Как проверить документы на земельный участок перед покупкой

Покупатель может увидеть в выписке ЕГРН фамилию продавца и решить, что с документами всё в порядке. Но для полноценной проверки этого недостаточно.

Важно понять не только кто сейчас зарегистрирован собственником земельного участка, но и на каком основании возникло его право.

Участок мог быть куплен, подарен, получен по наследству, предоставлен государством или муниципалитетом, оформлен по старому свидетельству либо зарегистрирован на основании решения суда. И каждое из этих оснований требует своей проверки.

Разберём, какие документы запросить у продавца земельного участка, чем правоустанавливающие документы отличаются от выписки ЕГРН и что должно насторожить покупателя до передачи аванса.

Какие документы проверить при покупке земельного участка

Для первоначальной проверки обычно запрашивают:

• актуальные сведения ЕГРН на земельный участок
• паспорт собственника
• документ, на основании которого продавец получил участок
• документы о браке или его расторжении, если это имеет значение для сделки
• нотариальное согласие супруга, когда оно требуется
• доверенность, если участок продаёт представитель
• дополнительные документы в зависимости от основания возникновения права

Но главное — не просто собрать папку документов.

Нужно сопоставить их между собой.

Фамилия собственника, кадастровый номер, площадь участка, доля в праве, дата возникновения собственности и основание регистрации должны образовывать понятную юридическую цепочку.

Если участок только выбирается, сначала полезно пройти общий чек-лист проверки земельного участка перед покупкой
. В нём отдельно рассматриваются границы, ВРИ, коммуникации, подъезд и ограничения использования земли.

Что такое правоустанавливающий документ на земельный участок

Правоустанавливающий документ показывает, на каком основании у человека возникло право на недвижимость.

Федеральный закон № 218-ФЗ относит к основаниям государственной регистрации, в частности:

• договоры и другие сделки
• акты органов государственной власти и местного самоуправления
• свидетельства о праве на наследство
• вступившие в законную силу судебные акты
• ранее выданные акты и свидетельства о правах на недвижимость
• другие документы, предусмотренные законом

Поэтому выражение «документы на участок» слишком широкое.

Для покупателя особенно важен именно документ-основание права собственности.

Пример:

В ЕГРН указан Иванов.

Основание регистрации — договор купли-продажи 2021 года.

Значит, при углублённой проверке нужно изучить этот договор и понять, каким образом Иванов приобрёл участок.

Если основанием является наследство — проверка будет уже другой.

Чем выписка ЕГРН отличается от документа-основания

Эти документы отвечают на разные вопросы.

ЕГРН показывает текущее зарегистрированное состояние объекта: собственника, кадастровый номер, площадь, права, обременения и ряд других сведений.

Правоустанавливающий документ объясняет происхождение права: почему именно этот человек стал собственником.

Поэтому одной выписки ЕГРН недостаточно для полноценной юридической проверки.

Подробнее о том, какие строки смотреть в реестре, мы разбирали отдельно в материале «Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок: что проверить перед покупкой»

Для покупателя важна связка: ЕГРН → собственник → основание возникновения права → обстоятельства получения участка.

Именно на этом этапе часто обнаруживаются вопросы, которых не видно при обычном просмотре выписки.

1. Если участок был куплен

Один из самых понятных вариантов — нынешний собственник сам когда-то приобрёл участок по договору купли-продажи.

Проверьте:

• ФИО покупателя в старом договоре
• кадастровый номер
• площадь участка
• дату договора
• долю в праве
• наличие приложений и дополнительных соглашений
• соответствует ли договор сведениям ЕГРН
• зарегистрировано ли право именно за нынешним продавцом

Отдельно стоит обратить внимание на семейное положение продавца на момент покупки.

Если участок приобретался в браке за общие средства супругов, он может относиться к совместному имуществу независимо от того, что в ЕГРН указан только один собственник.

2. Если участок получен по наследству

Наследственный участок не является сам по себе проблемным объектом.

Но основание собственности требует более внимательной проверки.

Важнейший документ — свидетельство о праве на наследство.

По закону принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. 

Покупателю стоит проверить:

• кто являлся наследодателем
• кто указан наследником
• на какой участок выдано свидетельство
• полностью участок унаследован или только доля
• совпадает ли кадастровый номер со сведениями ЕГРН
• нет ли нескольких наследников
• не было ли судебных споров вокруг наследства

Особенно внимательно стоит подходить к ситуации, когда наследство оформлено совсем недавно и участок сразу выставлен на продажу.

