Сервитут на земельном участке: что это и чем опасен при покупке или продаже

Покупатель нашёл подходящий участок или дом, заказал выписку из ЕГРН — и среди ограничений увидел слово «сервитут». Возникают закономерные вопросы: можно ли покупать такой объект, кто имеет право пользоваться участком, разрешат ли построить дом и не окажется ли после сделки, что через двор должны ездить соседи или проходить техника коммунальной организации.

Сам по себе сервитут не означает, что участок плохой или его нельзя покупать. Но последствия могут быть совершенно разными: от почти незаметного ограничения вдоль границы участка до фактической невозможности нормально пользоваться значительной частью территории.

Поэтому перед сделкой важно выяснить не просто наличие сервитута, а где он проходит, зачем установлен и какие права предоставляет другому лицу или организации.

Что такое сервитут на земельный участок простыми словами

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Например, собственник соседнего участка может получить право проходить или проезжать через часть вашей земли, если иным способом попасть к своему участку невозможно.

Другой пример — использование части территории для размещения или эксплуатации инженерных коммуникаций.

При этом собственник не перестаёт владеть участком. Землю можно использовать, продавать, дарить и передавать по наследству. Но делать это придётся с учётом существующего ограничения.

Правовое регулирование сервитутов предусмотрено, в частности, статьями 274–276 Гражданского кодекса РФ, Земельным кодексом РФ и законодательством о государственной регистрации недвижимости.

Для чего устанавливают сервитут

На практике сервитут может понадобиться для:

• прохода или проезда к соседнему земельному участку
• доступа к инженерным коммуникациям
• строительства, ремонта и обслуживания отдельных инженерных сооружений
• эксплуатации существующих сетей
• других случаев, когда использование недвижимости невозможно или существенно затруднено без доступа к чужому участку.

Самый понятный пример — два участка расположены один за другим.

У собственника дальнего участка нет собственного выхода на дорогу. Чтобы попасть домой, ему необходимо проезжать через соседнюю землю. Если другого разумного варианта доступа нет, может быть установлен сервитут.

Частный и публичный сервитут: в чём разница

Для покупателя важно понимать, какой именно сервитут установлен.

Частный сервитут

Частный сервитут обычно связан с интересами конкретного собственника недвижимости.

Например, соседу нужен проход или проезд через чужой участок.

Условия могут быть установлены соглашением сторон. Если договориться не получается, вопрос в определённых случаях может решаться судом.

Собственник участка, обременённого сервитутом, в предусмотренных законом случаях вправе требовать соразмерную плату за пользование своей землёй.

Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается для предусмотренных законом общественно значимых целей.

Он может быть связан, например, с размещением и эксплуатацией объектов инженерной инфраструктуры.

Для владельца загородного участка значение имеет не столько само название «публичный сервитут», сколько его содержание:

• где проходят его границы
• какую площадь участка он занимает
• какие работы могут проводиться
• необходим ли доступ техники
• можно ли размещать строения на затронутой территории

Поэтому публичный сервитут нельзя автоматически считать ни опасным, ни безобидным.

Где проходит сервитут

Это один из главных вопросов при покупке.

Представим два участка.

Первый участок — 12 соток. Полоса сервитута шириной около метра проходит вдоль дальней границы и практически не влияет на использование территории.

Второй участок — 6 соток. Через центральную часть проходит проезд к соседнему объекту.

Формально в обоих случаях существует сервитут.

Но влияние на стоимость, приватность и возможность нормально разместить дом совершенно разное.

Именно поэтому наличие записи о сервитуте — только начало проверки.

Как узнать, есть ли сервитут на земельном участке

О наличии зарегистрированного обременения можно узнать из сведений ЕГРН.

Перед покупкой дома или участка нужно внимательно изучить актуальные сведения об объекте и обратить внимание на зарегистрированные ограничения и обременения.

Но одной строчки «сервитут» недостаточно.

Нужно установить:

• в чью пользу он существует
• на каком основании установлен
• для какой цели
• какая часть участка затронута
• на какой срок действует
• какие именно действия разрешены обладателю сервитута

Если покупаете участок под строительство, эту проверку лучше проводить до внесения аванса.

