КП «Кедрица»: отзывы, участки, цены и проверка перед покупкой

КП «Кедрица» — крупный коттеджный поселок недалеко от Апрелевки в Наро-Фоминском городском округе. Здесь продаются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, часть территории уже застраивается.

Я побывал в Кедрице лично, проехал по территории поселка и посмотрел, как на сегодняшний день выглядят дороги, коммуникации и застройка. В этой статье разберу цены на участки в Кедрице, ситуацию с электричеством и газом, особенности разных очередей и то, что стоит проверить перед покупкой.

КП «Кедрица» рядом с Апрелевкой: расположение и особенности поселка 

КП Кедрица расположен в районе деревни Тимонино, недалеко от Апрелевки и Киевского шоссе. Поэтому поселок в первую очередь может быть интересен тем, кто рассматривает участок по Киевскому направлению.

Согласно паспорту объекта на территории, проект разделён на четыре очереди и предусматривает 1 586 земельных участков.

Во время нашего выезда было видно, что территория находится в процессе активного освоения. В отдельных частях уже построены дома, на других участках идут строительные работы.

При этом «Кедрица» — большой проект, поэтому состояние разных частей посёлка может заметно отличаться. Покупателю имеет смысл оценивать не только посёлок в целом, но и конкретную очередь, улицу и расположение выбранного участка.

Дороги и подъезд к участкам в КП «Кедрица»

На осмотренной нами территории КП "Кедрица" внутренние дороги отсыпаны асфальтовой крошкой. Заявленная ширина дорог — около 8 метров.

Полноценного асфальтового покрытия на осмотренных улицах на момент нашего выезда не было.

Для строящегося посёлка наличие широких подготовленных дорог — плюс. Но покупателю стоит отдельно выяснить:

• кому принадлежат земли под дорогами
• кто будет содержать дороги после завершения строительства
• предусмотрено ли дальнейшее устройство покрытия
• каким образом юридически обеспечивается проезд к конкретному участку

Последний пункт особенно важен.

Физически существующая дорога и юридически оформленное право доступа к земельному участку — не одно и то же.

Отдельно стоит проверить, установлены ли границы участка и нет ли расхождений с ЕГРН. Подробнее об этом мы писали в статье о том, что делать, если фактическая площадь не совпадает с ЕГРН.

Электричество в КП "Кедрица"

Электросетевая инфраструктура в КП "Кедрица" уже есть: во время нашего выезда мы видели линии электропередачи и трансформаторное оборудование.

По полученной нами информации, первоначально на участок предусмотрено 5 кВт электрической мощности, а дополнительно можно приобрести ещё 10 кВт, доведя мощность до 15 кВт.

Перед покупкой конкретного участка стоит запросить документы на технологическое присоединение и уточнить стоимость и порядок увеличения мощности.

Есть ли газ в КП «Кедрица»

Магистрального газа на момент нашего выезда в посёлке нет.

Газификация обозначается как перспектива, однако конкретные сроки лучше не учитывать при расчёте стоимости строительства и эксплуатации дома, пока они не подтверждены документами.

Если дом планируется строить сейчас, разумнее исходить из того, что отопление первоначально придётся организовывать без магистрального газа.

Вода и канализация

Централизованных водоснабжения и канализации нет.

Водоснабжение собственник участка организует самостоятельно — например, с помощью скважины. Канализация также индивидуальная, обычно это септик или локальная очистная система.

Эти расходы нужно учитывать при сравнении стоимости участка с предложениями в посёлках, где часть инженерных коммуникаций уже централизована.

Кроме стоимости оборудования, перед строительством стоит оценить грунты и уровень грунтовых вод: от этого зависит выбор системы канализации, устройство фундамента и необходимость дренажа.

КП "Кедрица": отзывы и мои впечатления после поездки

По запросу «Кедрица отзывы» покупатель обычно ищет не рекламное описание поселка, а его реальные плюсы и минусы. Поэтому здесь отделю то, что удалось увидеть непосредственно на месте.

Поселок большой — на информационном щите указано 1586 участков. Территория развивается неравномерно: есть построенные дома, участки со строительством и пока практически свободные территории.

Из плюсов на момент поездки я бы отметил широкие внутрипоселковые дороги, наличие электрической инфраструктуры и близость к Апрелевке.

Из моментов, которые требуют дополнительной проверки перед покупкой: небольшая стартовая электрическая мощность, отсутствие магистрального газа на сегодняшний день, самостоятельное решение вопроса с водой и канализацией, а также существенная разница в степени освоения разных частей поселка.

Поэтому Кедрицу я бы оценивал не только как поселок в целом, а по конкретному участку и конкретной очереди.

Сколько стоят участки в КП «Кедрица»

На момент нашего посещения в августе 2026 года участки от продавца предлагались примерно по 960 тыс. рублей за сотку.