Это не означает, что сделка опасна, но история права требует более глубокой проверки.

3. Если участок был подарен

Если основанием является договор дарения, покупателю нужно посмотреть сам договор и дату его заключения.

Сейчас договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Это правило действует в действующей редакции ст. 574 ГК РФ. 

Но здесь важно учитывать дату сделки.

Если участок был подарен много лет назад, нельзя автоматически применять к старому договору современные требования. Документ оценивается с учётом законодательства, действовавшего на момент его оформления.

Проверьте:

• кто был дарителем
• кому подарили участок
• дату договора
• описание объекта
• кадастровый номер
• зарегистрированный переход права
• соответствует ли текущая запись ЕГРН договору

Сам факт дарения не делает участок проблемным. Вопрос в том, была ли сделка оформлена законно и нет ли спора по её поводу.

4. Если продавец показывает старое свидетельство на землю

Старые документы встречаются часто, особенно у земельных участков, которыми семьи владеют с 1990-х годов.

Например, это может быть:

• старое свидетельство о собственности
• акт о предоставлении участка
• постановление администрации
• свидетельство старого образца
• другие документы, оформленные до современной системы государственной регистрации

Сам по себе возраст документа не означает, что право недействительно.

Федеральный закон № 218-ФЗ предусматривает правила признания ранее возникших прав и ранее учтённых объектов недвижимости. 

Поэтому фраза продавца: «У меня только старое свидетельство»

не означает автоматически, что участок нельзя покупать.

Но такой объект нужно проверять глубже.

Важно понять:

• действительно ли документ относится к этому участку
• кем и когда он выдан
• кому принадлежало право
• совпадает ли площадь
• появился ли у участка кадастровый номер
• внесены ли сведения о праве в ЕГРН
• установлены ли современные границы

Старые участки особенно часто требуют отдельной проверки площади и границ.

Если фактическая площадь отличается от реестровой, полезно посмотреть материал «Что делать, если фактическая площадь участка не совпадает с ЕГРН».

5. Если право возникло на основании решения суда

Судебное решение может быть законным основанием государственной регистрации недвижимости. Закон № 218-ФЗ прямо называет вступившие в законную силу судебные акты среди оснований регистрации права. 

Поэтому само наличие суда в истории участка не означает, что покупать его нельзя.

Но необходимо выяснить:

• о чём был спор
• кто участвовал в деле
• что именно признал суд
• вступило ли решение в законную силу
• соответствует ли запись в ЕГРН судебному акту
• не продолжаются ли связанные споры

Например, одно дело могло касаться технического исправления границы, а другое — спора между наследниками за право собственности.

Риски у этих ситуаций совершенно разные.

6. Если участок предоставлялся администрацией

У старых земельных участков основанием права нередко являются постановления, распоряжения и иные акты государственных или муниципальных органов.

Такие документы также могут являться основанием возникновения права. 

При проверке нужно установить:

• какой орган издал документ
• кому предоставлялась земля
• на каком праве
• какая площадь была указана
• для какой цели предоставлялся участок
• как затем оформлялось право собственности
• соответствует ли нынешний объект первоначально предоставленной земле

Именно в этой категории особенно часто встречаются старые формулировки назначения участка и изменения площади в последующие годы.

Проверьте не только документ, но и сам земельный участок

Даже идеально оформленное право собственности не гарантирует, что с землёй всё в порядке.

Статья 37 Земельного кодекса прямо устанавливает, что продавец должен предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. 

Если продавец предоставляет заведомо ложную информацию об обременениях, видах разрешённого использования, ограничениях или других обстоятельствах, способных повлиять на решение покупателя, закон предусматривает для покупателя способы защиты, включая требование об уменьшении цены либо расторжении договора и возмещении убытков. 

Поэтому вместе с документами на право нужно проверить:

• вид разрешённого использования
• категорию земель
• границы
• ЗОУИТ
• сервитуты
• охранные зоны
• аресты и ипотеку
• другие ограничения

Отдельно мы разбирали, как проверить ЗОУИТ на земельном участке
и чем опасен сервитут при покупке земли.

Нужно ли согласие супруга на продажу участка

Это один из самых важных вопросов при проверке основания собственности.

Если продавец приобрёл участок в браке, необходимо выяснить, относится ли недвижимость к совместному имуществу супругов.

Статья 35 Семейного кодекса предусматривает нотариально удостоверенное согласие другого супруга для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. 

Поэтому одной записи в ЕГРН на имя одного человека бывает недостаточно.

