Аванс при покупке квартиры: что проверить перед внесением денег

Квартира понравилась, цена устраивает, продавец готов к сделке. Следующий шаг часто звучит просто: «Внесите аванс, чтобы зафиксировать договоренности».

Именно на этом этапе покупателю особенно важно не торопиться. Кажется, что основная проверка будет позже, перед договором купли-продажи. Но после передачи денег часть условий уже зафиксирована, а спор о возврате суммы может оказаться сложнее, чем ожидалось.

Поэтому до внесения аванса стоит проверить не только квартиру и продавца, но и само соглашение, по которому передаются деньги.

Разберем, что проверить перед внесением аванса за квартиру, кому можно передавать деньги, какой размер суммы согласовать и какие условия лучше зафиксировать заранее.

Что такое аванс при покупке квартиры

Обычно авансом называют сумму, которую покупатель передает в счет будущей оплаты квартиры до заключения основного договора купли-продажи.

При этом Гражданский кодекс отдельно регулирует задаток. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме, а если возникают сомнения, является ли переданная сумма задатком, она считается авансом, если не доказано иное. 

Поэтому важно смотреть не только на название документа.

Фраза «авансовое соглашение» сама по себе не отвечает на вопросы, когда деньги возвращаются, кто вправе их получить, что произойдет при отказе одной из сторон и что будет, если квартира не пройдет проверку или банк не одобрит ипотеку.

Все это лучше определить до передачи денег.

Что проверить перед внесением аванса за квартиру

До аванса не обязательно завершать абсолютно всю проверку будущей сделки. Но основные обстоятельства желательно выяснить заранее.

Главный вопрос здесь простой:

Есть ли уже сейчас факты, из-за которых покупатель не захотел бы приобретать эту квартиру или согласился бы на сделку только на других условиях?

1. Кто является собственником квартиры

Сначала нужно установить, кому принадлежит квартира и кто вправе вести переговоры от имени собственника.

Проверьте:

• количество собственников
• их доли
• кто будет подписывать соглашение
• совпадает ли продавец с правообладателем
• действует ли собственник лично или через представителя
• есть ли среди собственников несовершеннолетние

Если деньги принимает не собственник, необходимо понять, на каком основании это лицо вправе их получать.

При продаже по доверенности важно проверять не только сам документ, но и срок его действия, объем полномочий и обстоятельства выдачи.

Подробнее: Как проверить собственника квартиры перед покупкой.

2. Актуальные сведения из ЕГРН

До передачи денег стоит получить актуальные сведения о зарегистрированных правах и ограничениях.

Проверяют прежде всего:

• собственников
• доли
• ипотеку
• аресты
• запреты регистрационных действий
• другие зарегистрированные ограничения и обременения

С 1 сентября 2025 года в ЕГРН могут вноситься сведения о членах семьи и бывших членах семьи собственника приватизированного или кооперативного жилья, которые сохраняют право пользования помещением. Федеральный закон № 482-ФЗ предусмотрел такую возможность, но сведения вносятся не автоматически. В обычной ситуации для этого требуется заявление собственника и соответствующего лица, а также предусмотрена возможность внесения сведений на основании решения суда. 

Поэтому отсутствие такой записи в ЕГРН само по себе еще не означает, что лиц с сохраняющимся правом пользования точно нет.

Выписка из ЕГРН остается одним из основных источников проверки, но ее нужно сопоставлять с документами-основаниями, историей приватизации и другими обстоятельствами объекта.

3. На каком основании продавец получил квартиру

После проверки текущего собственника важно понять происхождение его права.

Основанием может быть договор купли-продажи, дарение, наследство, приватизация, решение суда, договор ренты или другой документ.

Само основание собственности уже подсказывает, какие вопросы задавать дальше.

Если квартира получена по наследству, нужно проверить наследственную историю. Если она была приватизирована, важны обстоятельства приватизации и права проживавших лиц. Если при покупке использовался материнский капитал, необходимо отдельно разбираться с правами детей.

Поэтому одного подтверждения того, что продавец числится собственником, недостаточно.

4. Историю квартиры

История переходов права помогает увидеть обстоятельства, которых не видно при поверхностной проверке.

Дополнительного внимания требуют квартиры, которые:

• несколько раз перепродавались за короткий период
• недавно перешли по наследству
• продавались через представителей
• участвовали в судебных спорах
• были приватизированы
• приобретались с использованием материнского капитала
• продаются вскоре после предыдущей сделки

Ни один из этих фактов сам по себе не означает проблему. Но каждый из них может потребовать дополнительной проверки до передачи денег.

Подробнее: Как проверить историю квартиры перед покупкой.

5. Обременения и ограничения

После проверки происхождения права нужно перейти к текущему состоянию объекта: можно ли распоряжаться квартирой и на каких условиях.

Если квартира находится в ипотеке, это не обязательно препятствует продаже. Но схема сделки должна быть понятна покупателю заранее.

