Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок: что проверить перед покупкой

Покупка частного дома — это сделка сразу с двумя объектами недвижимости: самим домом и земельным участком под ним. Поэтому перед авансом и подписанием договора важно проверить сведения ЕГРН не только по зданию, но и по земле.

Выписка из ЕГРН помогает увидеть зарегистрированные характеристики объекта, права, ограничения и обременения. Но воспринимать её как готовое заключение о юридической чистоте недвижимости нельзя. Задача покупателя — не просто получить документ, а правильно прочитать его и сопоставить сведения по дому и участку между собой.

Разберём, на какие строки обратить внимание и какие записи должны стать поводом для дополнительной проверки.

Почему нужно проверять отдельно дом и земельный участок

Дом и земельный участок — самостоятельные объекты недвижимости. У каждого есть свой кадастровый номер и отдельные сведения в ЕГРН.

Поэтому ситуация, когда продавец показывает выписку только на дом, недостаточна. Даже если с самим зданием всё в порядке, ограничения могут относиться к участку: например, его может пересекать охранная зона, часть территории может быть обременена сервитутом или характеристики земли могут не соответствовать предполагаемому использованию.

На практике перед покупкой необходимо сопоставить сведения как минимум по двум объектам:

• жилому дому
• земельному участку, на котором он расположен

Дополнительно имеет смысл проверить и другие зарегистрированные объекты, если на участке находятся баня, гараж, гостевой дом или капитальные хозяйственные постройки.

Какую выписку ЕГРН смотреть перед покупкой

Для первичной проверки обычно нужны актуальные сведения ЕГРН об объекте недвижимости.

Важно получить их максимально близко к сделке. Старая выписка, которую продавец заказал несколько месяцев назад, не показывает, не появились ли позднее ипотека, запрет регистрационных действий или другое зарегистрированное ограничение.

Поэтому предоставленные продавцом документы полезно изучить заранее, но непосредственно перед сделкой сведения лучше проверить повторно.

При этом одной фразы «есть выписка ЕГРН» недостаточно. Необходимо понимать, на какой именно объект она получена, когда сформирована и какие разделы содержит.

1. Сверьте кадастровые номера дома и участка

Начните с идентификации объектов.

В выписках должны быть указаны кадастровые номера дома и земельного участка. Их стоит сопоставить с договором, документами продавца и другими материалами по объекту.

Особенно внимательно проверяйте объект, если на одном участке расположено несколько строений или участок раньше делили, объединяли либо перераспределяли.

Задача покупателя — убедиться, что документы относятся именно к тому дому и той земле, которые ему показывают.

2. Проверьте характеристики дома

В сведениях ЕГРН по зданию обратите внимание на:

• площадь
• кадастровый номер
• адрес или местоположение
• назначение
• количество этажей, если соответствующие сведения содержатся в реестре
• кадастровые номера земельных участков, с которыми связан объект
• иные характеристики зарегистрированного здания

Главное правило — сведения в документах должны соответствовать фактическому объекту.

Например, если по ЕГРН зарегистрирован жилой дом площадью 120 м², а фактически продаётся значительно более крупное здание с пристройкой, мансардой или дополнительным капитальным помещением, нужно выяснить причину расхождения.

Само по себе отличие ещё не означает, что сделку нельзя проводить. Но до покупки необходимо понять, какие изменения зарегистрированы, а какие существуют только фактически.

3. Убедитесь, что перед вами именно жилой дом

Не стоит ориентироваться исключительно на внешний вид здания или слова продавца.

Проверьте, какое назначение и наименование объекта указаны в ЕГРН.

Для покупателя есть большая разница между зарегистрированным жилым домом и другим видом объекта недвижимости. Если фактическое использование здания расходится с зарегистрированными сведениями, этот вопрос необходимо решить до внесения существенного аванса.

4. Проверьте площадь земельного участка

Сравните площадь в ЕГРН с:

• договором
• объявлениями о продаже
• фактическими границами участка
• кадастровой картой и другими доступными сведениями

Иногда продавец говорит, что продаётся, например, 15 соток, хотя зарегистрированный участок имеет другую площадь либо часть территории фактически используется за пределами его кадастровых границ.

Забор сам по себе не определяет юридическую границу собственности.

Если есть расхождения между документами и фактическим использованием земли, их происхождение нужно выяснить до покупки.

5. Посмотрите, установлены ли границы участка

Для загородной недвижимости это один из ключевых пунктов.

Если сведения о местоположении границ участка внесены в ЕГРН, можно сопоставлять зарегистрированную конфигурацию участка с его фактическим использованием.

Но даже наличие координат ещё не гарантирует отсутствия проблем. На практике встречаются:

• пересечения границ соседних участков
• реестровые ошибки
• забор, установленный не по кадастровой границе
• фактический подъезд через чужой участок
• постройки, расположенные слишком близко к границе или за её пределами

Если в документах или на местности есть признаки расхождения, лучше разобраться с ними до сделки.

