Септик при покупке дома: что проверить перед сделкой

При покупке загородного дома покупатели обычно внимательно осматривают фундамент, крышу, отопление и электричество. Автономную канализацию нередко проверяют гораздо проще: открыли крышку септика, убедились, что неприятного запаха нет, и пошли дальше.

Этого недостаточно.

Неудачно установленный, неправильно подобранный или изношенный септик способен превратить уже купленный дом в постоянный источник расходов. Особенно серьезные проблемы проявляются весной, когда поднимаются грунтовые воды: станцию может затапливать, очищенной воде становится некуда уходить, а пластиковый корпус при неправильном монтаже способен смещаться или всплывать.

Поэтому перед сделкой важно выяснить не только работает ли канализация сегодня, но и какая система установлена, как она обслуживается, куда отводится вода и подходит ли она конкретному участку.

Сначала выясните, что продавец называет септиком

Словом «септик» владельцы домов называют совершенно разные системы.

На участке может быть:

• герметичная накопительная емкость
• септик из бетонных колец
• переливной септик
• заводской многокамерный септик
• станция биологической очистки

Для покупателя разница принципиальная.

Накопительная емкость фактически хранит стоки до приезда ассенизатора. Переливной септик частично очищает воду, после чего требуется дальнейшая почвенная доочистка. Станция биологической очистки использует компрессоры, насосы и другие элементы, которые требуют электричества и периодического обслуживания.

Поэтому первый вопрос продавцу должен звучать не «септик есть?», а: Какая именно система канализации установлена и какая модель оборудования используется?

Если собственник не знает ни производителя, ни модели, ни принципа работы системы, это уже повод провести более тщательную проверку.

Как проверить септик при покупке дома

Начать можно с обычного осмотра.

Попросите продавца открыть доступ к системе и показать, как она работает. Если установлена станция биологической очистки, не нужно ограничиваться видом люка на участке.

Проверьте:

• нет ли сильного канализационного запаха
• нет ли воды вокруг корпуса
• не просел ли грунт
• не повреждены ли крышки и горловины
• нет ли деформации корпуса
• нет ли следов недавнего аварийного ремонта
• работает ли компрессор
• работают ли насосы, если они предусмотрены
• нет ли аварийной сигнализации
• отводится ли вода из системы
• нормально ли работает канализация непосредственно в доме

Полезно одновременно открыть несколько кранов и несколько раз смыть воду в санузлах. После этого посмотрите, как система принимает стоки.

Если продавец категорически не хочет открывать станцию или предлагает «не трогать, потому что всё работает», лучше разобраться в причине до внесения аванса.

Как понять, что септик работает неправильно

Некоторые проблемы заметны уже во время просмотра дома.

Насторожить должны:

• устойчивый запах канализации возле дома или септика
• медленно уходящая вода в раковинах
• бульканье в трубах
• периодическое появление запаха внутри дома
• постоянно заполненные камеры
• мутная вода или осадок в месте отвода
• мокрый грунт возле системы
• вода, выходящая на поверхность
• постоянно работающий насос
• аварийная лампа станции
• необычно громкий компрессор
• сильное проседание грунта около канализационного сооружения

Один признак еще не обязательно означает серьезную аварию. Но несколько таких признаков одновременно — достаточное основание пригласить специалиста.

Проверьте, на сколько человек рассчитана канализация

Еще одна распространенная ситуация: дом достраивали или количество жильцов увеличивалось, а септик остался прежним.

Например, систему могли устанавливать для небольшого дачного дома, а затем собственники построили полноценный коттедж и начали жить постоянно.

У продавца желательно выяснить:

• производительность системы
• на какое количество пользователей она рассчитана
• сколько человек фактически проживало в доме
• использовался дом постоянно или только по выходным
• подключены ли к канализации баня, гостевой дом или другие постройки

Нельзя оценивать систему только по количеству комнат или санузлов. Важен реальный объем стоков и характеристики конкретного оборудования.

Как часто обслуживали септик

История эксплуатации иногда говорит о состоянии канализации больше, чем внешний осмотр.

Спросите собственника:

• когда установили систему
• кто выполнял монтаж
• когда проводилось последнее обслуживание
• что ремонтировали или меняли
• как часто вызывают ассенизатора
• есть ли договоры, акты или чеки
• обслуживает ли систему специализированная компания

Особенно интересен ответ на вопрос о частоте откачки.

Если перед вами герметичная накопительная емкость, но хозяин утверждает, что при постоянном проживании нескольких человек вызывает машину крайне редко, возникает закономерный вопрос: куда уходят стоки?

Для септиков и станций другая крайность тоже подозрительна. Если систему приходится постоянно откачивать, необходимо понять причину.

Это может быть связано с неправильной эксплуатацией, маленькой производительностью, плохим отведением воды или высоким уровнем грунтовых вод.

