Обмен квартиры на квартиру: как проходит сделка в Москве и Московской области

Обмен квартиры на квартиру может проходить по-разному. В одном случае собственники действительно заключают договор мены и передают квартиры друг другу. В другом — владелец продаёт свою квартиру и одновременно покупает другую. На практике второй вариант встречается чаще, особенно если нужно переехать в другой район, увеличить площадь, получить доплату или, наоборот, добавить деньги к стоимости своей квартиры.

В этой статье разберём, как проходит обмен квартиры на квартиру, чем прямой обмен отличается от альтернативной сделки, как оформляется доплата, что делать с ипотекой и какие риски важно проверить заранее.

Что сегодня называют обменом квартиры

В бытовом смысле под обменом квартиры понимают почти любую ситуацию, когда собственник хочет заменить одно жильё другим.

Но юридически схемы могут быть разными.

Прямой обмен по договору мены

По договору мены один собственник передаёт свою квартиру другому собственнику и получает взамен его квартиру.

Такая схема предусмотрена Гражданским кодексом РФ. К договору мены во многом применяются правила купли-продажи.

Если квартиры имеют разную стоимость, стороны могут предусмотреть доплату.

Например: у одного собственника квартира стоимостью 12 млн рублей, у другого — 15 млн рублей. В договоре можно определить, что первый собственник передаёт свою квартиру и доплачивает 3 млн рублей.

Право собственности на недвижимость возникает после государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

Продажа квартиры и покупка другой

Второй вариант — собственник продаёт свою квартиру, а затем на эти деньги приобретает другую.

Если продажа и покупка связаны между собой и проводятся одновременно или в одной цепочке, такую схему обычно называют альтернативной сделкой.

Именно этот вариант часто используют, когда нужно:

• переехать в другой район
• обменять квартиру на более просторную
• разменять одну квартиру на две
• переехать из Москвы в Московскую область
• купить квартиру дороже с доплатой
• продать ипотечную квартиру и купить другую

Прямой обмен требует совпадения интересов двух собственников. Нужно, чтобы каждому подходила квартира другого, устраивала её стоимость, район, состояние и сроки сделки. Найти такую пару бывает сложно.

При альтернативной сделке выбор значительно шире: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую хотите приобрести вы, могут быть совершенно разными людьми.

Как проходит обмен квартиры на квартиру

На практике процесс обычно начинается не с поиска новой квартиры, а с оценки своей.

Важно понять:

• сколько реально стоит существующая квартира
• за какую сумму её можно продать в разумный срок
• сколько денег понадобится на следующую квартиру
• потребуется ли доплата
• есть ли ограничения по срокам переезда

После этого можно выбирать схему сделки.

1. Определяют стоимость своей квартиры

Цена в объявлениях и реальная цена сделки могут отличаться.

Особенно это важно при обмене с доплатой. Если завысить стоимость своей квартиры на 1–2 млн рублей, может показаться, что нужную квартиру можно купить почти без дополнительных средств. Но когда появится реальный покупатель, расчёт окажется другим.

Поэтому сначала желательно определить рыночный диапазон продажи, а уже потом рассчитывать бюджет следующей покупки.

2. Определяют требования к новой квартире

Нужно заранее решить, что именно должно измениться:

• район
• площадь
• количество комнат
• транспортная доступность
• состояние дома
• наличие ремонта
• этаж
• стоимость

Чем точнее сформулирована задача, тем проще понять, достаточно ли денег от продажи своей квартиры.

3. Выбирают схему сделки

Если найден собственник, который хочет получить именно вашу квартиру, возможен прямой договор мены.

Если такой встречной пары нет, обычно используется схема: продажа своей квартиры → получение денег → покупка другой квартиры.

При альтернативной сделке эти этапы стараются синхронизировать, чтобы собственник не остался между продажей старого и покупкой нового жилья.

Подробнее этот механизм мы разбираем в статье «Как продать квартиру и купить другую: что такое альтернативная сделка».

