Как проверить скважину при покупке дома

При покупке загородного дома покупатели часто внимательно осматривают фундамент, крышу, стены и отопление, но относятся к скважине гораздо проще: открыли кран, вода идет — значит, все в порядке.

На практике этого недостаточно.

Скважина может давать воду на момент просмотра, но иметь небольшой дебит, старый насос, поврежденную обсадную трубу, проблемы с автоматикой или плохое качество воды. Иногда после покупки выясняется, что воды хватает только на один открытый кран, насос приходится менять, а систему водоочистки — полностью переделывать.

Поэтому скважину лучше проверять до внесения аванса и тем более до покупки дома.

Разберем, какие документы попросить у продавца, как узнать глубину и возраст скважины, что такое дебит, как проверить насос и качество воды и на какие признаки обратить внимание непосредственно на просмотре.

Почему скважину нужно проверять до покупки дома

Скважина — это не просто отверстие в земле, из которого поступает вода. Домашняя система водоснабжения обычно состоит из самой скважины, обсадной колонны, погружного насоса, трубопровода, автоматики, гидроаккумулятора, кессона или скважинного адаптера, фильтров и оборудования водоподготовки.

Проблема в одном элементе может сказаться на всей системе.

Например, вода в кране может идти хорошо несколько минут, но затем давление резко падает. Причина может быть не в сантехнике дома, а в недостаточном притоке воды в скважину.

Поэтому при покупке дома важно проверить не только наличие воды, но и три вещи:

• техническое состояние скважины
• фактическую производительность системы
• качество самой воды

Какие документы попросить на скважину

Первое, что стоит сделать, — попросить продавца показать все сохранившиеся документы, связанные с бурением и эксплуатацией скважины.

Это могут быть:

• паспорт скважины
• договор с буровой организацией
• акт выполненных работ
• документы на насос
• чеки или документы о замене оборудования
• результаты предыдущих анализов воды
• документы на систему водоочистки
• сведения о ремонте или чистке скважины

Наличие этих документов существенно облегчает проверку.

При этом отсутствие паспорта скважины само по себе еще не означает, что скважина незаконна.

Для обычной бытовой скважины паспорт прежде всего является техническим документом, из которого можно получить важные характеристики объекта.

Что смотреть в паспорте скважины

Если паспорт сохранился, покупателю особенно интересны следующие сведения:

• дата бурения
• глубина
• конструкция скважины
• диаметр обсадных труб
• материал труб
• водоносный горизонт
• статический уровень воды
• динамический уровень воды
• заявленный дебит

Эти сведения позволяют хотя бы приблизительно понять, что именно находится на участке.

Особенно полезно сравнить информацию из паспорта с рассказом продавца.

Если собственник утверждает, что скважина имеет глубину 120 метров и была пробурена пять лет назад, а документы говорят совсем другое, это повод задавать дополнительные вопросы.

Как узнать глубину скважины

Самый простой вариант — посмотреть паспорт скважины или документы буровой компании.

Если документов нет, ориентироваться только на слова продавца рискованно.

Глубина скважины влияет на стоимость ремонта и замены оборудования, характеристики насоса и иногда на особенности состава воды.

Не стоит пытаться самостоятельно измерять глубину случайными подручными средствами. При действительно важной проверке лучше пригласить специалистов, которые смогут провести диагностику оборудования и самой скважины.

Особенно это имеет смысл, если дом дорогой, скважина старая или продавец не может рассказать, когда и кем она бурилась.

Что такое дебит скважины

Дебит показывает, какое количество воды скважина способна отдавать за определенный промежуток времени.

Для покупателя важна не сама цифра в паспорте, а более практичный вопрос: хватит ли этой воды для нормального проживания семьи.

В доме одновременно могут работать душ, стиральная машина, посудомоечная машина, кухня, несколько санузлов и полив участка.

Если приток воды небольшой, система может нормально вести себя при открытии одного крана и резко терять давление при увеличении расхода.

Поэтому паспортный дебит полезно знать, но еще важнее проверить работу системы фактически.

Как проверить скважину на просмотре дома

Самая распространенная ошибка — открыть кран на 20 секунд и сделать вывод, что вода есть.

Так можно проверить только то, что насос включился.

Лучше дать системе поработать дольше.

Откройте воду и посмотрите:

• стабильное ли давление
• не появляются ли перебои
• не идет ли вместе с водой воздух
• не меняется ли цвет воды
• не появляется ли песок или осадок
• не возникают ли посторонние звуки

Если в доме несколько санузлов, можно одновременно открыть несколько точек водоразбора.

Давление может немного измениться, но резкое падение напора — повод разбираться.

