоятельства, ограничивающие продажу.

Например, в доме могут быть зарегистрированы:

• совершеннолетние дети собственника
• родители
• братья или сёстры
• супруг или супруга
• другие родственники

Само наличие прописки не делает этих людей собственниками.

Но перед продажей нужно установить, на каком основании человек был вселён в дом и не имеет ли он самостоятельного права пользования, которое может сохраниться после смены владельца.

Именно поэтому недостаточно просто посмотреть список зарегистрированных граждан.

Если прописанный человек отказывается выписываться

Это одна из наиболее сложных ситуаций при продаже.

Если человек не является собственником и его право пользования домом прекращено, собственник в определённых случаях может обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

Статья 35 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина освободить жилое помещение после прекращения права пользования им. Если добровольно он этого не делает, выселение возможно на основании решения суда.

Но прежде чем предъявлять такие требования, необходимо понять, почему человек получил право проживания.

Иногда собственник уверен, что перед ним «просто прописанный родственник», а при проверке документов выясняется, что у человека существуют дополнительные права на жилое помещение.

Поэтому начинать продажу такого дома желательно не с поиска покупателя, а с проверки документов и истории возникновения прав.

Можно ли продать дом с прописанными детьми

Да, регистрация ребёнка в доме сама по себе не делает продажу невозможной.

Здесь особенно важно разделять две совершенно разные ситуации.

Ребёнок только прописан в доме

Если несовершеннолетний зарегистрирован по месту жительства, но не является собственником дома или доли, само наличие прописки ещё не означает, что для любой продажи необходимо разрешение органов опеки.

Распространённое мнение «если в доме прописан ребёнок, продать его без опеки нельзя» слишком категорично.

При этом закон предусматривает отдельные случаи, когда права несовершеннолетнего требуют дополнительной защиты. Например, пункт 4 статьи 292 ГК РФ устанавливает специальные требования при отчуждении жилья, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения, если сделка затрагивает их права или законные интересы.

Поэтому ситуацию с детьми всегда нужно оценивать индивидуально.

Ребёнок является собственником дома или доли

Совсем другая ситуация возникает, если несовершеннолетнему принадлежит доля дома.

Тогда речь идёт уже не просто о прописанном ребёнке, а о собственнике недвижимости.

Для распоряжения имуществом несовершеннолетнего применяются специальные требования законодательства, в том числе правила о предварительном разрешении органа опеки и попечительства.

Поэтому перед продажей необходимо обязательно проверить сведения о собственниках недвижимости, а не ориентироваться только на прописку.

Продажа дома с прописанным несовершеннолетним ребёнком: что проверить

Если в доме зарегистрированы дети, продавцу стоит заранее установить:

• кому принадлежит дом и земельный участок
• есть ли у ребёнка доля в праве собственности
• на каком основании ребёнок зарегистрирован в доме
• не находится ли он под опекой или попечительством
• не относится ли ситуация к случаям, когда требуется участие органов опеки
• куда ребёнок будет зарегистрирован после продажи

Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, порядок сделки необходимо определять до выхода дома на рынок. Иначе уже найденный покупатель может отказаться ждать, пока продавец решает юридические вопросы.

Особый случай — отказ от приватизации

Не каждый зарегистрированный человек утрачивает право пользования жильём просто потому, что собственник его продал.

Одна из наиболее известных специальных ситуаций связана с приватизацией.

Если гражданин имел равное право пользования жилым помещением на момент приватизации, но отказался от участия в ней в пользу других лиц, к его праву проживания могут применяться специальные правила.

Такого человека нельзя рассматривать так же, как обычного родственника, которого собственник когда-то зарегистрировал в принадлежащем ему доме.

Поэтому при покупке или продаже недвижимости, полученной в результате приватизации, необходимо изучить историю оформления прав и определить, кто был зарегистрирован и кто имел право пользоваться объектом на момент приватизации.

Это как раз тот случай, когда фраза продавца «он там только прописан» ничего не гарантирует.

Бывший супруг или бывший член семьи собственника

По общему правилу после прекращения семейных отношений право пользования домом за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если между сторонами не было соглашения об ином.

Это предусмотрено статьёй 31 ЖК РФ.

При определённых обстоятельствах суд может сохранить бывшему члену семьи право пользования помещением на определённый срок.

Поэтому если в доме остаётся зарегистрирован бывший супруг или другой человек, с которым сложился спор о проживании, лучше урегулировать ситуацию до продажи.

Покупателю наличие такого конфликта почти всегда создаёт дополнительный повод для сомнений и торга.

Какие прописанные люди могут представлять риск для покупателя

Главный вопрос для покупателя заключается не столько в количестве зарегистрированных граждан, сколько в наличии лиц, которые могут иметь право пользования домом после сделки.

Статья 558 ГК РФ предусматривает специальное правило: если в продаваемом жилом доме проживают лица, которые по закону сохраняют право пользования им после приобретения объекта покупателем, перечень таких лиц и их права должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Поэтому перед сделкой необходимо установить не просто список прописанных граждан, а юридическое основание проживания каждого из них.

