Как продать квартиру в ипотеке в 2026 году

Квартиру с непогашенной ипотекой можно продать. Но такая сделка требует больше подготовки, чем обычная продажа: квартира находится в залоге у банка, часть денег может пойти на погашение кредита, а порядок расчетов и регистрации нужно определить заранее.

Для собственника главный вопрос обычно не только в том, можно ли продать квартиру, а в том, сколько денег останется после расчета с банком и хватит ли этой суммы на следующую покупку.

Поэтому до выхода на рынок лучше определить три цифры:

• реальную рыночную стоимость квартиры
• сумму полного погашения ипотечного кредита
• сумму, которая останется собственнику после сделки

В 2026 году продать ипотечную квартиру можно несколькими способами. Подходящая схема зависит от банка, условий кредитного договора, остатка долга и того, как покупатель оплачивает квартиру.

Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не погашена

Да.

При ипотеке квартира находится в залоге у банка, поэтому собственник не может распоряжаться ею так же свободно, как недвижимостью без обременения.

По общему правилу заложенную квартиру можно продать с согласия залогодержателя, если иной порядок не предусмотрен договором или законом. Это установлено статьей 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». 

Кроме того, действует специальный порядок самостоятельной реализации ипотечной недвижимости физическим лицом по статье 37.1 Закона об ипотеке. Он позволяет при соблюдении предусмотренных законом условий продать квартиру и направить вырученные деньги на полное погашение обеспеченного ипотекой кредита. 

Поэтому наличие ипотеки само по себе не препятствует продаже. Но принимать аванс от покупателя до того, как понятна схема работы с банком, рискованно.

Что нужно узнать до публикации объявления

Начинать лучше с банка и расчета экономики сделки.

Собственнику стоит получить актуальные сведения:

• остаток задолженности
• сумму полного досрочного погашения на предполагаемую дату
• порядок продажи заложенной квартиры
• требования банка к расчетам
• необходимость отдельного согласия
• порядок прекращения ипотеки после погашения кредита

После этого можно оценивать квартиру и определять финансовый результат продажи.

Например: Цена квартиры - 16 млн ₽
Сумма полного погашения ипотеки - 5 млн ₽

До учета других расходов у собственника остается 11 млн ₽.

Но именно 11 млн ₽, а не 16 млн ₽ следует считать отправной точкой, если после продажи планируется покупка другой недвижимости.

К расходам по конкретной сделке также могут относиться банковские расходы на расчеты, нотариальные расходы, расходы на сопровождение и НДФЛ, если доход от продажи облагается налогом.

Как продать квартиру в ипотеке: основные схемы

Универсальной схемы, которая одинаково работает во всех банках, нет. На практике встречаются несколько вариантов.

Сначала погасить ипотеку своими деньгами

Если у собственника есть необходимая сумма, он может полностью погасить кредит до продажи.
После прекращения ипотеки и погашения соответствующей записи в ЕГРН квартира продается уже без действующего залога.

Для покупателя такая схема наиболее понятна: ему не приходится участвовать в погашении чужого кредита.

Недостаток очевиден - продавцу нужны собственные средства для полного расчета с банком.

При этом погашение кредита и погашение записи об ипотеке в ЕГРН - не одно и то же действие.

По статье 25 Закона об ипотеке регистрационная запись в предусмотренных законом случаях погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав необходимых заявлений или документов. 

Поэтому не стоит обещать покупателю, что обременение исчезнет в день внесения последнего платежа по кредиту.

Погасить ипотеку за счет денег покупателя

Это одна из самых распространенных ситуаций, когда у продавца нет собственных денег для досрочного закрытия кредита.

Часть стоимости квартиры направляется на погашение задолженности перед банком, оставшаяся часть предназначена продавцу.

Например:

Цена квартиры - 15 млн ₽
Долг перед банком - 4 млн ₽

В рамках согласованной схемы 4 млн ₽ направляются на погашение кредита, а оставшаяся часть цены передается продавцу в установленном сторонами порядке.

Здесь особенно важна последовательность действий.

Покупатель должен заранее понимать:

1. Куда поступает сумма, предназначенная банку
2. При каком условии кредит считается погашенным
3. Когда прекращается старая ипотека
4. Когда регистрируется переход права собственности
5. Когда продавец получает оставшиеся деньги.

Передавать крупную сумму продавцу просто «на погашение ипотеки» без документально понятной схемы расчетов не стоит.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры по статье 37.1

В 2026 году у физического лица есть специальный законный механизм самостоятельной реализации заложенной недвижимости.

Он регулируется статьей 37.1 Закона № 102-ФЗ и применяется к кредитам и займам физлиц, заключенным для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. 

Собственник направляет залогодержателю заявление о самостоятельной реализации квартиры.

Банк должен рассмотреть заявление и сообщить о согласии либо об отказе при наличии предусмотренных законом оснований. Срок рассмотрения заявления - 10 рабочих дней с момента его получения банком.

