Экспертиза дома перед покупкой: как проверить фундамент, стены, крышу и коммуникации

Покупатель загородного дома часто начинает осмотр с кухни, количества комнат, вида из окон и состояния отделки. Но самые дорогие проблемы обычно скрываются не в обоях и плитке. Фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля, отопление, электрика, водоснабжение и канализация могут потребовать после сделки сотни тысяч или даже миллионы рублей.

Поэтому перед покупкой дома важно оценить не только документы и юридическую чистоту объекта, но и его фактическое техническое состояние.

Часть недостатков можно обнаружить самостоятельно уже на первом или втором просмотре. В других случаях разумнее привлечь строительного специалиста и провести техническую экспертизу дома перед покупкой.

Разберём, в каком порядке осматривать дом, какие признаки должны насторожить и когда недостаток становится поводом не для торга, а для отказа от сделки.

Что такое экспертиза дома перед покупкой

В поиске под «экспертизой дома перед покупкой» обычно понимают техническое обследование существующего здания: оценку состояния основания, фундамента, стен, перекрытий, кровли и инженерных систем.

Это не государственная экспертиза проектной документации.

Задача такого обследования гораздо практичнее: понять, в каком состоянии находится конкретный дом и какие расходы могут возникнуть после покупки.

Профессиональный эксперт может использовать уровень, лазерные приборы, влагомер, тепловизор и другое оборудование. При необходимости оцениваются причины трещин и деформаций, состояние конструкций и необходимость дальнейшего обследования.

Но начинать стоит с обычного визуального осмотра. Многие серьезные проблемы оставляют вполне заметные следы.

Перед технической проверкой стоит также разобраться, что проверить перед покупкой частного дома: документы, участок, собственника и ограничения.

Начинайте осмотр не с дома, а с участка

Дом невозможно правильно оценить отдельно от участка, на котором он стоит.

Обойдите территорию и посмотрите, куда уходит вода после дождя и таяния снега. Если участок расположен ниже соседних территорий, возле фундамента стоят лужи, отсутствует водоотведение или грунт постоянно сырой, проблемы могут проявляться уже внутри дома.

Обратите внимание на:

• уклон участка
• уровень земли относительно цоколя
• состояние отмостки
• водостоки
• наличие дренажа
• следы размыва грунта
• воду в подвале или техническом подполье
• заболоченные участки
• положение септика и скважины

Особенно внимательно оценивайте участок весной или после продолжительных дождей. Летом в сухую погоду последствия высокого уровня грунтовых вод заметить значительно сложнее.

Отдельно проверьте сам земельный участок: его границы, разрешённое использование, ограничения и подъезд.

Как проверить фундамент дома перед покупкой

Фундамент — один из самых дорогих элементов здания в ремонте. При этом значительная его часть скрыта под землёй, поэтому покупатель обычно видит только цоколь, стены и косвенные признаки возможных проблем.

Осмотрите дом по всему периметру.

Насторожить должны:

• трещины в фундаменте или цоколе
• раскрывающиеся диагональные трещины
• разрушение бетона
• оголённая или ржавеющая арматура
• участки постоянного намокания
• заметные перепады высоты
• отрыв отмостки
• локальные просадки грунта
• деформации стен непосредственно над фундаментом

Посмотрите также углы здания. Именно здесь часто становятся заметны последствия неравномерной осадки.

При наличии подвала или технического подполья обязательно осмотрите фундамент изнутри. Запах сырости, грибок, высолы, мокрые стены и следы регулярного поступления воды требуют выяснения причины.

Любая ли трещина опасна

Нет.

Небольшая поверхностная трещина в отделке и трещина в несущей конструкции — совершенно разные ситуации.

Оценивать только ширину раскрытия неправильно. Имеют значение место появления трещины, её направление, глубина, конструкция здания и то, развивается ли деформация со временем.

Поэтому универсальное правило «до нескольких миллиметров безопасно, больше — опасно» использовать нельзя.

Если трещина проходит через фундамент и продолжается по стене, раскрывается по диагонали, сопровождается перекосом окон или дверей либо видимым изменением геометрии здания, имеет смысл остановить переговоры о покупке до заключения специалиста.

Как проверить стены дома

Сначала осмотрите фасад с расстояния, а затем пройдите вдоль каждой стены.

Смотрите не только на наличие трещин, но и на геометрию здания.