Особенно внимательно стоит проверять:

• граждан, связанных с приватизацией объекта
• лиц, имеющих право пользования на основании соглашений
• несовершеннолетних собственников
• лиц под опекой или попечительством
• ситуации, по которым ранее уже рассматривались судебные споры о праве проживания

Что проверить перед продажей дома с прописанными людьми

Если вы собираетесь продать дом с прописанным человеком, лучше разобраться с вопросом регистрации ещё до публикации объявления.

Сначала необходимо получить актуальные сведения о собственниках дома и земельного участка и проверить правоустанавливающие документы.

Также стоит определить:

• кто зарегистрирован в доме
• кто фактически проживает
• есть ли среди зарегистрированных несовершеннолетние
• имеет ли кто-либо долю в собственности
• как приобретался дом — покупка, наследство, дарение, приватизация и т. д.
• существуют ли соглашения о праве проживания
• были ли судебные решения, связанные с пользованием домом
• готовы ли зарегистрированные лица добровольно сняться с регистрационного учёта

Отдельно перед продажей полезно проверить сам объект: сведения ЕГРН, ограничения, обременения, характеристики дома и земельного участка.

О том, на что обратить внимание в реестровых сведениях, мы подробно рассказывали в статье «Что проверить в выписке ЕГРН перед покупкой дома с участком».

Можно ли продать дом, не выписываясь самому

Если собственник сам зарегистрирован в продаваемом доме, его регистрация также не является автоматическим запретом на продажу.

Но покупатель, как правило, хочет получить недвижимость без зарегистрированного прежнего владельца.

Поэтому стороны могут заранее определить срок, в который продавец обязан сняться с регистрационного учёта и освободить дом.

Лучший вариант для обычной сделки — решить вопрос до передачи недвижимости покупателю либо установить конкретный и реалистичный срок в договоре.

Формулировка вроде «продавец когда-нибудь выпишется после продажи» создаёт ненужный риск для обеих сторон.

Нужно ли указывать прописанных людей в договоре купли-продажи

Необходимо различать просто зарегистрированных граждан и лиц, которые по закону сохраняют право пользования недвижимостью после продажи.

Если такие лица действительно есть, статья 558 ГК РФ предусматривает их перечень с указанием прав на пользование жилым помещением как существенное условие договора.

При обычной продаже также желательно чётко зафиксировать порядок освобождения дома и снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учёта.

Это снижает вероятность споров уже после перехода права собственности.

Может ли наличие прописанных людей помешать продать дом

Юридически — не всегда. Практически — вполне может.

Покупатель оценивает не только сам дом и участок, но и безопасность сделки.

Два одинаковых объекта будут восприниматься по-разному, если в одном никто не зарегистрирован, а во втором прописаны несколько родственников продавца, один из которых отказывается выписываться.

Такой объект может:

• дольше продаваться
• вызывать больше вопросов у покупателей
• потребовать дополнительных документов
• стать причиной торга
• оказаться неподходящим для покупателя, который не хочет принимать на себя юридические риски

О других причинах, из-за которых объект может долго оставаться на рынке, мы рассказали в статье: Почему дом долго не продается: 10 причин что делать.

Поэтому юридическую подготовку дома стоит проводить так же внимательно, как подготовку документов, участка или самого объекта к показам.

О полном комплекте документов мы рассказывали в статье «Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком».

Как безопаснее продать дом с прописанными людьми

Оптимальный порядок действий выглядит так.

Сначала нужно установить всех собственников дома и участка и проверить документы на недвижимость.

Затем выяснить, кто зарегистрирован в доме и какие права имеет каждый из этих людей.

Если зарегистрированные граждане готовы выписаться добровольно, лучше согласовать это до сделки.

Если кто-то отказывается сниматься с регистрационного учёта, сначала необходимо определить, сохраняется ли за человеком право пользования и потребуется ли судебное решение.

При наличии несовершеннолетних нужно отдельно проверить, являются ли они собственниками недвижимости и требуется ли участие органов опеки.

И только после того, как юридическая ситуация понятна, имеет смысл определять условия продажи и выходить с объектом на рынок.

Перед выходом на рынок также стоит подготовить сам объект - что именно имеет смысл сделать, разбирали в статье: Как подготовить дом к продаже.

Так продавец не окажется в ситуации, когда покупатель уже найден и цена согласована, а сделка внезапно останавливается из-за зарегистрированного родственника или невыясненного права проживания.

Главное

Продать дом с прописанными людьми можно, и сама регистрация человека обычно не запрещает собственнику распоряжаться своей недвижимостью.

Но прописка — это только часть вопроса.

Перед продажей необходимо выяснить, кто зарегистрирован в доме, является ли кто-либо из этих людей собственником, существуют ли сохраняющиеся права пользования и нет ли обстоятельств, требующих участия органов опеки или разрешения спора в суде.

Чем раньше это будет сделано, тем проще подготовить дом к продаже, объяснить ситуацию покупателю и провести сделку без неожиданных юридических препятствий.

Если дом нужно продать, но в нём остаются зарегистрированные родственники, дети или другие лица, разумно сначала разобраться с документами и правами жильцов, а уже после этого определять условия продажи и выводить объект на рынок.

Если вы планируете продажу дома и хотите заранее понять, какие юридические моменты могут повлиять на сделку, можно начать с оценки ситуации и подготовки объекта к продаже.