Охранная зона ЛЭП на земельном участке: можно ли строить дом

Линия электропередачи рядом с участком сама по себе не означает, что землю нельзя использовать или на ней невозможно построить дом. Но вокруг объектов электросетевого хозяйства устанавливаются охранные зоны, внутри которых действуют особые правила.

Коротко: наличие охранной зоны ЛЭП не означает автоматический запрет на использование участка, но вводит ограничения на строительство, земляные работы посадку высоких деревьев и другие действия. Конкретный режим зависит от параметров линии и расположении участка относительно ее охранной зоны. 

Поэтому перед покупкой участка, проектированием дома или продажей недвижимости важно выяснить не просто наличие ЛЭП поблизости, а проходит ли охранная зона через участок, какое напряжение у линии и попадает ли будущий или существующий дом под установленные ограничения.

Разберёмся, сколько метров составляет охранная зона ЛЭП, что разрешено внутри неё и можно ли построить жилой дом.

Что такое охранная зона ЛЭП

Охранная зона ЛЭП — территория вокруг линии электропередачи, для которой устанавливаются специальные условия использования земли.

Такие зоны создаются для безопасной эксплуатации электрических сетей, предотвращения повреждения оборудования и защиты людей и имущества.

Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства относятся к зонам с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ.

Если охранная зона проходит через земельный участок, участок обычно не изымают у собственника. Владелец продолжает им пользоваться, но должен соблюдать установленные ограничения.

Подробнее о том, какие бывают такие территории и как они влияют на недвижимость, мы рассказывали в статье «ЗОУИТ на земельном участке: что это такое и как проверить ограничения».

Сколько метров составляет охранная зона ЛЭП

Размер охранной зоны зависит прежде всего от напряжения линии.

Для воздушных линий расстояние отсчитывается не от опоры ЛЭП, а от крайних проводов при их неотклонённом положении в обе стороны.

По действующим Правилам охранные зоны воздушных линий устанавливаются на следующем расстоянии:

Напряжение линии                                Охранная зона от крайних проводов |

1.  до 1 кВ   | 2 м |
2. 1–20 кВ  | 10 м |
3. 1–20 кВ с изолированными или самонесущими изолированными проводами в границах населенных  пунктов         |   5 м |
4. 35 кВ       | 15 м |
5. 110 кВ     | 20 м |
6. 150–220 кВ                        | 25 м |
7. 300–500 кВ и ±400 кВ  | 30 м |
8. 750 кВ и ±750 кВ              | 40 м |
9. 1150 кВ                                | 55 м |

Например, если через территорию проходит воздушная линия напряжением 10 кВ, стандартная охранная зона составляет по 10 метров от крайних проводов с каждой стороны.

Для подземных кабельных линий правила другие: как правило, зона устанавливается на расстоянии 1 метра от крайних кабелей в каждую сторону. Есть отдельные особенности для кабельных линий до 1 кВ, проходящих в городе под тротуарами.

Важно: ширина охранной зоны и допустимое расстояние от ЛЭП до дома — не одно и то же.

Именно здесь часто возникает путаница.

Можно ли строить дом в охранной зоне ЛЭП

Сам факт попадания участка в охранную зону ещё не означает, что строительство дома во всех случаях невозможно. Но до проектирования нужно проверить, где именно проходит граница зоны и попадает ли в неё предполагаемое пятно застройки.

Особенно важно не ориентироваться только на визуальное расстояние до проводов или опор. Юридически значение имеет установленная граница охранной зоны и ограничения, действующие внутри неё.

Перед покупкой участка или началом строительства стоит проверить сведения ЕГРН и расположение объекта относительно зоны с особыми условиями использования территории.

Действующие Правила прямо допускают размещение зданий и сооружений в охранных зонах при соблюдении установленных параметров.

Поэтому утверждение «если участок попал в охранную зону ЛЭП, строить на нём нельзя» слишком категорично.

На практике возможность строительства зависит от нескольких факторов:

• напряжения линии
• типа проводов
• положения крайних проводов
• расстояния от проводов до будущего здания
• возможности обеспечить доступ к электросетевому объекту
• других градостроительных и противопожарных ограничений

То есть оценивать нужно не только участок целиком, а конкретное пятно застройки.

Участок может частично попадать в охранную зону, но оставшейся территории окажется достаточно для безопасного и законного размещения дома.

