Как проверить квартиру на обременения перед покупкой

Перед покупкой квартиры важно проверить, нет ли на ней ипотеку, ареста, запрета регистрационных действий или других ограничений. Основной источник такой информации - выписка из ЕГРН. Разбираем как проверить квартиру на обременения перед покупкой и что делать, если они обнаружены. 

На практике покупатель может столкнуться с ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, рентой, зарегистрированными правами пользования и другими ограничениями.

Важно не смешивать обременения с другими рисками квартиры.

Например, использование материнского капитала, наследование, приватизация, права супруга, зарегистрированные жильцы или возможные требования родственников могут иметь большое значение для сделки, но далеко не всегда отражаются как обычное обременение в выписке ЕГРН.

Именно поэтому отсутствие записи в разделе ограничений еще не означает, что юридических рисков нет.

Как узнать, есть ли обременение на квартире

Главный документ для проверки зарегистрированных обременений — актуальная выписка из ЕГРН.

В ней необходимо сопоставить сведения об объекте и проверить наличие зарегистрированных ограничений прав и обременений.

Желательно использовать максимально свежие сведения перед самой сделкой.

Если продавец показывает выписку, полученную несколько месяцев назад, этого недостаточно для окончательной проверки. За это время юридическое состояние квартиры могло измениться.

Например, могла появиться новая ипотека, арест или иная запись.

Где в выписке ЕГРН указаны обременения

В выписке нужно найти сведения об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.

В зависимости от вида записи там могут быть указаны:

• вид ограничения или обременения
• дата государственной регистрации
• номер государственной регистрации
• срок, если он установлен
• иные сведения о зарегистрированной записи.

Но покупателю недостаточно просто увидеть слово «ипотека», «арест» или «запрет».

Необходимо понять основание возникновения записи.

Например, ипотека может быть обычным залогом квартиры у банка по действующему кредиту. А запрет регистрационных действий может появиться из-за исполнительного производства или судебного спора.

Юридические последствия у этих ситуаций совершенно разные.

Можно ли проверить обременение квартиры через Росреестр

Да. ЕГРН является основным официальным источником сведений о зарегистрированных правах и обременениях недвижимости.

При этом нужно учитывать действующие ограничения на раскрытие персональных данных.

Персональные данные физического лица — правообладателя либо физического лица, в пользу которого зарегистрировано ограничение или обременение, по общему правилу не предоставляются любому третьему лицу автоматически. Закон устанавливает специальные правила доступа к таким сведениям. 

Поэтому совет «закажите выписку и увидите ФИО собственника» сегодня нельзя считать универсально верным.

При покупке квартиры необходимо отдельно проверить документы продавца и его право распоряжаться объектом.

Подробнее об этом — «Как проверить собственника квартиры перед покупкой и узнать, кому принадлежит квартира».

Можно ли проверить обременение квартиры по адресу

По адресу можно найти и идентифицировать объект, но для юридической проверки важно убедиться, что речь идет именно о той квартире, которую вы собираетесь покупать.

Следует сопоставить:

• адрес
• кадастровый номер
• площадь
• назначение объекта
• другие характеристики

Нельзя считать полноценной юридической проверкой сообщение стороннего сайта: «обременений не найдено».

Для сделки необходимо опираться на официальные сведения ЕГРН и документы, объясняющие происхождение зарегистрированных записей.

Как проверить обременение квартиры по кадастровому номеру

Кадастровый номер позволяет однозначнее идентифицировать объект недвижимости.

Он особенно полезен, если адрес указан с ошибкой или объект сложно найти по обычному поиску.

Но сам кадастровый номер не говорит о безопасности сделки.

После идентификации объекта необходимо изучить сведения о правах и ограничениях, а также документы продавца и основание приобретения квартиры.

Квартира находится в ипотеке

Ипотека — одно из самых распространенных обременений.

Закон прямо предусматривает государственную регистрацию ипотеки как обременения недвижимости. 

Наличие ипотеки само по себе не означает, что квартиру нельзя покупать.

На вторичном рынке постоянно продаются квартиры, по которым кредит еще не погашен.

Но схема сделки должна быть заранее согласована с учетом требований залогодержателя.

Покупателю важно выяснить:

• какой банк является залогодержателем
• каков остаток задолженности
• каким способом кредит будет погашен
• когда будет прекращена запись об ипотеке
• как и в какой момент продавец получит деньги

Опасна схема, при которой покупатель просто передает продавцу деньги в расчете на обещание: «Я потом закрою ипотеку и сниму обременение».

Последовательность расчетов и регистрации должна быть определена до передачи денег.

Как проверить арест на квартиру

Арест — более серьезный сигнал для покупателя.

Он может быть связан с исполнительным производством, судебным спором, требованиями кредиторов и другими обстоятельствами.

Если обнаружена соответствующая запись, необходимо выяснить:

• кем она внесена
• на основании какого документа
• по какому делу
• возможно ли ее снятие
• снята ли она фактически на момент сделки

Нельзя основываться только на словах продавца: «Мы уже обо всем договорились, арест скоро снимут».