4. Проверяют квартиры и собственников

Проверять нужно не только новую квартиру.

В цепочке могут оказаться несколько объектов и несколько собственников, поэтому проблема в одном звене способна сорвать всю сделку.

Обычно проверяют:

• зарегистрированное право собственности
• основания приобретения квартиры
• наличие обременений и ограничений
• ипотеку
• историю переходов права
• зарегистрированных жильцов
• наличие несовершеннолетних собственников
• использование материнского капитала
• наследственные риски
• семейное положение собственника
• возможные судебные споры

На этом этапе полезно отдельно проверить собственника квартиры, историю квартиры и обременения и ограничения.

5. Согласовывают авансы и сроки

Одна из главных сложностей обмена — синхронизация нескольких участников.

Например, покупатель вашей квартиры готов выйти на сделку через три недели, а продавец выбранной вами квартиры хочет получить деньги через десять дней.

Если сроки не согласованы заранее, цепочка может развалиться.

Поэтому важно зафиксировать:

• сроки подписания договоров
• порядок расчётов
• срок освобождения квартир
• передачу ключей
• последствия отказа от сделки
• условия возврата аванса или задатка

6. Проводят расчёты и регистрацию

Расчёты могут проходить через аккредитив, банковскую ячейку или другой согласованный механизм.

При альтернативной сделке схема расчётов может быть сложнее обычной продажи, потому что деньги от покупателя одной квартиры должны перейти продавцу другой.

Переход права собственности на квартиры регистрируется в ЕГРН.

Какие варианты обмена квартиры бывают

Запрос «обменять квартиру» может означать совершенно разные задачи.

Квартира на квартиру примерно одинаковой стоимости

Самый простой сценарий — собственник хочет переехать в другой дом или район без существенного изменения бюджета.

Если удаётся найти встречный вариант, возможен договор мены.

Если нет — проводится продажа своей квартиры и покупка другой.

Квартира на большую с доплатой

Например, собственник продаёт однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную.

Разницу можно покрыть:

• собственными накоплениями
• ипотекой
• средствами от продажи другого имущества
• комбинацией нескольких источников

Отдельно мы разбираем этот сценарий в статье «Обмен квартиры с доплатой: как рассчитать разницу и провести сделку».

Квартира на меньшую с получением доплаты

Обратная ситуация: собственник продаёт более дорогую квартиру и приобретает меньшую или расположенную в более доступном районе.

Часть денег после сделки остаётся у собственника.

Такой вариант может использоваться, например, если нужно уменьшить расходы на жильё или высвободить часть капитала.

Одна квартира на две

В бытовой речи это часто называют разменом квартиры.

Фактически собственник обычно продаёт один объект и приобретает два.

Здесь особенно важно правильно рассчитать бюджет, потому что цена двух небольших квартир не всегда равна стоимости одной большой.

Также возрастают расходы на оформление и сложность синхронизации сделок.

Две квартиры на одну

Такая схема тоже возможна.

Например, супруги или родственники продают два объекта, чтобы купить одну более дорогую квартиру.

В этом случае важно заранее определить, кто становится собственником нового объекта и в каких долях.

Обмен квартиры в Москве на квартиру в Московской области

Такой сценарий часто рассматривают, если хочется получить большую площадь за сопоставимый бюджет или переехать ближе к загородному формату жизни.

Однако при расчёте нужно учитывать не только стоимость квадратного метра.

Значение имеют:

• транспорт до Москвы
• расстояние до станции МЦД или железной дороги
• инфраструктура
• ликвидность конкретного дома
• стоимость дальнейшей продажи

Подробнее этот сценарий можно разобрать отдельно в статье «Обмен квартиры в Москве на квартиру в Московской области».

Обмен квартиры с доплатой

Доплата возможна как при прямом договоре мены, так и при продаже своей квартиры с последующей покупкой более дорогой.