Настораживают:

• отклонение стены от вертикали
• выпучивание отдельных участков
• крупные диагональные трещины
• трещины от углов оконных и дверных проёмов
• повторяющиеся трещины после ремонта
• следы постоянного намокания
• высолы
• плесень
• отслаивание фасада
• разница в цвете недавно отремонтированных участков

Свежая штукатурка или локальная покраска иногда действительно являются обычным ремонтом. Но если фасад старый, а только один участок недавно заделан, стоит спросить продавца, что именно там ремонтировалось.

Внутри дома обращайте внимание на те же места, где видны повреждения снаружи.

Если трещина проходит через стену насквозь или совпадает с наружной деформацией, это значительно важнее обычной трещины в шпаклёвке.

Как проверить деревянный дом перед покупкой

У деревянных домов свой набор рисков.

Особое внимание уделите нижним венцам, местам примыкания к фундаменту, углам, участкам вокруг окон и дверей, зонам возле водостоков и санузлов.

Проверьте:

• нет ли мягкой или разрушенной древесины
• отсутствуют ли следы гнили
• нет ли грибка
• не повреждена ли древесина насекомыми
• не образовались ли крупные щели
• нормально ли закрываются окна и двери
• нет ли заметного перекоса строения

Подозрительно свежее декоративное покрытие нижней части старого деревянного дома также стоит осмотреть внимательнее.

Замена сгнивших нижних венцов технически возможна, но это уже серьезные работы, стоимость которых необходимо учитывать до покупки.

Проверяем полы и перекрытия

Пройдите по всем комнатам обычным шагом.

Пол не должен заметно пружинить, проваливаться или создавать ощущение движения всей конструкции.

Обратите внимание на:

• перепады уровня
• прогибы
• сильную вибрацию
• щели
• локальные просадки
• скрип, сопровождающийся движением пола
• следы воды возле наружных стен

Если дом двухэтажный, попросите одного человека пройти по второму этажу, пока другой находится внизу. Избыточная вибрация перекрытия — повод разобраться в его конструкции.

При наличии доступа на чердак осмотрите верхнюю часть перекрытия и места прохождения дымоходов.

Крыша: сначала смотрим изнутри

По красивой кровле снаружи трудно понять реальное состояние крыши.

Гораздо информативнее чердак.

Возьмите фонарь и осмотрите:

• стропила
• обрешётку
• утеплитель
• места прохода труб и дымоходов
• конёк
• примыкания кровли
• внутреннюю поверхность покрытия

Ищите тёмные пятна, следы потёков, мокрую древесину, плесень и участки локального ремонта.

Особенно показательны следы старых протечек вокруг дымохода, вентиляционных выходов, мансардных окон и примыканий кровли.

Если утеплитель доступен для осмотра, посмотрите, уложен ли он равномерно и не намокал ли.

Уточните у собственника: когда менялась кровля, что именно ремонтировалось и сохранялись ли документы на выполненные работы.

Проверьте окна и двери

Окна и двери полезны не только для оценки их собственного состояния.

Они могут показать проблемы с геометрией здания.

Откройте и закройте несколько окон и дверей.

Если часть дверей сама открывается, створки цепляют раму, появились значительные зазоры или дверь невозможно нормально закрыть, причиной может быть не только плохая установка.

Проверьте уровнем хотя бы несколько проёмов и полов.

Один перекошенный дверной блок ещё ни о чём не говорит. Но сочетание перекошенных проёмов с трещинами и перепадом полов уже требует более внимательного обследования.

Сырость, плесень и запахи

Запах иногда сообщает о состоянии дома больше, чем отделка.

Обратите внимание на запах сырости в:

• подвале
• санузлах
• угловых комнатах
• помещениях первого этажа
• гардеробных возле наружных стен
• чердаке

Осмотрите углы за мебелью, нижнюю часть стен и пространство возле окон.

Свежий ремонт непосредственно перед продажей сам по себе не является проблемой. Но если стены недавно перекрашены только в отдельных местах, стоит выяснить причину.

Влагомер может помочь найти зоны повышенной влажности, однако сам по себе не объясняет причину её появления.

Тепловизор: полезен, но не всесилен

Тепловизионное обследование помогает увидеть неоднородность температуры поверхностей.

С его помощью можно обнаружить участки, которые требуют дополнительного внимания: возможные мостики холода, дефекты утепления, зоны повышенной влажности или проблемы с контуром тёплого пола.