Следует уточнить:

• когда приобретён участок
• состоял ли продавец тогда в браке
• как именно участок был получен
• имеется ли брачный договор
• было ли соглашение о разделе имущества
• требуется ли согласие второго супруга

При этом имущество, полученное одним из супругов, например, по наследству или в дар, по общему правилу имеет другой правовой режим, поэтому нельзя автоматически требовать согласие супруга во всех случаях.

Что проверить, если участок продают по доверенности

Продажа через представителя требует дополнительной осторожности.

Покупателю стоит проверить:

• кто выдал доверенность
• кому она выдана
• срок действия
• полномочия на продажу недвижимости
• указан ли конкретный объект
• вправе ли представитель подписывать договор
• вправе ли он получать деньги
• не отменена ли доверенность

Чем дороже объект, тем меньше оснований соглашаться на объяснение: «Собственник занят, всё решает доверенное лицо».

До передачи денег желательно понимать, почему собственник не участвует в сделке лично и действительно ли он намерен продавать участок.

Сверьте реквизиты во всех документах

Даже если каждый документ по отдельности выглядит нормально, необходимо сопоставить их между собой.

Проверьте:

• ФИО собственника
• предыдущие фамилии
• кадастровый номер
• площадь
• адрес или описание местоположения
• долю
• даты
• основание возникновения права

Особенно внимательно относитесь к ситуации, когда в старом документе указано 1 500 м², в ЕГРН — 1 370 м², а продавец показывает участок «примерно 16 соток по забору».

Такое расхождение сначала нужно объяснить, а уже потом обсуждать аванс.

Какие документы должны насторожить покупателя

Поводом для дополнительной проверки являются ситуации, когда:

• продавец отказывается показывать документ-основание
• право возникло совсем недавно и участок сразу продаётся
• данные старого документа не совпадают с ЕГРН
• есть несколько наследников
• участок приобретён в браке, но вопрос супруга игнорируется
• собственник не участвует в сделке и действует представитель
• в правоустанавливающем документе есть исправления или неясные формулировки
• продавец не может объяснить историю изменения площади
• участок сформирован после раздела или объединения, но документы неполные
• право возникло через судебный спор, содержание которого продавец не раскрывает

Ни один из этих признаков сам по себе не означает, что от сделки нужно отказаться.

Но каждый из них означает: проверка должна продолжаться до передачи аванса.

Чек-лист проверки документов перед авансом

• Получить актуальные сведения ЕГРН на участок
• Проверить собственника
• Запросить документ, на основании которого возникло право
• Сопоставить кадастровый номер и площадь во всех документах
• Выяснить семейное положение собственника на дату приобретения участка
• Проверить необходимость нотариального согласия супруга
• Изучить наследственные документы, если участок унаследован
• Проверить договор дарения, если участок был подарен
• Отдельно изучить старые свидетельства и акты
• Проверить доверенность, если действует представитель
• Проверить обременения и ограничения
• Проверить ВРИ и возможность предполагаемого использования земли
• Проверить границы участка
• Не передавать аванс, пока существенные расхождения не объяснены

Почему одной проверки документов недостаточно

Право собственности может быть оформлено безупречно, но сам участок при этом может иметь ограничения, из-за которых покупатель не сможет использовать его так, как рассчитывал.

Например:

• дом нельзя разместить из-за ЗОУИТ
• часть участка попадает в охранную зону
• фактический забор не совпадает с кадастровой границей
• отсутствует юридически оформленный подъезд
• ВРИ не подходит для планируемого использования

Поэтому юридическую историю собственности нужно проверять вместе с характеристиками самого участка.

Планируете купить земельный участок?

До внесения аванса специалисты бюро недвижимости Ипомакс могут проверить участок и документы продавца: сведения ЕГРН, основание возникновения собственности, историю права, ограничения, границы и другие обстоятельства, способные повлиять на сделку.

Особенно важна предварительная проверка, если участок получен по наследству или дарению, продаётся по доверенности, оформлен по старым документам либо в истории собственности есть судебные решения.

Цель проверки — не найти формальную причину отказаться от покупки, а понять реальные риски до того, как деньги переданы продавцу.

Главное

При покупке земельного участка недостаточно спросить у продавца: «Есть ли документы?»

Правильный вопрос: «На основании какого документа возникло право собственности и соответствует ли вся история участка текущим сведениям ЕГРН?»

Начните с собственника и документа-основания. Затем проверьте семейные обстоятельства, наследство или дарение, старые документы, ограничения и характеристики самого участка.

Чем понятнее история возникновения права до аванса, тем меньше неприятных сюрпризов останется после сделки.