Например, до аванса стоит выяснить:

• как будет погашаться кредит продавца
• когда должно быть снято обременение
• кому и на каком этапе перечисляются деньги
• участвует ли банк продавца в расчетах
• что произойдет, если согласованная схема не будет одобрена банком.

То же касается арестов, запретов и других ограничений.

Формат «сначала внесите деньги, потом разберемся» для покупателя невыгоден.

6. Семейное положение продавца

Если квартира приобреталась в браке и относится к общему имуществу супругов, при распоряжении недвижимостью может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Это предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса РФ. 

Поэтому значение имеет не только семейное положение продавца сегодня.

Нужно установить:

• состоял ли он в браке на момент приобретения квартиры
• каким способом была приобретена недвижимость
• является ли она общим имуществом
• потребуется ли согласие супруга

Такой вопрос лучше решить до аванса, а не непосредственно перед регистрацией сделки.

7. Есть ли несовершеннолетние собственники и использовался ли маткапитал

Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему, сделка потребует отдельной проверки и соблюдения правил распоряжения его имуществом.

Кроме того, важно выяснить, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал.

Само использование маткапитала не делает объект проблемным. Но покупателю нужно понимать, как были оформлены права членов семьи и исполнены ли обязательства, связанные с детьми.

Подробнее: Квартира куплена с материнским капиталом: что проверить покупателю.

8. Если квартира была приватизирована или получена по наследству

Эти две ситуации требуют разной проверки, но объединяет их одно: одной текущей выписки из ЕГРН обычно недостаточно для понимания всей истории.

При наследовании важно выяснить, когда открылось наследство, кто входил в круг наследников, на каком основании продавец оформил право и нет ли обстоятельств, способных привести к последующим требованиям других лиц.

При приватизации вопросы другие. Нужно установить, кто был зарегистрирован в квартире, кто участвовал в приватизации, были ли лица, отказавшиеся от участия, и сохраняет ли кто-либо право пользования.

С 1 сентября 2025 года сведения о некоторых членах и бывших членах семьи с сохраняющимся правом пользования могут отражаться в ЕГРН, но их отсутствие не отменяет необходимость проверки самой истории приватизации. 

Подробнее:

Покупка квартиры у наследника: что проверить покупателю

Покупка приватизированной квартиры: что проверить покупателю

Кому передавать аванс за квартиру

Самая понятная ситуация - когда деньги получает собственник квартиры и одновременно подписывает соглашение.

Если аванс предлагают передать агенту, родственнику, представителю или другому лицу, необходимо проверить его полномочия и понять, какие обязательства при этом возникают у самого собственника.

Не должно быть ситуации, когда деньги получает один человек, условия сделки обсуждает второй, а квартира принадлежит третьему.

Чем выше цена объекта, тем меньше места должно оставаться для устных договоренностей.

Какой аванс давать за квартиру

Обязательного размера аванса закон не устанавливает. Сумму определяют стороны.

Поэтому покупателю лучше ориентироваться не на фразу «так принято на рынке», а на конкретную ситуацию.

Особенно осторожно стоит подходить к крупной сумме, если:

• документы еще не изучены
• квартира покупается в ипотеку
• продавец сам погашает ипотеку
• собственников несколько
• требуется разрешение органов опеки
• квартира наследственная
• продажа идет по доверенности
• сделка является альтернативной

Чем больше нерешенных вопросов, тем меньше оснований передавать значительную сумму заранее.

Что должно быть в авансовом соглашении

Письменный документ нужен не ради формальности. Его задача - зафиксировать договоренности так, чтобы через неделю стороны не вспоминали их по-разному.

В соглашении желательно определить:

• точный объект недвижимости
• стороны договоренности
• размер передаваемой суммы
• полную цену квартиры
• в счет чего передаются деньги
• срок выхода на сделку
• предполагаемый порядок расчетов
• какие документы должен предоставить продавец
• условия освобождения квартиры
• судьбу зарегистрированных лиц
• имущество, которое остается покупателю, если это является частью договоренности
• условия возврата денег
• последствия отказа продавца или покупателя

Если стороны оформляют предварительный договор, он должен позволять определить предмет будущего договора и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В предварительном договоре также указывается срок заключения основного договора. Если срок не установлен, по общему правилу основной договор заключается в течение года. 

Особое внимание условиям возврата аванса

Это один из самых важных пунктов соглашения.

Формулировка вроде: «Аванс возвращается при выявлении юридических проблем» слишком расплывчата.

Для покупателя и продавца понятие «юридическая проблема» может означать совершенно разные вещи.

Гораздо безопаснее заранее определить конкретные обстоятельства. Например:

• обнаружено ранее не заявленное обременение
• продавец не предоставляет необходимые документы
• выявлены права третьих лиц
• обнаружены существенные обстоятельства использования материнского капитала
• невозможно получить необходимое разрешение органа опеки
• продавец меняет согласованную стоимость
• продавец отказывается от согласованного порядка расчетов
• выявлены обстоятельства, при которых покупатель не готов приобретать объект

Для ипотечной сделки отдельно стоит определить, что происходит, если банк не выдаст кредит или не согласует конкретную квартиру.