Для покупателя имеет значение фактическое состояние объекта на момент регистрации.

Запрет регистрационных действий с квартирой

Запрет регистрационных действий может препятствовать регистрации перехода права собственности.

Такое ограничение нередко связано с исполнительным производством или судебным разбирательством.

Если запрет обнаружен, необходимо установить его основание и понять порядок снятия до проведения расчетов с продавцом.

Эта тема достаточно большая, поэтому ее стоит вынести в отдельный материал: «Запрет на регистрационные действия с квартирой: как проверить и можно ли купить такую квартиру».

Что означает рента в обременениях квартиры

Рента — еще один вид обременения, который требует особого внимания.

Гражданский кодекс прямо устанавливает, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого имущества обязанности плательщика ренты переходят на приобретателя. 

Поэтому обнаружение ренты — не формальность.

Необходимо изучить сам договор, обстоятельства возникновения права и обязательства, связанные с квартирой.

Покупать такой объект только потому, что он стоит дешевле аналогов, без юридического анализа рискованно.

Можно ли покупать квартиру с обременением

Универсального ответа нет.

Квартира в ипотеке может быть совершенно нормальным объектом для покупки, если схема сделки правильно выстроена.

При другом виде ограничения сначала может потребоваться его снятие.
А иногда характер спора или обременения делает отказ от сделки наиболее безопасным решением.

Поэтому неверны оба крайних подхода: «Есть обременение — квартиру покупать нельзя».
И: «Обременение — ничего страшного».

Нужно анализировать конкретную запись и причины ее появления.

Что делать, если продавец говорит, что обременение уже снято

Типичная ситуация: «Ипотеку погасили месяц назад».
Или: «Пристав уже снял запрет».

Для покупателя одного заявления продавца недостаточно.

Необходимо убедиться, что соответствующие изменения отражены в ЕГРН.

Если в актуальных сведениях ограничение продолжает числиться, ориентироваться нужно на состояние реестра и документы о его прекращении, а не только на устные объяснения.

Показывает ли ЕГРН все риски квартиры

Нет.

Это принципиально важный момент.

Отсутствие ипотеки, ареста или запрета регистрационных действий не означает, что квартира автоматически безопасна для покупки.

Отдельной проверки могут требовать:

• история приватизации
• наследство
• использование материнского капитала
• права несовершеннолетних
• права супруга
• зарегистрированные жильцы
• банкротство продавца
• предыдущие сделки
• возможные требования третьих лиц

Поэтому при покупке важно изучить не только текущее состояние квартиры, но и ее прошлое.
Подробнее об этом — «Как проверить историю квартиры перед покупкой: собственники, сделки и переходы прав».

Что проверить перед внесением аванса за квартиру

До передачи аванса покупателю желательно понимать:

• кто является собственником
• почему квартира принадлежит продавцу
• как давно возникло право собственности
• есть ли ипотека или другие ограничения
• есть ли арест или запрет регистрационных действий
• совпадают ли сведения об объекте с документами
• нет ли рисков в предыдущих сделках

Нежелательно сначала передавать деньги, а потом начинать разбираться с документами.

Правильная последовательность обратная: сначала первичная проверка, затем финансовые обязательства.

Подробный список документов и рисков есть в статье «Что проверить перед внесением аванса за квартиру».

Почему квартиру нужно повторно проверить перед самой сделкой

Юридическое состояние квартиры может измениться.

Между первым просмотром и регистрацией сделки иногда проходит несколько недель.

Поэтому проверка, проведенная в самом начале переговоров, не заменяет финальную проверку непосредственно перед расчетами и регистрацией.

Чем старше документы, тем осторожнее нужно к ним относиться.

Как в бюро недвижимости  Ипомакс проверяют квартиру перед покупкой

При юридическом сопровождении сделки мы не ограничиваемся одной выпиской ЕГРН.

Мы проверяем объект, продавца, основание возникновения права собственности, историю переходов права, зарегистрированные ограничения и другие обстоятельства, которые могут повлиять на безопасность покупки.

Если обнаруживается ипотека, арест или запрет, важно не просто констатировать наличие записи, а разобраться, почему она возникла и можно ли безопасно провести сделку.

Именно комплексная проверка позволяет отличить обычную ипотечную квартиру от объекта, сделка с которым действительно может привести к серьезным проблемам.

Главное

Проверить квартиру на обременения желательно до внесения существенных денежных сумм и обязательно до окончательного расчета.

Основной источник информации о зарегистрированных обременениях и ограничениях — ЕГРН.

Но отсутствие записи об ипотеке или аресте еще не означает полной юридической чистоты квартиры.

Безопасная покупка вторичной недвижимости включает:

• проверку самой квартиры
• проверку продавца
• изучение основания возникновения права собственности
• анализ истории переходов права
• проверку ограничений и обременений
• оценку обстоятельств конкретной сделки

Поэтому правильный вопрос покупателя звучит не только: «Есть ли обременение на квартире?»
А шире: «Есть ли обстоятельства, из-за которых после покупки я могу потерять квартиру или деньги?".