Можно ли продать земельный участок с обременением или ограничениями

Продажа земельного участка с обременением возможна во многих случаях. Сервитут, охранная зона, ЗОУИТ или действующая аренда сами по себе обычно не запрещают собственнику продать землю. Но ограничения могут сохраниться после сделки и перейти к новому владельцу вместе с участком.

Совсем другая ситуация — если на недвижимость наложен арест или действует запрет на регистрационные действия. В этом случае оформить переход права собственности до снятия препятствия, как правило, не получится.

Поэтому перед продажей важно не просто увидеть в документах слово «обременение», а установить, какое именно ограничение действует, мешает ли оно сделке и как повлияет на использование участка покупателем.

Что считается обременением земельного участка

Под обременениями обычно понимают права третьих лиц или установленные законом ограничения, которые собственник должен учитывать при распоряжении и использовании недвижимости.

На практике собственник может столкнуться, например, с:

• ипотекой
• сервитутом
• арендой
• арестом или запретом регистрационных действий
• зонами с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ
• охранными зонами ЛЭП, газопроводов и других объектов
• другими установленными законом ограничениями

При этом юридически обременение и ограничение использования участка — не всегда одно и то же. Например, ипотека связана с правами залогодержателя, а нахождение земли в охранной зоне прежде всего определяет, что разрешено и запрещено делать на участке.

Для собственника при продаже важен практический вопрос: препятствует ли конкретная запись переходу права собственности и сохранится ли она после сделки.

Можно ли продать участок с обременением

Да, общего запрета на продажу земельного участка с обременением нет.

Статья 37 Земельного кодекса РФ прямо предусматривает, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

Общее правило Гражданского кодекса также допускает ситуацию, когда покупатель сознательно приобретает имущество, обремененное правами третьих лиц. По статье 460 ГК РФ продавец должен передать имущество свободным от таких прав, если покупатель не согласился принять его с обременением. 

Поэтому наличие ограничения нужно оценивать не само по себе, а с учетом его вида.

Какие обременения мешают продаже участка

Сервитут. Участок обычно можно продать. Сам сервитут при этом может сохраниться и после смены собственника.

ЗОУИТ или охранная зона. Продажа, как правило, возможна, но ограничения по использованию участка продолжают действовать для нового владельца.

Аренда. Участок можно продать, однако действующий договор аренды сам по себе не прекращается из-за смены собственника.

Ипотека. Продажа возможна по специальным правилам. Обычно нужно учитывать условия договора и требования залогодержателя.

Арест или запрет регистрационных действий. Это уже другая ситуация. Пока ограничение действует, зарегистрировать переход права собственности, как правило, не получится.

Другие специальные ограничения. Здесь нужно смотреть конкретное основание и запись в ЕГРН.

Продажа участка с сервитутом

Наличие сервитута само по себе не означает, что участок нельзя продать.

Сервитут дает другому лицу ограниченное право пользоваться чужой землей — например, для прохода, проезда или эксплуатации коммуникаций. После смены собственника такое право, как правило, не исчезает только потому, что участок был продан.

Поэтому покупателю важно заранее понимать:

• какая часть участка затронута
• для чего установлен сервитут
• является он частным или публичным
• на какой срок установлен
• насколько он мешает использованию земли

Если на участке уже установлен сервитут, скрывать его при продаже нельзя. Лучше сразу объяснить покупателю его фактическое влияние на объект.

Подробнее о видах сервитутов и рисках при сделке мы рассказывали в статье «Сервитут на земельном участке: что это такое и чем опасен при покупке и продаже».

Можно ли продать участок в охранной зоне или ЗОУИТ

В большинстве случаев — да.

ЗОУИТ устанавливают не общий запрет на оборот земли, а специальные условия ее использования. К таким территориям Земельный кодекс относит, в частности, охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, санитарно-защитные зоны и другие территории.

Поэтому участок под ЛЭП, рядом с газопроводом или в другой охранной зоне может оставаться в частной собственности и продаваться.

Основной вопрос для покупателя другой: что он сможет делать на этой земле после покупки.

В зависимости от вида зоны могут ограничиваться:

• строительство дома и других объектов
• реконструкция
• размещение отдельных сооружений
• земляные работы
• посадка высоких деревьев
• определенные виды хозяйственной деятельности

Именно поэтому наличие ЗОУИТ может влиять не только на условия продажи, но и на рыночную стоимость участка.