При такой цене ориентировочная стоимость земли составляет:

• 6 соток — около 5,76 млн рублей
• 8 соток — около 7,68 млн рублей
• 10 соток — около 9,6 млн рублей

Это только стоимость земли. Отдельно покупателю необходимо учитывать расходы на строительство дома, скважину, септик, отопление, увеличение электрической мощности и благоустройство участка.

Какие очереди КП "Кедрица" сейчас есть в продаже

Проект «Кедрицы» предусматривает четыре очереди.

На момент нашего выезда нам предлагались участки в первой очереди.

По полученной на месте информации, участки во второй и третьей очередях в текущей продаже отсутствуют. Подтвердить, означает ли это их полную реализацию или временное отсутствие предложения, по открытым данным мы не можем.

Поэтому при выборе участка лучше уточнять не только его стоимость, но и номер очереди, сроки освоения окружающей территории и планы по развитию дорог и инженерной инфраструктуры.

Цены на участки в КП "Кедрица": первичный и вторичный рынок

В августе 2026 года мы дополнительно сравнили предложения в КП "Кедрица"на первичном и на вторичном рынке. У собственников встречались предложения примерно от 800 тыс. рублей за сотку, но были и участки существенно дороже — вплоть примерно до 1,35 млн рублей за сотку. При этом цена участков у продавца, которую мы рассматривали выше, находилась внутри этого диапазона.

Для сравнения, предложения продавца встречались примерно по 960 тыс. рублей за сотку.

Получается, что вторичный рынок в «Кедрице» не обязательно дешевле первичного.

Но отдельные предложения собственников могут быть заметно выгоднее.

Поэтому перед тем как купить участок в Кедрице, имеет смысл сравнивать сразу два рынка — участки от продавца и участки от частных собственников.

Разница даже в 100–200 тыс. рублей на одной сотке при площади 8–10 соток превращается в существенную сумму.

При этом сравнивать нужно не только цену. Имеют значение расположение участка, очередь, подъезд, соседняя застройка, форма участка и документы.

Какой ВРИ указан у участков в КП "Кедрица"

Именно здесь начинается самая интересная часть нашей проверки.

Мы посмотрели несколько участков кадастрового квартала 50:26:0180607, в том числе:

• 50:26:0180607:428
• 50:26:0180607:857
• 50:26:0180607:1276
• 50:26:0180607:627

Категория земель — земли населённых пунктов.

Однако в сведениях НСПД по проверенным участкам указан ВРИ с формулировкой:

«под малоэтажное жилищное строительство (использование под застройку жилыми зданиями…)».

Это не та формулировка, которую покупатель обычно ожидает увидеть у участка с привычным ВРИ: «Для индивидуального жилищного строительства».

И здесь важно не делать поспешных выводов.

Значит ли это, что построить индивидуальный дом нельзя?

Не обязательно.

Сама по себе такая формулировка ВРИ ещё не доказывает невозможность строительства индивидуального жилого дома.

Но и автоматически считать её равнозначной современному ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) мы бы не рекомендовали.

Особенно показательно, что в объявлениях участки могут рекламироваться как ИЖС, тогда как при проверке конкретного кадастрового номера в государственных сведениях отображается более широкая формулировка про малоэтажное жилищное строительство.

Поэтому надпись «ИЖС» в объявлении — не замена проверке ЕГРН и градостроительных документов.

Что показала проверка ПЗЗ для КП "Кедрица"

Для проверки мы использовали Национальную систему пространственных данных.

В НСПД включили слой: «Зонирование и планирование территории» → «Территориальные зоны».

Проверенная нами часть посёлка находится в жилой территориальной зоне.

НСПД показывает для неё реестровый номер границы: 50:26-7.11.

Это важная информация, но её недостаточно, чтобы сделать окончательный вывод о возможности строительства.

Следующим этапом необходимо сопоставить конкретный участок с действующим градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки Наро-Фоминского городского округа.

ПЗЗ определяют, какие виды использования допускаются в территориальной зоне и какие параметры строительства необходимо соблюдать.

Почему стоит запросить ГПЗУ

Один из наиболее полезных документов при покупке участка под строительство — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Он позволяет проверить градостроительные условия именно применительно к конкретному участку.

В частности, покупателю важно выяснить:

• территориальную зону
• допустимые параметры строительства
• минимальные отступы
• красные линии
• ЗОУИТ
• другие ограничения использования территории

Если участок покупается именно для строительства индивидуального жилого дома, разумно запросить свежий ГПЗУ до внесения аванса.

Также до сделки стоит отдельно проверить ВРИ участка и убедиться, что на нем действительно допускается строительство жилого дома. Подробнее - в статье "Как проверить разрешенное использование земельного участка и можно ли построить дом".

В кадастровом квартале уже возникал спор из-за строительства дома

При проверке кадастрового квартала 50:26:0180607 мы обнаружили ещё один важный факт.