Подробнее такую ситуацию мы разбирали в статье «Ошибка в границах земельного участка: что делать и как исправить».

6. Проверьте категорию земель

В ЕГРН по земельному участку указывается категория земель.

Для покупателя это важно не как формальность, а как часть ответа на вопрос: можно ли законно использовать участок так, как он рассчитывает.

При покупке загородного дома нужно смотреть не только на существующее строение, но и на правовой режим самой земли.

7. Проверьте вид разрешённого использования

Следующий важный пункт — вид разрешённого использования участка.

Он должен соответствовать характеру использования земли и планам покупателя.

Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда дом выглядит как обычный жилой коттедж, но сведения по земле вызывают вопросы.

Физическое наличие дома на участке само по себе не отменяет необходимости проверить правовой режим земельного участка.

8. Кто является правообладателем

Здесь в последние годы произошли существенные изменения.

Если собственником недвижимости является физическое лицо, обычный сторонний заявитель не всегда увидит его фамилию, имя, отчество и дату рождения в общедоступной выписке ЕГРН.

По действующей статье 36.3 Федерального закона № 218-ФЗ персональные данные правообладателя раскрываются третьим лицам при наличии соответствующей записи в ЕГРН либо в предусмотренных законом случаях.

Поэтому отсутствие ФИО собственника в самостоятельно заказанной покупателем выписке само по себе не говорит о проблеме с объектом.

Но личность продавца всё равно должна быть надлежащим образом подтверждена.

Один из вариантов — попросить собственника самостоятельно получить выписку, содержащую его персональные данные, и предоставить её покупателю. Росреестр разъяснял, что такую информацию можно проверить через официальный сервис, а статья 62 закона № 218-ФЗ предусматривает возможность проверки содержащихся в такой выписке сведений о правообладателе.

9. Проверьте вид зарегистрированного права

Важно выяснить не только, кому принадлежит недвижимость, но и на каком праве.

Для обычной сделки купли-продажи чаще всего речь идёт о праве собственности.

Если собственников несколько, необходимо понимать размер долей и кто именно участвует в сделке.

Ситуация с единственным собственником и продажа долей в общей собственности требуют разного объёма проверки документов.

10. Обратите внимание на ограничения и обременения

Это один из главных разделов ЕГРН перед покупкой.

Нужно проверить наличие зарегистрированных:

• ипотек
• арендных отношений
• сервитутов
• запретов
• арестов
• иных ограничений прав и обременений

Сам факт наличия обременения не всегда означает, что объект нельзя купить. Например, недвижимость в ипотеке может продаваться по согласованной с банком схеме.

Но обнаруженное ограничение нельзя игнорировать. Покупателю необходимо понять:

1. В чью пользу оно установлено
2. На каком основании
3. Препятствует ли сделке
4. Когда и каким образом оно будет прекращено

По земельным участкам отдельно стоит обращать внимание на сервитуты. Они могут предоставлять другим лицам право ограниченного пользования частью чужого участка — например, для прохода, проезда или эксплуатации определённых объектов.

Подробнее об этом — в статье «Сервитут на земельном участке: что это такое и чем опасен при покупке и продаже».

11. Не путайте обременения и ограничения использования территории

Это важное различие.

Кроме классических обременений права на участок, существуют ограничения, связанные с расположением земли в определённых зонах.

Например, земельный участок может полностью или частично находиться в зоне с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ.

Такие зоны устанавливаются, в частности, вокруг объектов инженерной и иной инфраструктуры и могут ограничивать строительство и использование земли.

Поэтому отсутствие ипотеки или ареста ещё не означает, что участок можно использовать без ограничений.

12. Проверьте ЗОУИТ

Для покупки дома с землёй этот пункт настолько важен, что его нельзя оставлять «на потом».

Если участок полностью или частично входит в ЗОУИТ, нужно выяснить:

• какая именно зона установлена
• какую часть участка она затрагивает
• какие ограничения действуют
• затрагивает ли зона существующий дом
• можно ли реконструировать здание
• можно ли строить дополнительные объекты

Например, ограничения могут быть связаны с линиями электропередачи, газопроводами и другими объектами.

Подробнее механизм таких ограничений мы разбирали в статье «ЗОУИТ на земельном участке: что это такое и как проверить ограничения».

Для участков возле линий электропередачи полезен отдельный материал «Охранная зона ЛЭП на земельном участке: можно ли строить дом».

13. Проверьте, какой дом связан с участком в ЕГРН

В ЕГРН могут содержаться кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка.

Это позволяет сопоставить документы по земле и зданию.

Перед покупкой проверьте:

• числится ли продаваемый дом на этом участке
• совпадает ли кадастровый номер
• не зарегистрирован ли на участке другой объект вместо фактически продаваемого
• нет ли дополнительных зарегистрированных строений, о которых продавец не говорил

Особое внимание этому пункту стоит уделить после реконструкции дома.