Но тепловизор не определяет «качество дома» одной картинкой.

Результат зависит от температуры внутри и снаружи, отопления, ветра, солнца и других условий.

Поэтому красивое цветное изображение на экране ещё не является техническим заключением.

Как проверить отопление при покупке дома

Даже летом попросите показать оборудование и объяснить, как устроена система.

Если погода позволяет, отопление желательно запустить.

Проверьте:

• котёл
• насосы
• расширительный бак
• коллекторы
• радиаторы
• трубы
• соединения
• тёплые полы
• давление в системе

Посмотрите, нет ли следов регулярных подтеканий, коррозии и самодельных соединений.

Спросите, чем реально отапливали дом последние зимы и сколько примерно уходило энергии или топлива.

Если часть комнат заметно холоднее остальных, выясните причину.

Кратковременный запуск системы подтверждает только то, что в данный момент оборудование включилось. Он не гарантирует отсутствие скрытых проблем.

Проверяем электрику

Начните с электрического щита.

Аккуратный современный щит сам по себе ещё не доказывает правильность всей проводки, но его состояние многое говорит о качестве эксплуатации дома.

Насторожить должны:

• оплавленные автоматы
• следы нагрева
• открытые соединения
• большое количество временных проводов
• непонятная разводка
• отсутствие подписей
• соединения, выполненные кустарным способом

Проверьте работу розеток и освещения.

Одновременно включите несколько мощных потребителей, если собственник разрешает это сделать.

Отдельно выясните, какая электрическая мощность фактически выделена на объект.

Количество киловатт лучше проверять не по словам продавца, а по документам на технологическое присоединение.

При серьезных сомнениях электрику должен обследовать профильный специалист. Самостоятельно вскрывать соединения и выполнять электротехнические измерения покупателю не стоит.

Вода и скважина

Откройте несколько кранов одновременно.

Проверьте:

• давление
• стабильность подачи воды
• работу насоса
• цвет воды
• запах
• наличие осадка
• работу водонагревателя

Нормальный напор из одного крана ещё не подтверждает нормальную работу всей системы.

Если дом подключён к собственной скважине, попросите документы и сведения о её глубине, насосе и обслуживании.

А качество воды определяют лабораторным анализом, а не внешним видом.

Как отдельно проверить скважину, документы на неё и состояние оборудования, мы разобрали в отдельном материале.

Канализация и септик

Несколько раз слейте воду в разных помещениях.

Проверьте слив:

• унитаза
• ванны
• душевой
• кухонной мойки
• раковин

Вода должна уходить нормально, без характерного бульканья и появления канализационного запаха в других помещениях.

При автономной канализации выясните:

• какой септик установлен
• где он расположен
• когда обслуживался
• как отводится очищенная вода
• есть ли аварийная сигнализация
• кто выполняет обслуживание

Септик — отдельный дорогостоящий элемент загородного дома, поэтому его лучше проверять отдельно до сделки.

Газовое оборудование

Если дом газифицирован, попросите продавца продемонстрировать работу оборудования.

Осмотрите помещение котельной, состояние котла и доступные участки газовых коммуникаций.

Самостоятельно разбирать газовое оборудование или вмешиваться в соединения нельзя.

Тем более нельзя проверять возможную утечку открытым огнём.

При запахе газа или сомнении в исправности системы необходим специалист.

Кроме наличия трубы возле дома важно проверить и фактическую возможность использования газа конкретным объектом.

Вентиляция

Плохая вентиляция может проявляться запотевшими окнами, сыростью, плесенью и постоянными запахами.

Особенно внимательно осмотрите:

• кухню
• санузлы
• котельную
• подвал
• чердак

Наличие вентиляционной решётки ещё не означает нормальной работы системы.

Если дом герметичный, с современными окнами и хорошим утеплением, вопрос организованного воздухообмена становится особенно важным.

Какие дефекты позволяют торговаться

Не каждый недостаток означает, что дом покупать нельзя.

Изношенная отделка, старые окна, необходимость обслуживания котла или локальный ремонт кровли могут быть просто вопросом цены.

Полезно разделить найденные недостатки на три группы.

Первая — косметические и эксплуатационные расходы.

Вторая — дефекты, устранение которых требует значительных вложений.

Третья — проблемы, масштаб которых невозможно определить без дополнительного обследования.