Подробнее о других рисках мы рассказывали в статье «Что проверить перед покупкой земельного участка».

Где увидеть сервитут в ЕГРН

Зарегистрированный сервитут относится к ограничениям прав на недвижимость.

Но при серьёзной проверке участка недостаточно просто увидеть наличие обременения.

Необходимо изучить основание его возникновения: соглашение, судебный акт, решение об установлении публичного сервитута или другой соответствующий документ.

Особенно важно понимать границы территории, на которую распространяется ограничение.

Если в документах информация выглядит непонятно, лучше разобраться с ней до сделки, а не после регистрации права собственности.

Чем опасен сервитут при покупке земельного участка

Основной риск заключается в том, что покупатель может неправильно оценить, насколько ограничение влияет на реальное использование земли.

1. Через участок могут проходить или проезжать другие лица

Если сервитут установлен для доступа к соседнему объекту, собственнику придётся учитывать это право.

Для большого участка проезд по краю может оказаться несущественным.

На маленьком участке тот же проезд способен серьёзно снизить комфорт проживания.

2. Сервитут может повлиять на расположение дома

Особенно опасна ситуация, когда территория сервитута пересекает предполагаемое пятно застройки.

Поэтому покупать участок только потому, что его площадь и размеры подходят для дома, недостаточно.

Нужно понимать, какая часть земли реально остаётся свободной для использования.

3. Возможен доступ к коммуникациям

Если сервитут связан с инженерными сетями, может потребоваться доступ к ним для обслуживания или ремонта.

Для покупателя важно заранее выяснить, какие именно действия допускаются на территории.

4. Ограничение может ухудшить ликвидность

Даже если нынешнего покупателя сервитут не беспокоит, будущий покупатель может оценивать его иначе.

Участок, через который проходит чужой проезд, обычно воспринимается рынком иначе, чем аналогичный участок без такого ограничения.

Поэтому сервитут следует учитывать и при определении рыночной цены.

Можно ли строить дом на участке с сервитутом

Сам факт наличия сервитута не означает автоматического запрета строительства на всём земельном участке.

Возможность строительства нужно оценивать применительно к конкретному объекту.

Необходимо проверить:

• границы сервитута
• его назначение
• условия использования территории
• разрешённое использование земельного участка
• градостроительные ограничения
• наличие ЗОУИТ и других ограничений

Например, сервитут может проходить вдоль одной стороны участка и практически не затрагивать место будущего дома.

А может пересекать именно ту часть земли, где покупатель планировал строительство.

Поэтому вопрос должен звучать не «можно ли строить на участке с сервитутом вообще», а «можно ли построить конкретный дом именно на этом участке с учётом всех действующих ограничений».

Отдельно стоит проверить ЗОУИТ. Что это такое и какие ограничения они создают, мы подробно разобрали в статье «ЗОУИТ на земельном участке: что это такое и как проверить ограничения».

Можно ли купить участок с сервитутом

Да. Закон не запрещает покупать земельный участок только потому, что на нём установлен сервитут.

Вопрос заключается в другом — устраивают ли покупателя последствия этого ограничения.

До сделки нужно ответить хотя бы на четыре вопроса:

• Где проходит сервитут?
• Для чего он установлен?
• Что вправе делать другое лицо на участке?
• Насколько это мешает вашим планам использования земли?

Если ответы устраивают покупателя и стоимость объекта учитывает существующее ограничение, сам факт сервитута не обязательно является причиной отказываться от сделки.

Можно ли продать земельный участок с сервитутом

Да, участок с сервитутом можно продать.

Но необходимо учитывать важнейшее правило: смена собственника участка сама по себе не прекращает сервитут.

Статья 275 ГК РФ предусматривает сохранение сервитута при переходе прав на обременённый земельный участок к другому лицу.

То есть покупатель получает участок вместе с существующим ограничением.

Именно поэтому продавцу желательно разобраться с сервитутом заранее и предоставить покупателю понятную информацию о его содержании.

Если вы готовите дом с участком к сделке, полезно заранее проверить и остальные документы. Подробнее — в статье «Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком».

Переходит ли сервитут к новому собственнику

Да. Это один из главных моментов, который нужно понимать перед покупкой.