При прямой мене размер и порядок доплаты фиксируют в договоре.
Но при альтернативной сделке понятие «доплата» чаще означает разницу между реальной суммой, полученной от продажи своей квартиры, и полной стоимостью приобретаемой.

Например:

• квартира продана за 14 млн рублей
• новая квартира стоит 18 млн рублей
• необходимая доплата — 4 млн рублей плюс расходы по сделке

При этом не стоит рассчитывать доплату только по ценам из объявлений. Реальная цена продажи может оказаться ниже первоначальной стоимости экспозиции.

Можно ли обменять квартиру, если она в ипотеке

Да, сама по себе ипотека не означает, что квартиру невозможно заменить другой.

Но заложенная квартира находится под обременением банка.

Отчуждение такой недвижимости, в том числе через обмен, обычно требует соблюдения условий ипотеки и согласования с залогодержателем.

На практике возможны разные схемы:

• сначала полностью погасить старую ипотеку
• погасить остаток долга деньгами покупателя
• использовать собственные средства для снятия обременения
• оформить новую ипотеку на приобретаемую квартиру

Конкретная схема зависит от банка, размера остатка долга и условий следующей покупки.

Поэтому ипотечный обмен лучше начинать не с внесения аванса за новую квартиру, а с понимания того, как именно будет закрыта или переоформлена существующая кредитная схема.

Можно ли обменять квартиру на новостройку

Можно, но чаще всего юридически это будет не прямой обмен.

Обычно собственник продаёт квартиру на вторичном рынке и направляет полученные деньги на приобретение квартиры в новостройке.

Здесь появляется дополнительный риск по срокам.

Если квартира в строящемся доме ещё не готова, нужно заранее решить, где собственник будет жить после продажи старой квартиры.

Также нужно учитывать, что условия покупки у застройщика, ипотечные программы и сроки передачи квартиры могут отличаться от обычной сделки на вторичном рынке.

Что такое размен квартиры

Термин «размен» часто используют, когда одну квартиру хотят заменить двумя или несколькими объектами.

Для квартиры в собственности это обычно не отдельная юридическая процедура.

Чаще всего схема выглядит так: продажа одной квартиры → распределение полученных средств → покупка двух квартир.

С муниципальным неприватизированным жильём ситуация другая: там действуют специальные правила, поэтому такие случаи нужно рассматривать отдельно.

Какие риски есть при обмене квартиры

Основной риск обмена — зависимость одной сделки от другой.

Срыв одного звена цепочки

Покупатель вашей квартиры может отказаться от сделки.

Продавец выбранной вами квартиры может найти другого покупателя.

Банк может изменить решение по ипотеке.

Орган опеки может не согласовать условия сделки с долей ребёнка.

В результате проблема одного участника влияет на остальных.

Ошибка в расчёте стоимости

Собственник может ориентироваться на цену объявления своей квартиры и одновременно на минимальную цену понравившегося объекта.

После переговоров ситуация может оказаться обратной: свою квартиру придётся продавать дешевле, а продавец новой квартиры не захочет снижать цену.

Тогда необходимая доплата резко увеличится.

Юридические риски квартиры

Необходимо проверить обе стороны сделки.

Особое внимание требуется, если квартира:

• получена по наследству
• недавно перешла в собственность
• находится в залоге
• приобреталась с материнским капиталом
• принадлежит несовершеннолетнему
• имеет несколько собственников
• продаётся по доверенности

Несогласованные сроки освобождения

Переход права собственности и фактический переезд — не одно и то же.

Нужно заранее определить, когда прежний собственник освободит квартиру и когда новый владелец получит ключи.

Для цепочки сделок этот вопрос особенно важен: участнику может быть необходимо сначала освободить свою квартиру, чтобы переехать в приобретённую.

Нужен ли нотариус при обмене квартиры

Не всегда.

Обычная сделка с квартирой, принадлежащей одному совершеннолетнему собственнику, может оформляться без обязательного нотариального удостоверения, если законом не предусмотрено иное.

