Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая проверка вторичного жилья

Покупка квартиры на вторичном рынке — это проверка не только самой недвижимости. Важно понять, кто её продаёт, на каком основании возникло право собственности, нет ли других лиц, которые могут претендовать на квартиру, обременений, долгов или обстоятельств, из-за которых сделку впоследствии могут оспорить.

Даже свежая выписка из ЕГРН не отвечает на все эти вопросы. Поэтому проверять квартиру перед покупкой лучше последовательно: от характеристик объекта и документов продавца до истории переходов права и финансового состояния собственника.

Разберём, что именно стоит проверить до передачи аванса и подписания договора.

1. Убедитесь, что продавец действительно имеет право распоряжаться квартирой

Первое, что нужно выяснить, — кому принадлежит квартира сейчас.

Попросите продавца предоставить актуальные сведения из ЕГРН и документ, на основании которого он получил квартиру. Это может быть:

• договор купли-продажи
• договор дарения
• свидетельство о праве на наследство
• договор приватизации
• решение суда
• договор участия в долевом строительстве и передаточный акт
• другой документ-основание

Необходимо сопоставить адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, количество собственников, доли и зарегистрированные ограничения.

Почему одной выписки ЕГРН недостаточно

ЕГРН показывает зарегистрированные права и обременения, но не позволяет автоматически исключить все риски сделки.

Например, из одной выписки невозможно сделать окончательный вывод о том:

• использовался ли при покупке квартиры материнский капитал
• нарушены ли права детей
• необходимо ли согласие супруга
• имеются ли основания для банкротного оспаривания
• существуют ли судебные споры
• соответствует ли фактическая планировка квартиры документам

Кроме того, доступ к персональным данным собственников в выписках ЕГРН для третьих лиц ограничен.

Поэтому проверка квартиры — это не получение одной справки, а анализ нескольких источников.

2. Проверьте документ, по которому продавец получил квартиру

Основание приобретения собственности имеет большое значение.

Если квартира несколько лет назад была куплена по обычному договору купли-продажи и после этого находилась у одного собственника, это одна ситуация.

Совсем другая — если квартира:

• недавно получена в наследство
• подарена
• приватизирована
• приобретена с использованием материнского капитала
• получена по решению суда
• несколько раз перепродавалась за короткий период

Само по себе ни одно из этих оснований не означает, что квартиру покупать нельзя. Но каждое требует своей проверки.

Например, при наследстве имеет смысл установить круг наследников и обстоятельства вступления в наследство. При приватизации — проверить, не было ли лиц, отказавшихся от приватизации и сохранивших право пользования жилым помещением.

3. Посмотрите историю квартиры

Текущий собственник может выглядеть совершенно надёжно, но проблема иногда находится на предыдущем этапе перехода права.

Поэтому при проверке вторичной квартиры желательно выяснить:

• сколько раз квартира меняла собственников
• как давно продавец стал владельцем
• какими способами переходило право
• были ли среди собственников несовершеннолетние
• не происходило ли несколько сделок подряд за короткий срок

Частая перепродажа квартиры за небольшой период — не доказательство проблемы, но повод внимательнее разобраться в причинах.

Особенно осторожно стоит относиться к ситуациям, когда собственность несколько раз переходила между родственниками через дарение, а затем квартира быстро появилась в продаже.

4. Проверьте семейное положение продавца

Если квартира приобреталась продавцом в браке, она может относиться к совместному имуществу супругов даже тогда, когда в ЕГРН указан только один собственник.

Для распоряжения недвижимостью, относящейся к общему имуществу супругов, законодательство предусматривает нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Поэтому необходимо установить:

• состоял ли продавец в браке на момент приобретения квартиры
• на какие деньги она приобреталась
• действует ли сейчас брак
• был ли раздел имущества
• имеется ли брачный договор
• требуется ли согласие супруга на продажу

Фраза продавца «квартира оформлена только на меня» сама по себе вопрос не закрывает.

5. Выясните, использовался ли материнский капитал

Это один из наиболее важных пунктов проверки квартиры на вторичном рынке.

Если при приобретении жилья использовались средства материнского капитала, законодательство предусматривает оформление жилья в общую собственность родителей и детей с определением долей.

Проблема возникает, если материнский капитал использовали, а доли детям своевременно не выделили.

В результате в ЕГРН на момент продажи собственниками могут числиться только взрослые, хотя у детей существуют имущественные права, которые должны были быть оформлены.