Септик из бетонных колец: что проверить

Такие системы широко распространены в загородных домах.

Но сами бетонные кольца еще ничего не говорят о качестве канализации.

Нужно понять:

• сколько колодцев установлено
• есть ли бетонное дно
• герметичны ли стыки
• куда идет перелив
• куда уходит вода из последней камеры
• не поступают ли внутрь грунтовые воды
• не затапливается ли система весной

Особенно внимательно следует относиться к конструкции, которую продавец описывает словами: «Три кольца без дна — вода сама уходит».

Фактически это означает, что стоки поступают непосредственно в грунт после той степени очистки, которую обеспечивает конкретная конструкция. Без понимания почв, грунтовых вод и устройства всей системы оценить безопасность такого решения невозможно.

Переливной септик: куда уходит вода

У переливной системы важно осматривать не только сами камеры.

Главный вопрос: Что происходит с водой после последнего перелива?

Она может направляться:

• в фильтрационный колодец
• на поле фильтрации
• в дренажную систему
• на другое сооружение почвенной доочистки

Если продавец не может показать место отвода, желательно разобраться с системой до сделки.

Особенно опасна формулировка: «Там труба куда-то уходит за участок».

Нужно установить, куда именно.

Станция биологической очистки: проверяем оборудование

Станция биологической очистки сложнее обычного септика.

В ней могут работать:

• компрессоры
• аэролифты
• насосы
• поплавковые датчики
• электромагнитные клапаны
• блок управления
• аварийная сигнализация

Поэтому покупателю полезно узнать модель станции и найти паспорт оборудования.

Проверьте соответствие установленной станции числу пользователей и уточните стоимость ее регулярного обслуживания.

Некоторые собственники несколько лет пользуются станцией практически без обслуживания. На просмотре она еще может работать, но новому владельцу вскоре потребуются сервис, замена компрессора, мембран, насосов или других компонентов.

Септик при высоком уровне грунтовых вод

Для Московской области этот вопрос особенно важен.

Высокий уровень грунтовых вод способен создать проблемы даже с качественным оборудованием, если систему неправильно подобрали или установили.

Весной грунтовые воды могут:

• поступать внутрь негерметичной системы
• мешать отводу очищенной воды
• затапливать фильтрационные сооружения
• увеличивать нагрузку на насос
• вызывать подтопление участка
• создавать выталкивающую силу для пластикового корпуса

Поэтому септик желательно оценивать не только в день просмотра.

Спросите продавца: Что происходит здесь весной после таяния снега?

Хороший дополнительный вопрос: Бывало ли, что весной септик или дренаж переставали принимать воду?

Если дом покупается летом или зимой, полезно попросить фотографии участка за апрель–май.

Может ли септик всплыть

Да, такая проблема существует у пластиковых емкостей и станций.

Пустой или частично заполненный корпус, находящийся в водонасыщенном грунте, испытывает выталкивающую силу.

Поэтому при высоком УГВ значение имеет не только модель станции, но и то, как она была смонтирована.

У собственника можно спросить:

• делалось ли основание
• применялось ли якорение, если оно требовалось
• чем выполнялась обратная засыпка
• кто монтировал систему
• есть ли фотографии монтажа

Отсутствие документов само по себе не доказывает нарушение. Но при проблемном грунте история монтажа становится особенно важной.

Куда отводится вода из септика

Это один из главных вопросов при проверке канализации.

Нужно физически проследить путь воды после очистной системы.

Если продавец говорит: «Вода уходит в канаву», попросите показать эту канаву и трубу.

Если: «Все уходит в грунт», нужно понять через какое сооружение.

Если: «Труба уходит за забор», проверьте куда именно.

Сброс сточных вод нельзя считать законным только потому, что вода после станции визуально выглядит чистой. Требования зависят от способа отвода, характеристик системы, территории и существующих ограничений.

Особенно внимательно следует проверять участок, если он расположен возле реки, ручья, пруда или другого водного объекта.

Расстояние от септика до дома

В интернете часто встречается совет: «Септик должен находиться минимум в пяти метрах от дома».

Использовать эту цифру как универсальное правило неправильно.

Требования к расположению зависят от типа канализационного сооружения и самого участка.

Например, выгреб, герметичный накопитель, обычный септик и станция глубокой биологической очистки — это разные сооружения.

Поэтому при покупке лучше не измерять один произвольный норматив рулеткой, а сначала определить тип системы и только после этого проверять применимые требования.

Расстояние от септика до скважины

Здесь особенно опасны упрощенные советы.

Можно встретить цифры 20, 25, 30 или 50 метров, которые представляются как универсальная норма.

В действительности одного расстояния недостаточно.

Имеют значение:

• устройство септика
• герметичность
• вид почвы
• уровень грунтовых вод
• направление движения грунтовых вод
• глубина и конструкция скважины
• рельеф участка

Ситуация, когда скважина расположена выше по рельефу и по направлению движения воды от септика, отличается от ситуации, когда источник воды находится ниже.