Но нотариальная форма требуется в отдельных случаях.

Например, специальные правила действуют при отчуждении некоторых долей в праве собственности, а также недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника.

Поэтому вопрос о нотариусе нужно решать после изучения структуры собственности конкретной квартиры.

Если квартирой владеет несовершеннолетний

Такая сделка требует особого порядка.

При отчуждении недвижимости ребёнка обычно требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

При этом важно не просто купить взамен «какую-нибудь другую квартиру». Сделка должна соответствовать условиям разрешения и не нарушать имущественные права ребёнка.

Также сделка с недвижимостью несовершеннолетнего собственника подлежит нотариальному удостоверению.

Нужно ли согласие супруга

Не во всех случаях.

Если квартира является общим имуществом супругов, при её отчуждении одним из супругов обычно требуется нотариально удостоверенное согласие второго.

Но если квартира, например, была получена собственником до брака, по наследству или в дар, правовой режим может быть другим.

Поэтому проверять нужно не только наличие брака, но и основание приобретения квартиры.

Какие налоги возникают при обмене квартиры

Сам по себе договор мены не означает автоматического отсутствия налога.

Для целей налогообложения значение имеют:

• срок владения квартирой
• стоимость объекта
• документально подтверждённые расходы
• особенности конкретной сделки

Поэтому налоговые последствия нужно рассчитывать отдельно для каждого участника.

Особенно осторожно следует относиться к ситуации, когда в договоре мены указана стоимость объектов или предусмотрена доплата.

Что выгоднее: прямой обмен или альтернативная сделка

Универсального ответа нет.

Прямой обмен может быть удобен, если два собственника нашли квартиры друг друга и полностью согласовали условия.

Его плюс — сравнительно понятная конструкция.

Главный минус — трудно найти идеальное совпадение интересов.

Альтернативная сделка сложнее организационно, зато существенно расширяет выбор квартир. Не нужно искать человека, который одновременно хочет именно вашу квартиру и продаёт именно ту квартиру, которая подходит вам.

Поэтому для Москвы и Московской области продажа своей квартиры и покупка другой часто оказывается более практичной схемой.

Можно ли провести обмен квартиры самостоятельно

Юридически собственник может самостоятельно продать квартиру, подобрать другую и зарегистрировать сделки.

Но основная сложность обмена обычно заключается не в заполнении договора.

Нужно одновременно:

• определить реальную цену своей квартиры
• найти покупателя
• подобрать следующий объект
• проверить обе сделки
• согласовать авансы
• выстроить сроки
• организовать безопасные расчёты
• учесть ипотеку, опеку, доли или другие ограничения
• не допустить срыва цепочки

Чем больше участников и связанных сделок, тем сложнее становится процесс.

Обмен квартир в Москве и Московской области с агентством недвижимости Ипомакс

Если задача состоит не просто в продаже квартиры, а именно в переезде из одной квартиры в другую, важно рассматривать обе части сделки как единый процесс.

Сотрудники агентства недвижимости Ипомакс помогают организовать обмен квартиры в Москве и Московской области: оценить существующий объект, определить возможную доплату, найти покупателя, подобрать новую квартиру и синхронизировать сделки.

Подробнее о вариантах и порядке работы — на странице «Обмен квартир».

Главное

Обмен квартиры не обязательно означает прямой договор мены.

На практике задача чаще решается через продажу существующей квартиры и покупку другой.

Прямой обмен подходит, если удалось найти собственника с полностью совпадающими интересами. Если нужно увеличить или уменьшить площадь, переехать из Москвы в Подмосковье, разменять одну квартиру на две или использовать ипотеку, обычно требуется более сложная схема.

Главное — ещё до начала сделки определить реальную стоимость своей квартиры, необходимую сумму доплаты и порядок всех связанных расчётов. Тогда продажу старого жилья и покупку нового можно организовать как один согласованный процесс