Еще лучше оставить воду включенной на некоторое время. Кратковременная проверка иногда вообще не показывает проблему небольшого дебита.

Как проверить насос в скважине

Погружной насос — один из наиболее важных и дорогостоящих элементов системы.

Спросите продавца:

• какой насос установлен
• какого он года
• менялся ли когда-нибудь
• проводился ли ремонт
• есть ли документы или инструкция
• на какой глубине насос установлен

Обратите внимание на то, как работает автоматика.

Насос не должен хаотично включаться и выключаться каждые несколько секунд.

Частые включения могут говорить не только о проблеме самого насоса, но и о неисправности гидроаккумулятора, реле давления, обратного клапана или других элементов системы.

Самостоятельно вытаскивать насос при обычном просмотре дома, конечно, не нужно.

Если есть серьезные сомнения, правильнее заказать диагностику.

Что проверить в кессоне

Если скважина оборудована кессоном, его желательно открыть и осмотреть.

Внутри не должно быть постоянного затопления.

Обратите внимание на:

• наличие воды
• следы коррозии
• состояние труб
• состояние электропроводки
• соединения
• запорную арматуру
• следы протечек

Небольшое количество конденсата не обязательно говорит о серьезной проблеме. А вот постоянно стоящая вода внутри кессона уже требует выяснения причины.

Одновременно посмотрите, насколько удобно расположено оборудование и есть ли возможность его обслуживать.

Как проверить воду из скважины

Внешний вид воды — только первый этап проверки.

Можно обратить внимание на:

• прозрачность
• запах
• цвет
• наличие осадка
• появление рыжего налета
• белый налет на сантехнике
• металлический привкус
• характерный запах сероводорода

Но даже абсолютно прозрачная вода без запаха может иметь состав, который невозможно определить визуально.

Поэтому слова продавца «мы эту воду пьем десять лет» не заменяют анализ.

Нужен ли анализ воды перед покупкой дома

Если скважина будет основным источником питьевой воды, лабораторный анализ — одна из самых полезных проверок перед покупкой.

Он позволяет увидеть то, чего невозможно определить по цвету или вкусу воды.

Состав воды может существенно различаться даже у соседних участков.

Не стоит делать вывод: «у соседа хорошая вода из скважины — значит, здесь будет такая же».

Даже глубина соседних скважин может отличаться.

В идеале пробу следует брать именно из той системы, которой покупатель будет пользоваться после приобретения дома.

Санитарные требования к питьевой воде устанавливаются действующими санитарными правилами, однако обычная продажа частного дома сама по себе не означает, что продавец обязан предоставить покупателю новый лабораторный анализ. Поэтому покупателю разумнее организовать проверку самостоятельно, если качество воды имеет принципиальное значение. 

Система водоочистки тоже требует проверки

Иногда покупатель видит в котельной несколько больших колонн фильтрации и воспринимает это как преимущество.

Но наличие оборудования еще ничего не говорит о его состоянии.

Нужно выяснить:

• для чего установлена система
• когда она монтировалась
• когда обслуживалась
• какие расходные материалы используются
• как часто требуется обслуживание
• есть ли анализ воды до и после очистки

Система водоподготовки иногда оказывается настроенной под старый анализ воды, сделанный много лет назад.

Поэтому дорогое оборудование не отменяет необходимости понимать фактический состав воды.

Как определить возраст скважины

Обычно возраст можно установить по паспорту, договору на бурение или другим документам.

Если документов нет, задайте продавцу прямые вопросы:

когда бурили скважину, кто выполнял работы, менялся ли насос, проводилась ли чистка, были ли случаи падения уровня воды или снижения напора.

Сам по себе возраст еще не означает, что скважина плохая.

Гораздо важнее совокупность факторов:

• конструкция
• качество бурения
• тип водоносного горизонта
• интенсивность эксплуатации
• состояние обсадной колонны
• фактический дебит
• качество обслуживания

Поэтому условное утверждение «скважине 20 лет — скоро придется бурить новую» без диагностики слишком упрощенно.

Признаки проблемной скважины

Покупателю стоит насторожиться, если:

• продавец не знает глубину скважины
• документов вообще не сохранилось
• невозможно понять возраст системы
• давление воды нестабильно
• при нескольких открытых кранах вода почти исчезает
• в воде появляется песок
• вода периодически мутнеет
• насос слишком часто включается
• из кессона постоянно откачивают воду
• продавец не разрешает долго проверять водоснабжение
• система фильтрации давно не обслуживалась
• собственник не может объяснить, почему установлено большое количество оборудования водоподготовки

Ни один такой признак сам по себе не означает, что от покупки дома нужно отказаться.