Нельзя рассчитывать на следующую схему: «Сейчас на участке есть сервитут, но после покупки земля станет моей и ограничение исчезнет».

При переходе права собственности этого не происходит.

Новый собственник приобретает участок с существующим обременением.

Поэтому оценивать последствия нужно до подписания договора и передачи денег.

Можно ли потом снять сервитут

Иногда сервитут может быть прекращён, например если отпали основания, по которым он был установлен.

Статья 276 ГК РФ предусматривает возможность требовать прекращения сервитута в соответствующих случаях.

Но покупать участок с расчётом на то, что «потом сервитут как-нибудь снимем», рискованно.

Лучше исходить из того, что существующее ограничение сохранится, пока нет достаточных оснований для его прекращения.

Если судьба сервитута принципиальна для покупки, этот вопрос нужно изучить ещё до сделки.

Влияет ли сервитут на стоимость земельного участка

Может влиять. Но универсальной формулы вроде «сервитут уменьшает стоимость на 10%» не существует.

Значение имеют:

• площадь участка
• площадь территории сервитута
• расположение этой территории
• назначение сервитута
• интенсивность пользования
• возможность строительства
• влияние на приватность
• возможность нормального въезда и парковки
• наличие альтернативного доступа
• спрос на подобные объекты в конкретной локации

Например, техническая полоса вдоль дальней границы большого участка и постоянный автомобильный проезд через небольшой участок — совершенно разные ситуации.

Поэтому цену объекта нужно оценивать индивидуально.

Когда участок с сервитутом можно покупать

Наличие сервитута само по себе не делает участок проблемным.

Покупка может быть вполне разумной, если:

• ограничения понятны
• границы определены
• сервитут занимает небольшую часть участка
• он не мешает строительству и эксплуатации дома
• не создаёт существенной потери приватности
• цена объекта соответствует существующему ограничению

Иногда покупатель получает хороший участок дешевле аналогов именно потому, что другие покупатели испугались самого слова «сервитут», не разобравшись в его реальном значении.

Когда лучше отказаться от покупки

Повышенную осторожность стоит проявить, если:

• проезд проходит через значительную часть участка
• сервитут пересекает место предполагаемого строительства
• невозможно понять его точные границы
• продавец не может объяснить основание возникновения ограничения
• фактическое использование земли отличается от документов
• ограничение существенно ухудшает доступ, приватность или использование участка
• вместе с сервитутом обнаруживаются дополнительные ограничения

Особенно опасно покупать объект, надеясь решить все вопросы уже после оформления собственности.

Что проверить перед внесением аванса

Если в документах обнаружен сервитут, до передачи аванса стоит последовательно проверить:

• актуальные сведения ЕГРН
• основание установления сервитута
• вид сервитута — частный или публичный
• его назначение
• границы
• фактическое расположение на участке
• возможное влияние на строительство
• возможность подъезда и нормального использования территории
• наличие ЗОУИТ
• другие ограничения и обременения
• соответствие фактических границ сведениям ЕГРН

Отдельно нужно проверять отсутствие реестровых ошибок и пересечений границ. Об этом мы подробно рассказывали в статье «Реестровая ошибка в границах земельного участка: что делать и как исправить».

Если вместе с участком приобретается дом, полезно провести комплексную проверку всего объекта — что проверить перед покупкой частного дома.

Главное

Сервитут — не автоматическая причина отказываться от покупки земельного участка.

Главное — понять его реальные последствия.

На одном объекте сервитут может представлять собой небольшую техническую полосу вдоль границы и практически не влиять на жизнь собственника.

На другом — через участок может проходить дорога, ограничивающая строительство, приватность и последующую продажу недвижимости.

Поэтому при покупке важно проверять не только наличие записи в ЕГРН, но и основание сервитута, его границы, назначение и влияние на ваши планы использования участка.

Если вы рассматриваете покупку дома или земельного участка и в документах обнаружен сервитут, ЗОУИТ или другое ограничение, лучше разобраться с ними до внесения аванса.

В Ипомакс проводим юридическую проверку загородной недвижимости и сопровождаем сделки. Проверяем документы, ограничения и риски объекта до покупки или продажи.

Подробнее о юридической проверке недвижимости