В уведомлении о согласии банк указывает, в частности:

• объем требований по кредиту
• минимальную цену продажи
• порядок расчетов или банковский счет для поступления денег
• начало и окончание срока самостоятельной реализации

Какая минимальная цена устанавливается

В рамках статьи 37.1 собственник не может назначить любую цену.

Минимальная продажная цена определяется исходя из объема требований залогодержателя, рассчитанного на дату окончания срока самостоятельной реализации.

Продажа ниже этой минимальной цены не допускается. 

Это особенно важно, если квартира подешевела и ее рыночная стоимость приблизилась к остатку кредита.

Сколько времени дается на продажу

Срок самостоятельной реализации составляет четыре месяца со дня получения банком заявления.

За эти четыре месяца необходимо не только найти покупателя и подписать договор, но и зарегистрировать переход права собственности и полностью погасить обязательство по кредиту.

По соглашению сторон этот срок может быть продлен. 

То есть формулировка «банк дает четыре месяца на поиск покупателя» была бы неточной. Четыре месяца отводятся на весь процесс.

Куда поступают деньги

Вырученные от продажи средства перечисляются на банковский счет, который определяет залогодержатель для расчетов в рамках процедуры.

Продажа по этой схеме не означает, что покупатель сначала переводит всю стоимость квартиры продавцу, а продавец потом самостоятельно рассчитывается с банком. 

После погашения обеспеченного ипотекой обязательства оставшиеся деньги получает собственник с учетом предусмотренных законом расходов.

Нужно ли согласие банка

По общему правилу - да.

Статья 37 Закона об ипотеке предусматривает отчуждение заложенной недвижимости с согласия залогодержателя, если договором об ипотеке не установлен иной порядок. 

При государственной регистрации действует сходное правило. Если в ЕГРН зарегистрирована ипотека, переход права собственности по общему правилу регистрируется при наличии письменного согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. 

Поэтому сначала лучше выяснить требования банка6 затем выбрать схему сделки и только после этого согласовывать расчеты и сроки с покупателем.

А не наоборот.

Можно ли продать ипотечную квартиру покупателю, который тоже берет ипотеку

Да.

Часто встречается сценарий, когда старая ипотека продавца погашается одновременно с оформлением новой ипотеки покупателя.

Если кредиты оформлены в разных банках, в сделке фактически участвуют два кредитора. Тогда нужно заранее согласовать:

• погашение старого кредита
• прекращение старой ипотеки
• перечисление средств продавцу
• регистрацию права покупателя
• регистрацию новой ипотеки

Если оба кредита обслуживает один банк, процесс иногда организовать проще, но универсального порядка нет.

Сам факт того, что покупатель приобретает квартиру с ипотекой, не мешает продаже ипотечной квартиры.

Когда снимается ипотечное обременение

После полного исполнения обеспеченного обязательства необходимо погасить запись об ипотеке в ЕГРН.

По общему правилу статья 25 Закона об ипотеке устанавливает срок три рабочих дня с момента поступления необходимых документов в орган регистрации прав. 

Важно понимать разницу:

погасить кредит и увидеть в ЕГРН отсутствие ипотеки - это не всегда одно и то же по времени.

Также сама регистрация перехода собственности не прекращает ипотеку автоматически. Если при переходе права запись об ипотеке не была погашена, она сохраняется в ЕГРН. 

Поэтому схема сделки должна предусматривать не только перевод денег банку, но и юридическое прекращение старого залога.

Нужен ли нотариус при продаже ипотечной квартиры

Само наличие ипотеки не означает, что договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.

Нотариальная форма требуется в случаях, когда это предусмотрено законом.

Например, дополнительные требования могут возникнуть при продаже отдельных долей в праве собственности, сделках с недвижимостью несовершеннолетних или в других специальных ситуациях.

Поэтому вопрос о нотариусе нужно решать исходя не из наличия ипотеки как таковой, а из состава собственников и структуры конкретной сделки.

Можно ли продать квартиру дешевле остатка ипотеки

Предположим:

Рыночная цена квартиры - 8 млн ₽
Сумма полного погашения кредита - 9 млн ₽

Продажи квартиры недостаточно, чтобы полностью рассчитаться с банком.

Оставшийся миллион долга автоматически не исчезнет.

До выхода на рынок нужно понять, каким образом будет погашена разница и согласен ли банк на предполагаемую схему.

Если используется самостоятельная реализация по статье 37.1, действует установленная банком минимальная продажная цена, и продать объект дешевле нее нельзя. 

Ситуацию, когда остаток кредита превышает реальную стоимость квартиры, лучше сначала обсуждать с кредитором и только после этого искать покупателя.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Для многих собственников цель сделки - не получить деньги, а переехать.

Схема может выглядеть так: продажа старой квартиры, погашение действующей ипотеку, получение оставшейся суммы, покупка новой квартиры и, при необходимости, оформление нового кредита.

Например:

Цена продажи - 18 млн ₽
Остаток ипотеки - 6 млн ₽
Остается до учета других расходов - 12 млн ₽

Именно от 12 млн ₽ нужно рассчитывать бюджет следующей покупки.