Если в ЕГРН или на карте обнаружена такая зона, стоит отдельно разобраться с ее видом и режимом. Для этого на сайте есть подробные материалы о ЗОУИТ на земельном участке, охранной зоне ЛЭП, охранной зоне газопровода и красных линиях.

Можно ли продать участок, который сдан в аренду

Да. Сам по себе договор аренды не лишает собственника возможности продать участок.

При этом статья 617 ГК РФ устанавливает важное правило: смена собственника арендованного имущества сама по себе не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

То есть покупатель может получить участок вместе с действующим арендным отношением.

Поэтому до сделки продавцу стоит передать покупателю договор аренды и заранее сообщить:

• кто арендует участок
• срок аренды
• размер и порядок оплаты
• имеются ли задолженности
• предусмотрены ли особые условия прекращения договора

Скрытая аренда способна стать серьезной причиной конфликта уже после покупки.

Как продать участок в ипотеке

Продать заложенный земельный участок можно, но здесь действуют специальные правила.

По статье 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» имущество, находящееся в ипотеке, по общему правилу может быть отчуждено с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором или специальными нормами закона.

На практике схема сделки зависит от банка, остатка долга и условий кредитного договора. Возможны, например, погашение задолженности до перехода права либо проведение сделки с участием банка.

Поэтому продавцу не стоит сначала договариваться с покупателем о способе расчетов, а уже потом обращаться к залогодержателю. Правильнее сначала получить условия банка и только после этого выстраивать сделку.

Когда обременение действительно мешает продаже

Наиболее важная ситуация — арест недвижимости или запрет на совершение регистрационных действий.

Если в Росреестр поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста либо запрете совершать определенные действия с объектом, это является основанием для приостановления государственной регистрации. Такие правила предусмотрены пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ. 

Поэтому здесь важно точно формулировать проблему.

Собственник может подписать какие-либо документы, однако обычная продажа недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности. Если действующий арест или запрет препятствует такой регистрации, завершить сделку до его снятия не получится.

Причина ограничения может быть разной: судебный спор, исполнительное производство, обеспечительные меры и другие обстоятельства.

Перед продажей необходимо выяснить:

1. Кем установлен запрет
2. На основании какого документа
3. Какие именно действия он запрещает
4. Что необходимо для его снятия
5. Внесена ли информация о прекращении ограничения в ЕГРН

Полагаться только на слова о том, что «арест уже снят», не стоит. Для сделки имеет значение актуальное состояние регистрационных сведений.

Как узнать, есть ли обременение на земельном участке

Первый документ, который стоит проверить перед продажей, — актуальная выписка из ЕГРН.

В ней можно увидеть зарегистрированные права и многие ограничения или обременения объекта. Но одной выпиской проверка участка не всегда заканчивается.

Например, при покупке земли имеет значение не только зарегистрированное право собственности, но и территориальные ограничения, охранные зоны, характеристики участка и возможность использовать его так, как планирует покупатель.

Поэтому перед выставлением объекта на продажу полезно проверить:

• собственника и характеристики участка
• зарегистрированные ограничения и обременения
• наличие ипотеки
• аренду и сервитуты
• аресты и запреты
• попадание участка в ЗОУИТ
• фактическое расположение коммуникаций
• градостроительные ограничения

О том, какие разделы документа особенно важны при сделке, мы подробно рассказывали в статье «Что проверить в выписке ЕГРН перед покупкой дома с участком».

Нужно ли снимать обременение перед продажей

Не всегда.

Если ограничение не препятствует переходу права собственности и покупатель готов приобрести объект на существующих условиях, сделку можно проводить с учетом этого обстоятельства.

Например, нет смысла обещать покупателю «снять охранную зону ЛЭП», если она установлена законно и связана с существующим объектом электросетевого хозяйства.

С другой стороны, если ограничение можно устранить и оно заметно уменьшает круг покупателей или цену объекта, имеет смысл сделать это до выхода на рынок.

Поэтому универсального правила нет.

Перед продажей стоит ответить на три вопроса:

Можно ли зарегистрировать переход права?
Если нет — сначала устраняют юридическое препятствие.