До переговоров о цене желательно хотя бы приблизительно понимать стоимость ремонта. Иначе скидка в 500 тысяч рублей может выглядеть привлекательной, хотя устранение проблемы обойдётся в два миллиона.

Когда лучше остановиться и заказать строительную экспертизу

Самостоятельного осмотра недостаточно, если обнаружены:

• серьезные трещины в фундаменте или несущих стенах
• видимый перекос здания
• значительные перепады полов
• деформации перекрытий
• следы постоянного затопления
• крупные протечки кровли
• выраженное поражение деревянных конструкций
• сочетание сразу нескольких конструктивных дефектов
• очевидные следы масштабной реконструкции
• расхождения между фактическим домом и имеющейся документацией

В таких ситуациях задача специалиста — не просто подтвердить наличие трещины, а определить возможную причину и оценить последствия.

Иногда несколько десятков тысяч рублей, потраченных на обследование до сделки, позволяют избежать покупки объекта с многомиллионным ремонтом.

Не забудьте сравнить фактический дом с документами

Технически хороший дом может оказаться юридически проблемным.

После осмотра сравните фактическое состояние объекта с ЕГРН и документами продавца.

Проверьте:

• площадь
• этажность
• расположение дома
• наличие пристроек
• реконструкции
• гаражи и другие капитальные строения

Если собственник существенно увеличил площадь дома, пристроил помещение или изменил контур здания, выясните, оформлены ли изменения.

Реконструкция частного дома требует отдельной проверки, особенно если фактическая конфигурация здания отличается от сведений ЕГРН.

Также стоит проверить, нет ли на участке незарегистрированных капитальных объектов.

Зафиксируйте существенные недостатки до сделки

Найденные проблемы лучше не оставлять на уровне разговора с продавцом.

Сфотографируйте существенные дефекты.

Если проводилась техническая экспертиза, сохраните заключение.

Если стороны договорились о снижении цены или продавец должен выполнить какие-либо работы до передачи объекта, условия желательно зафиксировать документально.

Передача недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. При этом наличие недостатков и их фиксация могут иметь значение, если после сделки возникнет спор о состоянии переданного объекта.

Поэтому правило простое: чем дороже потенциальный дефект, тем меньше должно быть устных договорённостей.

Техническая экспертиза не заменяет юридическую проверку

Можно найти дом с отличным фундаментом, новой кровлей и исправным отоплением — и всё равно получить проблемную сделку.

До покупки необходимо отдельно проверить:

• право собственности
• собственников
• основания приобретения недвижимости
• историю переходов права
• обременения
• судебные споры
• земельный участок
• границы
• ограничения использования территории
• зарегистрированные и фактические постройки

Подробный алгоритм юридической и фактической проверки дома перед покупкой смотрите в нашей основной инструкции.

Короткий чек-лист осмотра дома перед покупкой

Перед тем как принимать решение, ещё раз пройдите объект по одному маршруту: участок и водоотведение → фундамент → фасады → стены внутри → полы и перекрытия → окна и двери → чердак и крыша → котельная → электрика → отопление → вода → канализация → вентиляция → фактическая планировка и площадь.

Не торопитесь.

В загородном доме редко бывает один изолированный дефект. Например, трещина в стене может быть связана с фундаментом, сырой подвал — с водоотведением участка, а плесень — не с плохой отделкой, а с вентиляцией или промерзанием конструкции.

Главная задача осмотра — не поставить технический диагноз самостоятельно, а вовремя увидеть признаки проблемы.

Проверка дома перед сделкой

В бюро недвижимости Ипомакс мы рекомендуем разделять две задачи.

Строительный специалист оценивает техническое состояние здания.

Специалист по недвижимости и юрист проверяют сам объект сделки: права собственника, документы на дом и участок, ограничения, историю недвижимости и риски перехода права.

Даже идеальное техническое состояние дома не компенсирует юридические проблемы. И наоборот, юридически чистый объект не становится хорошей покупкой, если после сделки потребуется капитальный ремонт.

Поэтому безопасная покупка загородного дома начинается с двух вопросов: что именно я покупаю технически — и что именно я приобретаю юридически.

Если вам предстоит покупка дома в Новой Москве или по Киевскому направлению, специалисты бюро недвижимости Ипомакс могут помочь проверить документы на дом и земельный участок и организовать безопасное сопровождение сделки.