Если новая квартира приобретается одновременно с продажей старой, возникает цепочка сделок. Нужно синхронизировать расчеты, регистрацию, доступ к деньгам, освобождение недвижимости и переезд.

Подробнее о таких сделках мы рассказываем в статье «Альтернативная сделка с квартирой: как проходит и какие есть риски»⁠.

Если при покупке использовался материнский капитал

Материнский капитал и ипотека - два независимых механизма, требования которых могут одновременно применяться к одной квартире.

При продаже нужно проверить:

• как оформлены права членов семьи
• есть ли доли несовершеннолетних
• выполнены ли обязательства, связанные с использованием маткапитала
• требуется ли разрешение органа опеки
• каким образом будут защищены имущественные права детей

Поэтому квартиру, приобретенную с ипотекой и материнским капиталом, нельзя рассматривать только как обычный залоговый объект.

Подробнее эту ситуацию мы разбираем в статье «Квартира куплена с материнским капиталом: что проверить»⁠.

Как продать ипотечную квартиру при разводе

Развод сам по себе не прекращает кредит и автоматически не меняет состав заемщиков.

Перед продажей нужно выяснить:

• кому принадлежит квартира
• является ли она совместным имуществом супругов
• кто указан заемщиком и созаемщиком
• был ли раздел имущества
• как распределены обязательства по кредиту
• требуется ли согласие второго супруга

Поэтому в ситуации развода сначала определяется правовой статус квартиры и обязательств перед банком, а уже затем строится схема продажи.

Какие документы понадобятся

Точный комплект зависит от банка, объекта и состава собственников.

Обычно потребуются:

• паспорта собственников
• документ, на основании которого возникло право собственности
• сведения из ЕГРН
• кредитные и ипотечные документы
• информация о сумме полного погашения
• согласие или другие документы банка по выбранной схеме
• документы супруга, если они необходимы
• документы по материнскому капиталу, если он использовался
• разрешение органов опеки, если оно требуется

Лучше проверить комплект заранее, а не после того, как найден покупатель.

Основные риски при продаже квартиры с ипотекой

Сложность такой сделки обычно не в самом факте ипотеки, а в неправильной последовательности действий.

Найти покупателя до согласования схемы с банком

Можно договориться о цене и сроках, а затем выяснить, что банк не готов провести сделку по предложенной схеме.

Ориентироваться только на остаток основного долга

Для сделки нужна именно актуальная сумма полного погашения на определенную дату.

Передать деньги без понятного механизма

Покупатель должен понимать, какая сумма и при каких условиях поступает банку, а какая - продавцу.

Неверно оценить срок снятия обременения

Даже после погашения кредита требуется погашение записи об ипотеке в ЕГРН.

Не рассчитать следующую покупку

Если собственник одновременно приобретает другую квартиру, нужно учитывать не цену старого объекта, а сумму, которая останется после погашения кредита и расходов.

Игнорировать требования залогодержателя

Попытка продать заложенную квартиру в обход применимых требований может привести к серьезному спору и поставить сделку под угрозу.

Что сделать до выхода квартиры на рынок

Практически весь риск можно заметно снизить еще до публикации объявления.

Последовательность такая:

1. Получить в банке сумму полного погашения и условия продажи
2. Определить реальную рыночную цену квартиры
3. Рассчитать сумму, которая останется после закрытия ипотеки
4. Проверить дополнительные обстоятельства: доли, супругов, детей, маткапитал
5. Выбрать схему расчетов
6. Только после этого выходить на рынок и принимать аванс

Так продавец заранее понимает не только цену квартиры, но и реальный результат сделки.

Как Ипомакс сопровождает продажу ипотечной квартиры

При продаже квартиры с ипотекой недостаточно просто найти покупателя.

Нужно одновременно учитывать:

• рыночную цену
• задолженность перед банком
• условия кредитора
• безопасность расчетов
• сроки регистрации
• следующую задачу собственника

Поэтому мы начинаем с расчета: реальная цена продажи - остаток ипотеки - расходы по сделке = бюджет собственника после продажи.

После этого можно понять, есть ли смысл продавать квартиру сейчас, какая схема подойдет и какой объект собственник сможет купить следующим.

Если продажа связана с покупкой другой квартиры, обе сделки планируются как одна цепочка.

Хотите понять, сколько денег останется после продажи ипотечной квартиры?

Оценим рыночную стоимость объекта, учтем остаток кредита и разберем возможную схему сделки.

Рассчитать продажу ипотечной квартиры

Главное

Продать квартиру с непогашенной ипотекой в 2026 году можно.

Но начинать лучше не с объявления, а с расчета и условий банка.

Сначала нужно понять:

• сколько квартира реально стоит
• сколько необходимо вернуть банку
• как пройдет погашение ипотеки
• сколько денег останется собственнику
• что будет происходить после продажи

После этого можно выходить на рынок с понятной схемой и объяснять ее покупателю без неопределенности.