Но это основание для дополнительной проверки и оценки возможных расходов.

Нужна ли лицензия на скважину частного дома

Здесь существует один из самых распространенных мифов: будто лицензия зависит только от глубины скважины.

Это неверно.

Статья 19 Закона РФ «О недрах» позволяет собственникам и другим законным пользователям земельных участков использовать подземные воды для собственных нужд без лицензии при одновременном соблюдении установленных условий.

В частности, объем извлечения не должен превышать 100 кубических метров в сутки, вода должна добываться из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных выше таких горизонтов, а само использование должно быть личным, бытовым или иным, не связанным с предпринимательской деятельностью. 

Поэтому фраза «любая частная скважина до 100 кубов не требует лицензии» юридически неточна.

Как и утверждение «если скважина глубже определенного количества метров, обязательно нужна лицензия».

Глубина сама по себе не является универсальным критерием.

Кроме того, недра в России являются государственной собственностью, поэтому собственник участка не становится собственником водоносного горизонта только потому, что на участке пробурена скважина. 

Если происхождение или режим использования скважины вызывает сомнения, вопрос лучше проверять отдельно до сделки.

Что делать, если паспорта скважины нет

Для старых домов это довольно распространенная ситуация.

Паспорт могли потерять, буровая организация могла прекратить работу, а дом несколько раз сменить собственников.

Само отсутствие паспорта еще не доказывает незаконность эксплуатации.

Но покупатель теряет значительную часть исходной информации.

Неизвестными могут остаться:

• точная глубина
• конструкция скважины
• характеристики водоносного горизонта
• первоначальный дебит
• дата бурения

В такой ситуации техническая диагностика становится особенно полезной.

И чем дороже объект, тем меньше смысла экономить на проверке одной из основных коммуникаций дома.

Скважина и септик

Обязательно посмотрите, где расположена скважина относительно септика, выгребной ямы и других потенциальных источников загрязнения.

Это особенно важно на небольших участках, где собственники пытаются разместить дом, баню, парковку, скважину и канализацию на ограниченной площади.

Даже исправная скважина не решает проблему, если источник воды потенциально уязвим для загрязнения.

Что проверить у продавца перед авансом

До внесения аванса полезно задать собственнику несколько простых вопросов.

• Когда была пробурена скважина?
• Какая глубина?
• Кто бурил?
• Есть ли паспорт?
• Какой насос установлен?
• Менялся ли насос?
• Были ли проблемы с количеством воды?
• Снижался ли напор летом?
• Когда последний раз делали анализ воды?
• Какая система фильтрации установлена?
• Как часто она обслуживается?
• Были ли ремонты скважины?
• Сколько человек постоянно проживает в доме?

Последний вопрос тоже важен. Система, которой пользовались два человека по выходным, может вести себя совершенно иначе при постоянном проживании семьи из пяти человек.

Чек-лист проверки скважины при покупке дома

Перед сделкой желательно:

• запросить паспорт и документы на бурение
• узнать глубину и дату бурения
• проверить характеристики насоса
• уточнить заявленный дебит
• включить воду минимум в нескольких точках
• посмотреть стабильность давления
• проверить кессон
• осмотреть автоматику и гидроаккумулятор
• обратить внимание на запах, цвет и осадок
• узнать историю обслуживания
• запросить старые анализы воды
• при необходимости сделать новый лабораторный анализ
• при сомнениях пригласить специалиста по скважинам

Главное — не ограничиваться вопросом «вода есть?».

При покупке дома гораздо важнее понять, сколько воды дает скважина, какого она качества и сколько может потребовать система после сделки.

Когда лучше заказать профессиональную диагностику

Диагностика особенно оправдана, если:

• дом приобретается для постоянного проживания
• у скважины нет документов
• скважина старая
• наблюдаются скачки давления
• в воде есть песок или примеси
• продавец сообщает о ремонтах
• насос работает нестабильно
• стоимость возможной ошибки для покупателя существенна

Проверить скважину после покупки тоже можно.

Но тогда все обнаруженные расходы уже становятся расходами нового собственника.

Именно поэтому коммуникации лучше проверять вместе с юридическими документами, границами участка и состоянием самого дома еще до сделки.

Проверяете дом перед покупкой?

У загородного дома риски редко ограничиваются только документами на право собственности.

Нужно одновременно оценить участок, границы, подъезд, электричество, газ, скважину, канализацию и состояние самого здания.

Бюро недвижимости Ипомакс помогает покупателям проверить загородную недвижимость перед сделкой и разобраться, какие риски действительно существенны, а какие можно устранить.