Сохранится ли обременение после продажи?
Если да — покупатель должен понимать, что именно он приобретает.

Насколько ограничение влияет на использование и стоимость участка?
От этого зависит стратегия продажи и цена.

Что указать в договоре купли-продажи земельного участка с обременением

Обременение не стоит оставлять только на уровне устных договоренностей.

В договоре купли-продажи необходимо корректно описать объект и существенные для сделки обстоятельства. Если покупатель принимает участок с существующим обременением, разумно прямо зафиксировать соответствующую информацию в договоре.

В зависимости от ситуации указывают:

• вид обременения или ограничения
• сведения о его регистрации
• лицо, в пользу которого оно установлено, если применимо
• срок действия
• существенные условия аренды или сервитута
• порядок снятия обременения, если продавец обязуется сделать это
• действия сторон при невозможности государственной регистрации
• порядок расчетов с учетом существующего ограничения

Особенно важно не пытаться скрыть проблему формулировкой о том, что продавцу «ничего не известно».

Статья 37 ЗК РФ обязывает продавца сообщить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях. Если продавец предоставит заведомо ложные сведения об обременениях, ограничениях прав или других обстоятельствах, способных повлиять на использование и стоимость участка, покупатель в предусмотренных законом случаях может требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения убытков. 

Влияет ли обременение на цену участка

Может влиять, но не любое обременение автоматически делает участок значительно дешевле.

Все зависит от того, насколько ограничение мешает использовать землю.

Например, если небольшая охранная зона проходит по краю большого участка и не затрагивает место возможного строительства, влияние на цену может быть минимальным.

Совсем иначе выглядит участок, на котором из-за ограничений невозможно построить дом в предполагаемом месте или существенная часть территории фактически исключена из нормального использования.

На цену влияют:

• площадь участка, попавшая под ограничение
• возможность строительства
• местоположение зоны
• срок действия обременения
• права третьих лиц
• возможность снять ограничение
• расходы и сроки, связанные с его устранением
• ликвидность объекта для следующего покупателя

Поэтому стоимость участка лучше определять не по самому факту наличия записи в ЕГРН, а после оценки ее реальных последствий.

Как подготовить участок с обременением к продаже

Главная ошибка собственника — выставить объект на рынок, а разбираться с ограничениями уже после появления покупателя.

Лучше сначала собрать документы и понять юридическую ситуацию.

Перед продажей:

1. Закажите актуальные сведения ЕГРН
2. Определите точный вид каждого ограничения
3. Выясните, мешает ли оно регистрации перехода права
4. Проверьте срок и основание возникновения обременения
5. Определите, можно ли и нужно ли его снять
6. Оцените влияние ограничения на строительство и использование земли
7. Подготовьте документы, объясняющие ситуацию покупателю
8. Учитывайте ограничение при определении цены.

Такой подход снижает риск, что покупатель обнаружит проблему уже во время проверки и откажется от сделки.

Можно ли выгодно продать участок с обременением

Да, если обременение не делает объект юридически непродаваемым и собственник заранее понимает его влияние на участок.

Проблемой для продажи часто становится не сама охранная зона, сервитут или аренда, а неопределенность: продавец не может объяснить покупателю, что именно ограничено, можно ли строить дом и какие риски останутся после сделки.

Ипомакс помогает собственникам домов и земельных участков подготовить объект к продаже, определить рыночную цену и выстроить сделку с учетом особенностей недвижимости. Если на участке есть ограничения или обременения, сначала важно понять их реальное влияние на ликвидность объекта, а уже затем определять стратегию продажи.

Главное

Земельный участок с обременением или ограничением во многих случаях можно продать.

Сервитут, аренда, ЗОУИТ, охранная зона ЛЭП или газопровода обычно не запрещают сам переход права собственности, хотя могут продолжить действовать и после сделки.

При ипотеке нужно учитывать требования залогодержателя и специальные правила закона. А при аресте или запрете регистрационных действий сначала необходимо выяснить, препятствует ли ограничение государственной регистрации перехода права.

Продавцу важно не скрывать существующие ограничения, а заранее разобраться в них, подготовить документы и объяснить покупателю, как они влияют на участок. Именно это позволяет провести сделку без неприятных сюрпризов и обоснованно определить цену объекта.