Какое расстояние должно быть от ЛЭП до дома

Для воздушных линий напряжением свыше 1 кВ установлены минимальные горизонтальные расстояния от элементов зданий и сооружений до проводов при их наибольшем отклонении.

| Напряжение линии | Минимальное расстояние до здания |

1. | до 20 кВ | 2 м |
2. | 35–110 кВ | 4 м |
3. | 150 кВ | 5 м |
4. | 220 кВ | 6 м |
5. | 330–400 кВ | 20 м |
6. | 500 кВ | 30 м |
7. | 750 кВ | 40 м |

Для линий напряжением до 1 кВ действуют отдельные параметры.

При неизолированных проводах расстояние должно составлять не менее:

• 1,5 м до выступающих частей здания, террас и окон
• 1 м до глухих стен

Для самонесущих изолированных проводов предусмотрены другие условия.

Поэтому нельзя просто увидеть на карте охранную зону шириной, например, 10 метров и сделать вывод, что дом обязан находиться минимум в 10 метрах от её границы или линии.

Размер охранной зоны и нормативное расстояние от здания до проводов регулируют разные вопросы.

Можно ли построить жилой дом прямо под ЛЭП

Для размещения объектов непосредственно под проводами требования значительно строже.

Правила перечисляют определённые здания и сооружения, которые при соблюдении нормативных расстояний могут находиться под воздушными линиями. Среди них, например, некоторые производственные здания, объекты электростанций и подстанций, ограждения и отдельные инженерные сооружения.

Обычный индивидуальный жилой дом в этот перечень не входит.

Поэтому рассматривать строительство частного дома непосредственно под проводами ЛЭП как обычный допустимый вариант не следует.

Если провода проходят над предполагаемым пятном застройки, необходимо отдельно проверять возможность размещения здания и требования, которые относятся именно к этой линии.

Какие ещё ограничения действуют в охранной зоне

Ограничения касаются не только строительства дома.

В охранной зоне запрещены действия, способные повредить линию, создать угрозу безопасной эксплуатации или затруднить доступ сотрудников и техники к объектам электросетевого хозяйства.

Например, нельзя перекрывать необходимый подъезд к опорам и другим объектам электрической сети.

Для линий напряжением свыше 1000 В действуют дополнительные ограничения. В частности, в охранной зоне воздушной ЛЭП запрещается размещать:

• детские и спортивные площадки
• стадионы
• рынки и торговые точки
• гаражи
• стоянки машин и механизмов
• объекты и мероприятия, предполагающие большое скопление людей

Ограничения могут касаться не только капитального строительства. В зависимости от ситуации вопросы могут возникнуть при устройстве подъезда, земляных работах, размещении вредных сооружений, складировании материалов или посадки высокорослых деревьев. 

Поэтому даже если расположение самого дома соответствует нормативам, нужно оценить, как ограничения повлияют на использование остальной части участка.

Например, место, где собственник планировал парковку или детскую площадку, может оказаться внутри зоны с соответствующим запретом.

Как проверить, попадает ли участок в охранную зону ЛЭП

Проверку лучше делать в несколько этапов:

• получить актуальные сведения ЕГРН на участок
• проверить наличие ЗОУИТ и других ограничений
• сопоставить границы участка с расположением линии электропередачи
• при необходимости запросить дополнительные сведения у сетевой организации или специалиста

Если линия проходит рядом, но в документах информация неполная или противоречивая, лучше выяснить режим участка до внесения аванса или начала проектирования.

Можно ли копать и сажать деревья под ЛЭП

Некоторые работы в пределах охранной зоны также регулируются отдельно.

К ним относятся, в частности, посадка и вырубка деревьев и кустарников, отдельные земляные, мелиоративные и другие работы.

Для подземных кабельных линий особенно важно учитывать земляные работы: ограничения распространяются в том числе на работы глубже 0,3 метра, а на вспахиваемых землях — глубже 0,45 метра, а также на планировку грунта.

Поэтому наличие подземной линии иногда оказывается не менее значимым ограничением, чем видимая воздушная ЛЭП.

Что делать, если ЛЭП проходит через земельный участок

Наличие ЛЭП на участке — ещё не причина сразу отказываться от земли.

Сначала нужно установить фактическую ситуацию.

1. Определить, зарегистрирована ли охранная зона

Необходимо проверить сведения о ЗОУИТ и понять, проходит ли установленная зона через участок.

Ориентироваться только на видимые провода или опоры недостаточно.

Подробнее о том, что означает такая запись и какие ограничения она может создавать, разобрано в статье: ЗОУИТ на земельном участке: что это и что проверить.

2. Узнать напряжение линии

От класса напряжения зависит ширина охранной зоны и требования к размещению зданий.

Определять напряжение исключительно по внешнему виду опор рискованно.