Поэтому наличие в ЕГРН двух взрослых собственников ещё не означает, что вопрос с правами детей автоматически закрыт.

При проверке стоит выяснить историю приобретения квартиры, наличие ипотечного кредита и использование материнского капитала.

6. Если собственник — ребёнок, проверьте разрешение органов опеки

Когда несовершеннолетнему принадлежит квартира или доля в ней, продажа проводится с соблюдением дополнительных требований.

Для отчуждения имущества несовершеннолетнего необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Покупателю важно проверить не только наличие разрешения, но и соответствие будущей сделки тем условиям, на которых оно выдано.

Не следует путать два разных обстоятельства: ребёнок зарегистрирован в квартире и ребёнок является её собственником.

Юридические последствия этих ситуаций различаются.

7. Проверьте обременения и ограничения

Перед покупкой необходимо выяснить, имеется ли в отношении квартиры:

• ипотека
• арест
• запрет регистрационных действий
• иное зарегистрированное ограничение или обременение

Наличие ипотеки само по себе не делает продажу невозможной. Квартиры с непогашенной ипотекой продаются, но порядок расчётов и снятия обременения должен быть понятен покупателю до передачи денег.

Особенно опасна ситуация, когда продавец предлагает сначала передать ему крупную сумму для погашения кредита, а порядок дальнейшей сделки документально не определён.

8. Проверьте продавца на банкротство и финансовые проблемы

Проверять нужно не только квартиру, но и самого человека, который её продаёт.

Сделки должника при определённых обстоятельствах могут быть оспорены в процедуре банкротства.

Например, закон отдельно предусматривает возможность оспаривания сделки при неравноценном встречном исполнении. Для соответствующей категории подозрительных сделок учитывается период в один год до принятия заявления о банкротстве. Для сделок, совершённых с целью причинить вред кредиторам, при предусмотренных законом условиях рассматривается период до трёх лет.

Поэтому перед покупкой имеет смысл проверить:

• не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве
• нет ли сведений о его банкротстве
• исполнительных производств
• крупных судебных споров
• признаков серьёзных финансовых проблем

Подробнее о проверке самого продавца, его долгов, судебных споров и банкротства - в статье: "Как проверить продавца квартиры перед покупкой".

Квартира значительно дешевле рынка — не всегда удача

Если собственник срочно продаёт квартиру существенно ниже её рыночной стоимости, нужно установить причину скидки.

Низкая цена сама по себе не делает сделку недействительной. Однако в сочетании с долгами продавца, будущим банкротством или другими обстоятельствами она способна увеличить риски покупателя.

Поэтому большая скидка должна быть не поводом отказаться от проверки, а поводом провести её внимательнее.

9. Выясните, кто зарегистрирован в квартире

До сделки нужно понимать, кто зарегистрирован по адресу квартиры и кто будет снят с регистрационного учёта.

Особое внимание требуется, если среди зарегистрированных есть:

• несовершеннолетние
• лица, отказавшиеся от приватизации
• граждане, находящиеся в длительном отсутствии
• лица, чьё право пользования может сохраниться после перехода собственности

В некоторых ситуациях право пользования квартирой и право собственности — разные вещи.

Поэтому обещание продавца «после сделки все выпишутся» лучше заменить понятным документально закреплённым порядком освобождения квартиры и снятия зарегистрированных лиц с учёта.

10. Проверьте квартиру на долги

Попросите продавца предоставить актуальные сведения об оплате коммунальных услуг.

Особенно важно отдельно проверить задолженность по взносам на капитальный ремонт.

Это принципиальный момент: по общему правилу задолженность предыдущего собственника по обычным коммунальным платежам не становится долгом покупателя только из-за приобретения квартиры.

А вот обязанность по погашению задолженности по взносам на капитальный ремонт в предусмотренных законом случаях переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Поэтому справку по капремонту лучше получать отдельно.

11. Сравните фактическую планировку с документами

Юридическая проверка не должна заканчиваться проверкой собственника.

Осмотрите саму квартиру и обратите внимание, не переносились ли:

• стены и перегородки
• дверные проёмы
• кухня
• санузел
• инженерное оборудование

Если фактическая конфигурация отличается от документов, необходимо выяснить, была ли перепланировка согласована.

Фраза продавца «здесь все так делают» не решает проблему.

Несогласованная перепланировка может впоследствии создать сложности уже новому собственнику.