Поэтому расположение канализации нужно оценивать вместе с системой водоснабжения. Отдельно проверьте скважину при покупке дома: ее документы, конструкцию, дебит и качество воды. 

Расстояние до границы участка

Для садовых участков существуют отдельные строительные требования к размещению сооружений канализации.

Но здесь тоже нельзя применять одну цифру ко всем объектам.

Для разных решений в нормативных документах используются различные требования, а дополнительно могут иметь значение местные ПЗЗ, особенности территории и проект системы.

Если септик установлен практически на меже или рядом с соседской скважиной, вопрос стоит проверить до сделки.

Нормы установки септика

При проверке загородного дома важно понимать принцип:

норматив определяется не словом «септик», а фактическим устройством канализации.

Поэтому сначала определяем:

1. Что установлено
2. Как очищаются стоки
3. Куда они поступают дальше
4. Где расположена система
5. Какие ограничения действуют для участка

Только после этого можно корректно проверять соответствие требованиям.

Отдельно следует учитывать санитарные нормы, строительные правила, ограничения водоохранных зон и местные градостроительные документы.

Какие документы попросить у продавца

На практике полный комплект сохраняется далеко не всегда.

Но имеет смысл запросить:

• паспорт оборудования
• модель и серийный номер станции
• договор монтажа
• схему канализации
• фотографии монтажа
• инструкции производителя
• акты обслуживания
• счета или чеки на ремонт
• договор с сервисной компанией, если он есть

Документы особенно полезны, если часть системы находится под землей и визуально проверить качество монтажа невозможно.

Что спросить у собственника дома

Иногда правильные вопросы выявляют проблему быстрее технического осмотра.

Спросите:

• Сколько человек постоянно жило в доме?
• Как давно установлен септик?
• Кто его устанавливал?
• Как часто его обслуживают?
• Как часто вызывают ассенизатора?
• Что уже ломалось?
• Меняли ли компрессор или насос?
• Были ли запахи?
• Бывали ли засоры?
• Что происходит весной?
• Затапливало ли септик грунтовыми водами?
• Приходилось ли откачивать систему после сильных дождей?
• Куда отводится очищенная вода?
• Есть ли фотографии монтажа?

Обращайте внимание не только на сами ответы, но и на противоречия между ними.

Нужно ли вызывать специалиста перед покупкой

Не для каждого объекта требуется полноценная техническая экспертиза канализации.

Но специалист особенно полезен, если:

• система старая
• продавец не знает, что установлено
• видны следы подтопления
• высокий УГВ
• дом используется постоянно
• установлен сложный ЛОС
• канализация работает нестабильно
• непонятно, куда отводится вода
• септик расположен рядом со скважиной
• предстоит дорогая сделка и цена ошибки высока

Проверка до сделки обычно обходится значительно дешевле полной переделки канализации после покупки.

Чек-лист проверки септика перед покупкой дома

Перед внесением аванса желательно получить ответы хотя бы на следующие вопросы:

• какой тип канализации установлен
• кто производитель и какая модель
• сколько лет системе
• на сколько человек она рассчитана
• сколько человек реально пользовалось домом
• когда проводилось последнее обслуживание
• как часто производится откачка
• работает ли насос
• работает ли компрессор
• нет ли запаха
• нет ли подтопления
• куда отводится очищенная вода
• что происходит весной
• высокий ли уровень грунтовых вод
• как расположен септик относительно дома
• где находится скважина
• не расположен ли септик слишком близко к границе участка
• может ли подъехать ассенизатор
• сохранились ли документы и схема монтажа

Если часть ответов неизвестна — это не обязательно повод отказываться от дома. Но неизвестность нужно превращать в проверку до сделки, а не после получения ключей.

Септик — часть общей проверки загородного дома

Исправная канализация редко увеличивает стоимость дома в глазах покупателя — он воспринимает ее как норму.

А вот неисправная система может привести к серьезным расходам сразу после покупки.

Поэтому при выборе загородного дома проверять нужно не наличие люка с надписью производителя, а всю цепочку: дом → канализационная труба → очистное сооружение → отвод воды → грунт → грунтовые воды → источник водоснабжения.

Именно такой подход позволяет понять реальное состояние автономной канализации и риски будущей эксплуатации.

Покупаете дом и хотите проверить объект до сделки?

При покупке загородной недвижимости важно оценивать не только документы на дом и участок. Коммуникации, подъезд, ограничения участка, зарегистрированные постройки и фактическое состояние объекта могут напрямую влиять на стоимость и безопасность покупки.

Специалисты бюро недвижимости Ипомакс помогают проверить загородный дом перед сделкой и разобраться с обнаруженными рисками до передачи денег.