3. Посмотреть, какую часть участка занимает зона

Совсем разные ситуации:

• зона проходит по самому краю участка
• занимает треть территории
• делит участок пополам
• проходит через единственное возможное пятно застройки

В первом случае ограничение может практически не мешать строительству. В последнем — участок способен потерять значительную часть своей практической ценности.

4. Наложить ограничения на предполагаемое пятно дома

Нужно учитывать положение проводов, их напряжение и установленные расстояния до здания.

После этого становится понятно, остаётся ли место для будущего дома с учётом остальных требований к застройке.

5. Проверить другие ограничения участка

ЛЭП может быть далеко не единственной проблемой.

Одновременно на землю могут влиять:

• другие ЗОУИТ
• красные линии
• сервитуты
• ограничения территориальной зоны
• минимальные отступы от границ
• зона подтопления
• ошибки или пересечения кадастровых границ

Поэтому участок лучше анализировать комплексно.

Подробнее обо всех основных проверках мы рассказывали в статье «Что проверить перед покупкой участка под строительство дома: 12 важных пунктов».

Что делать, если дом уже находится в охранной зоне ЛЭП

Сначала не стоит делать вывод, что такой дом обязательно построен незаконно.

Нужно установить:

1. когда был построен дом
2. зарегистрированы ли права на него
3. когда была установлена охранная зона
4. параметры и напряжение линии
5. фактические расстояния между зданием и проводами
6. соответствует ли дом требованиям, действовавшим в конкретной ситуации

Если здание размещено с нарушением действующих требований, владелец электросетевого объекта вправе сообщить о нарушении в орган энергетического надзора, а в предусмотренных законом случаях — требовать устранения нарушения.

Поэтому при покупке готового дома рядом с ЛЭП ограничиваться выпиской ЕГРН на само здание не стоит.

О том, какие ещё параметры необходимо проверить перед сделкой, читайте в статье «Что проверить перед покупкой частного дома: документы, участок и коммуникации».

Стоит ли покупать участок с ЛЭП

Однозначного ответа нет.

Если охранная зона проходит по дальней границе большого участка и практически не ограничивает пятно застройки, наличие ЛЭП может оказаться несущественным юридическим фактором.

Совсем другая ситуация, когда линия:

• проходит через центр небольшого участка
• пересекает единственное удобное место для дома
• существенно ограничивает планировку территории
• мешает разместить парковку, хозяйственные объекты или зону отдыха
• визуально доминирует над участком

Кроме юридических ограничений стоит учитывать и ликвидность объекта.

Даже когда дом можно разместить законно, соседство с крупной ЛЭП может уменьшать количество потенциальных покупателей. Для части людей сам вид опор и проводов становится причиной отказаться от покупки.

Поэтому при сравнении двух похожих участков нужно учитывать не только цену за сотку, но и то, сколько территории фактически можно использовать и насколько легко объект будет продать в будущем.

Влияет ли охранная зона ЛЭП на продажу дома

Да, может влиять.

Для покупателя важен не только юридический статус недвижимости, но и понятность ограничений.

Проблемы чаще возникают, когда собственник сам не знает:

• какое напряжение у проходящей линии
• где заканчивается охранная зона
• попадает ли в неё дом
• соблюдены ли необходимые расстояния
• что разрешено делать на оставшейся территории

Если эти вопросы возникают уже во время сделки, покупатель получает дополнительную причину сомневаться или торговаться.

Поэтому перед продажей дома с ЛЭП рядом лучше заранее проверить документы и ограничения участка и подготовить понятное объяснение ситуации.

Главное

Охранная зона ЛЭП на земельном участке не означает автоматического запрета на строительство дома.

Но и считать такую землю обычным участком без ограничений нельзя.

Перед строительством или покупкой необходимо определить:

• напряжение линии
• размер охранной зоны
• положение крайних проводов
• фактическое наложение зоны на участок
• расстояние до планируемого или существующего дома
• другие ограничения территории

Самая распространённая ошибка — оценивать участок только по его площади и виду разрешённого использования.

Даже участок под ИЖС может иметь ЗОУИТ, которые существенно меняют возможное пятно застройки.

Главная ошибка - оценивать такой участок только по расстоянию до проводов. Для сделки важнее понять юридическую границу охранной зоны и то, какие ограничения она создает именно для вашего сценария жизни.

Если вы выбираете дом или земельный участок, ограничения лучше проверить до внесения аванса, а не после покупки. В бюро недвижимости Ипомакс мы помогаем проверить объект, документы, границы участка, ЗОУИТ и другие факторы, которые могут повлиять на строительство и будущую сделку.