12. Проверьте, нет ли судебных споров по квартире

Стоит проверить судебную историю как самого продавца, так и, при наличии оснований, споры, связанные с квартирой.

Особенно насторожить должны:

• раздел имущества между супругами
• наследственные споры
• требования кредиторов
• споры о признании права собственности
• оспаривание предыдущих сделок
• требования о признании гражданина утратившим или сохранившим право пользования квартирой

Не каждый судебный спор означает необходимость отказаться от покупки. Но покупатель должен знать о нём до, а не после регистрации права собственности.

13. Проверьте доверенность, если квартиру продаёт представитель

Если вместо собственника действует представитель, необходимо проверить доверенность, её содержание и действительность.

Важно установить:

• действительно ли доверенность выдавал собственник
• не отменена ли она
• не истёк ли срок
• позволяет ли она продать конкретную квартиру
• вправе ли представитель получать деньги

При дорогостоящей сделке желательно понять и причину, по которой собственник сам не участвует в продаже.

Продажа по доверенности не является нарушением, но требует более внимательной проверки.

14. Не передавайте аванс до основной проверки

Распространённая ошибка покупателя — сначала внести аванс, а потом начинать изучать документы.

Логичнее действовать наоборот:

1. Получить основные документы
2. Предварительно проверить квартиру и продавца
3. Определить обнаруженные риски
4. Понять схему будущей сделки
5. Только после этого фиксировать договорённости и передавать аванс

Если продавец или агент настаивает на немедленной передаче денег под аргументом «завтра квартиру заберёт другой покупатель», это не отменяет необходимость проверки.

Можно ли самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Базовую проверку провести самостоятельно возможно.

Покупатель может изучить документы, получить доступные сведения из государственных реестров, проверить наличие исполнительных производств и судебных процессов, осмотреть квартиру и запросить дополнительные документы у собственника.

Но главная сложность заключается не столько в получении сведений, сколько в их интерпретации.

Например, отсутствие обременения в ЕГРН ещё не отвечает на вопросы о правах супруга, использовании материнского капитала или риске оспаривания предыдущей сделки.

Именно поэтому юридическая проверка вторичной квартиры представляет собой анализ нескольких обстоятельств одновременно.

Когда особенно нужна полная юридическая проверка

Углублённая проверка особенно оправдана, если:

• квартира недавно перешла продавцу
• объект получен по наследству
• была приватизация
• использовался материнский капитал
• имеются несовершеннолетние собственники
• собственность неоднократно переходила за короткий период
• продавец действует через представителя
• квартира продаётся заметно дешевле рынка
• у собственника есть долги или судебные процессы
• квартира находится в ипотеке
• обнаружена перепланировка
• документы или объяснения продавца противоречат друг другу

В таких ситуациях задача заключается уже не в том, чтобы собрать стандартный набор справок, а в том, чтобы оценить вероятность последующего оспаривания сделки или возникновения прав третьих лиц.

Проверка квартиры перед покупкой в Ипомакс

Перед покупкой квартиры специалисты Ипомакс могут провести комплексную проверку объекта и участников сделки.

Мы анализируем документы на квартиру, основание возникновения собственности, историю переходов права, продавца, обременения, возможные права супругов и детей, судебные и банкротные риски и другие обстоятельства конкретной сделки.

После проверки покупатель получает не набор выписок, а понимание: какие риски обнаружены, насколько они существенны и можно ли безопасно выходить на сделку.

Если вы планируете покупку квартиры на вторичном рынке, подробнее об услуге можно узнать на странице проверки недвижимости.

Кратко: что проверить перед покупкой квартиры

До передачи денег желательно проверить:

• сам объект и сведения ЕГРН
• личность и полномочия продавца
• основание возникновения права собственности
• историю переходов права
• семейное положение собственника
• необходимость согласия супруга
• использование материнского капитала
• права несовершеннолетних
• ограничения и обременения
• судебные споры
• банкротство и финансовое состояние продавца
• зарегистрированных в квартире граждан
• коммунальную задолженность и взносы на капремонт
• соответствие фактической планировки документам
• доверенность, если действует представитель

Чем дороже квартира и сложнее история её собственности, тем опаснее оценивать юридическую чистоту только по одной выписке или бесплатному онлайн-сервису.

Проверять нужно не отдельный документ, а всю историю объекта и обстоятельства будущей сделки.