Сам по себе отказ банка не означает автоматически, что деньги во всех случаях должны быть возвращены. Поэтому такой сценарий лучше прописывать заранее.

Возвращается ли аванс за квартиру

Фраза «аванс всегда возвращается» слишком категорична.

Правовые последствия зависят от содержания подписанного документа, характера обязательств сторон и причины, по которой сделка не состоялась.

Поэтому порядок возврата денег нужно оценивать до подписания соглашения, а не после возникновения конфликта.
Иногда один пункт об условиях возврата для покупателя важнее, чем размер самого аванса.

Аванс или задаток при покупке квартиры

Аванс и задаток не являются взаимозаменяемыми понятиями.

Задаток прямо регулируется Гражданским кодексом и используется не только как платеж, но и как способ обеспечения обязательства. Соглашение о задатке заключается письменно. Если за неисполнение обязательства отвечает сторона, передавшая задаток, он по общему правилу остается у другой стороны. Если отвечает сторона, получившая задаток, она должна вернуть двойную сумму. 

Поэтому вопрос «что лучше - аванс или задаток» нельзя решать только по принципу, что один вариант всегда безопаснее другого.

Сначала нужно понять, насколько квартира уже проверена, какие обстоятельства еще не определены и какие именно обязательства стороны хотят обеспечить.

Когда не стоит спешить с авансом

Дополнительная осторожность нужна, если:

• продавец торопит с передачей денег
• собственник и получатель аванса - разные люди
• не предоставляют документ-основание собственности
• квартира недавно получена в наследство
• продажа идет по доверенности
• есть несовершеннолетние собственники
• квартира находится в ипотеке
• продавец предлагает часть условий оставить устными
• в документах есть расхождения
• в соглашении не определены условия возврата денег

Это не означает, что от такой квартиры обязательно нужно отказаться.

Но сначала стоит получить ответы на вопросы, а уже потом передавать деньги.

Чек-лист перед внесением аванса за квартиру

Перед передачей денег проверьте:

1. Кто является собственником квартиры
2. Кто подписывает соглашение и получает деньги
3. Актуальные сведения ЕГРН
4. Документ-основание собственности
5. Историю переходов права
6. Обременения и ограничения
7. Семейное положение продавца на момент приобретения квартиры
8. Наличие несовершеннолетних собственников
9. Использование материнского капитала
10. Наследство, приватизацию и доверенности, если они есть в истории объекта
11. Полную цену квартиры
12. Размер аванса
13. Срок выхода на сделку
14. Порядок расчетов
15. Какие документы должен предоставить продавец
16. Условия возврата денег
17. Последствия отказа каждой из сторон
18. Что произойдет при отказе банка в ипотеке

Если по существенному вопросу ответ звучит как «решим потом», лучше сначала разобраться в условиях сделки.

Нашли квартиру и готовитесь внести аванс?

На этом этапе задача покупателя не в том, чтобы найти повод отказаться от хорошей квартиры.

Задача - понять риски до передачи денег и зафиксировать важные условия до того, как изменить договоренности станет сложнее.

Ипомакс может проверить квартиру, собственника и документы продавца до внесения аванса, выявить обстоятельства, требующие дополнительной проверки, и помочь покупателю понять риски конкретной сделки.

Особенно важна предварительная проверка, если квартира получена по наследству, была приватизирована, приобреталась с материнским капиталом, находится в ипотеке, продается по доверенности или участвует в сложной альтернативной сделке.

Частые вопросы

Можно ли вносить аванс до полной проверки квартиры?

Можно, но покупателю разумнее заранее проверить хотя бы собственника, сведения ЕГРН, основание возникновения права и основные риски объекта. Если часть проверки остается на потом, желательно заранее зафиксировать, что произойдет с авансом при выявлении существенных обстоятельств.

Обязательно ли оформлять передачу аванса письменно?

Передавать существенную сумму без письменной фиксации условий рискованно. В документе желательно определить объект, стороны, сумму, стоимость квартиры, сроки сделки и условия возврата денег.

Какой размер аванса обычно вносят за квартиру?

Обязательного размера законом не установлено. Сумма определяется договоренностью сторон и должна учитывать сложность сделки, объем уже проведенной проверки и количество нерешенных условий.

Можно ли вернуть аванс, если покупатель передумал?

Это зависит от содержания соглашения и обстоятельств отказа от сделки. Исходить из правила, что любой аванс автоматически возвращается по первому требованию, не стоит.

Что будет с авансом, если банк не одобрил ипотеку?

Это желательно определить в соглашении заранее. Можно отдельно указать, какие последствия наступают при отказе банка в кредите или неодобрении объекта.

Что лучше - аванс или задаток?

У этих платежей разные правовые последствия. Задаток прямо регулируется ст. 380-381 ГК РФ и выполняет обеспечительную функцию. Выбор зависит от конкретной сделки, степени ее готовности и обязательств, которые стороны хотят закрепить.