Если здание расширяли, добавляли пристройки, меняли конфигурацию или этажность, сведения ЕГРН нужно сопоставить с фактическим состоянием дома.

14. Посмотрите особые отметки

Покупатели часто быстро просматривают основные строки и пропускают примечания и особые отметки.

Так делать не стоит.

Любая формулировка, смысл которой непонятен, должна быть расшифрована до сделки.

Особая отметка может быть связана с особенностями кадастрового учёта, характеристиками объекта или иными обстоятельствами, которые требуют дополнительной проверки.

Не нужно самостоятельно делать вывод «ничего страшного» только потому, что запись не похожа на ипотеку или арест.

15. Сопоставьте дом с его фактическим расположением

Выписка ЕГРН — это реестровая информация. Она не заменяет осмотр объекта на местности.

Проверьте, действительно ли дом расположен в границах продаваемого участка и соответствует ли его фактическая конфигурация документам.

Особенно внимательно смотрите на:

• пристройки
• гаражи
• террасы
• бани
• гостевые дома
• капитальные хозяйственные постройки

Если часть капитальных объектов отсутствует в документах, нужно понять их правовой статус.

Что должно насторожить в выписке ЕГРН

Поводом остановиться и провести дополнительную проверку могут быть:

• несоответствие площади дома реальному объекту
• несоответствие площади участка заявленной продавцом
• проблемы или неопределённость с границами
• ипотека, которую продавец заранее не упоминал
• арест или запрет регистрационных действий
• зарегистрированный сервитут
• ЗОУИТ, пересекающая место расположения дома
• несоответствие вида разрешённого использования фактическому использованию
• несколько собственников вместо заявленного одного
• непонятные особые отметки
• несоответствие фактических построек зарегистрированным объектам
• продавец, который не готов подтверждать своё право и объяснять расхождения в документах

Ни один такой пункт не означает автоматически, что от дома нужно отказаться. Но до аванса необходимо понять природу риска и возможность его устранения.

Что выписка ЕГРН не покажет

Это, пожалуй, главное ограничение документа.

Даже идеальная на первый взгляд выписка не отвечает на все вопросы о недвижимости.

По ЕГРН нельзя полноценно оценить:

• техническое состояние фундамента и конструкций
• качество строительства
• состояние инженерных коммуникаций
• фактическое положение забора
• реальную возможность проезда к участку
• все потенциальные судебные риски
• состояние окружающей территории
• уровень грунтовых вод
• риск подтопления
• законность каждого фактически выполненного изменения здания
• все обстоятельства приобретения недвижимости продавцом

Поэтому правильная проверка дома состоит не из одного документа, а из нескольких уровней.

Подробнее весь комплекс проверки мы разбирали в статье «Как проверить дом перед покупкой».

ЕГРН перед покупкой дома: короткий чек-лист

Перед внесением аванса желательно убедиться, что:

• получены актуальные сведения по дому
• проверены сведения по земельному участку
• кадастровые номера совпадают с документами продавца
• площадь и характеристики дома соответствуют фактическому объекту
• проверено назначение здания
• площадь земельного участка соответствует заявленной
• изучены сведения о границах
• проверены категория земель и вид разрешённого использования
• подтверждено право продавца
• проверено количество правообладателей
• изучены ограничения и обременения
• проверены сведения о ЗОУИТ и других территориальных ограничениях
• сопоставлены дом, участок и фактические постройки
• расшифрованы все непонятные отметки

Можно ли покупать дом, если в ЕГРН есть ограничение

Зависит от конкретной записи.

Ипотека, сервитут, ЗОУИТ, аренда и запрет регистрационных действий — совершенно разные юридические ситуации.

Поэтому вопрос должен звучать не «есть ли ограничения вообще», а: какое именно ограничение установлено, на каком основании и как оно повлияет на покупателя после сделки.

Например, ипотека может быть снята одновременно с проведением сделки по согласованной схеме. А охранная зона на участке может сохраниться и после смены собственника и продолжить ограничивать строительство.

Именно поэтому все обнаруженные записи необходимо анализировать до передачи существенного аванса.

Главное

Перед покупкой дома с участком проверяйте ЕГРН не формально.

Недостаточно увидеть слово «собственность» и отсутствие очевидной ипотеки.

Необходимо сопоставить сведения по дому и земле, проверить характеристики объектов, границы, правообладателей, ограничения, обременения, ЗОУИТ и связь зарегистрированного дома с конкретным участком.

И даже после этого выписка ЕГРН остаётся только одной частью проверки недвижимости.

Если дом уже выбран, перед сделкой стоит комплексно проверить сам объект, землю, историю права, документы продавца и ограничения использования участка. Для загородной недвижимости именно совокупность этих проверок позволяет увидеть риски, которые невозможно заметить при обычном просмотре дома.