По участку 50:26:0180607:536 существовал спор собственника с администрацией Наро-Фоминского городского округа по вопросу строительства индивидуального жилого дома.

Одним из аргументов администрации было нахождение территории в границах перспективного комплексного развития территории — КРТ.

Спор дошёл до суда.

Суд не согласился с тем, что само по себе нахождение участка в такой территории является достаточным основанием для отказа, и указал на необходимость учитывать действующие градостроительные документы и фактический статус КРТ.

Для покупателя это не означает, что с участками «Кедрицы» обязательно возникнут проблемы.

Но наличие такого спора в том же кадастровом квартале — достаточная причина проверить градостроительный статус конкретного участка до покупки, а не после начала строительства.

Есть ли зарегистрированные жилые дома в КП "Кедрица"?

В кадастровом квартале зарегистрированные жилые дома есть.

Например, в НСПД отображается объект 50:26:0180607:5 площадью 148,8 м² с назначением и наименованием «Жилой дом».

Однако он поставлен на кадастровый учёт ещё в 2014 году.

Поэтому использовать наличие старого зарегистрированного дома как доказательство того, что любой новый дом сегодня без проблем зарегистрируют на любом участке посёлка, неправильно.

Для покупателя значительно полезнее запросить кадастровые номера недавно зарегистрированных домов именно на участках с аналогичным ВРИ.

Как проверить юридический подъезд к участку

При проверке одного из участков — 50:26:0180607:428 — на кадастровой карте у нас возник вопрос относительно организации доступа к нему.

Это не позволяет утверждать, что юридического подъезда к участку нет.

Но перед покупкой мы бы обязательно выяснили:

• кадастровый номер земли под дорогой
• кому она принадлежит
• какой у неё ВРИ
• каким документом обеспечено право проезда
• кто будет обслуживать дорогу в дальнейшем

Для большого строящегося посёлка это особенно важно.

Что запросить перед покупкой участка в КП «Кедрица»

До внесения аванса за конкретный участок мы рекомендуем получить и проверить:

1. Свежую выписку ЕГРН на конкретный участок
2. Градостроительный план земельного участка
3. Действующий ВРИ
4. Территориальную зону и градостроительный регламент ПЗЗ
5. ЗОУИТ, сервитуты и другие ограничения
6. Возможность строительства и регистрации индивидуального жилого дома
7. Документы на технологическое присоединение электричества
8. Условия увеличения мощности до 15 кВт
9. Документы на дороги и юридический доступ к участку
10. Информацию о статусе КРТ
11. Кадастровые номера недавно зарегистрированных жилых домов на участках с аналогичным ВРИ
12. Условия содержания территории и будущие обязательные платежи

Стоит ли покупать участок в КП «Кедрица»

У «Кедрицы» есть очевидные плюсы: расположение рядом с Апрелевкой, земли населённых пунктов, лесное окружение, широкие внутренние дороги, электросетевая инфраструктура и уже начавшаяся жилая застройка.

Есть и особенности, которые нужно учитывать: посёлок ещё развивается, магистрального газа сейчас нет, вода и канализация индивидуальные, а по проверенным участкам в НСПД отображается ВРИ «под малоэтажное жилищное строительство».

Отдельного внимания заслуживают градостроительный статус конкретного участка, возможное КРТ и юридическое оформление подъезда.

Поэтому наш вывод не состоит в том, что «Кедрицу покупать нельзя».

Он другой: покупать здесь нужно конкретный участок, а не название посёлка.

Если цена и расположение подходят, документы подтверждают возможность строительства индивидуального жилого дома, юридический доступ обеспечен, а будущие расходы на коммуникации понятны — участок может оказаться интересным вариантом.

Но все эти вопросы желательно закрыть до внесения аванса.

Что ещё проверить перед покупкой участка

Мы подробно разобрали отдельные этапы проверки в других материалах:

«Как проверить разрешённое использование земельного участка и можно ли построить дом» — о ВРИ, территориальных зонах и возможности строительства.

«Что проверить перед покупкой земельного участка» — полный алгоритм юридической и фактической проверки.

«Красные линии на земельном участке: что это такое и можно ли строить дом» — о ещё одном ограничении, которое желательно проверить заранее.

"ЗОУИТ на земельном участке: что это такое и можно ли строить дом" - о зонах с особыми условиями использования территории и ограничениях, которые могут повлиять на строительство.

Планируете покупать участок или дом по Киевскому шоссе?

Ипомакс работает с загородной недвижимостью по Киевскому направлению.

При подборе участка важно оценивать не только цену и расположение, но и то, что именно покупатель сможет построить и зарегистрировать после сделки.

Если рассматриваете участок в «Кедрице», Апрелевке или других локациях Киевского направления, обратитесь к нам до внесения аванса. Проверим конкретный участок, документы, ВРИ, градостроительные ограничения, юридический подъезд. и возможность строительства жилого дома - до того, как вы внесете аванс.