Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда платить и когда нет

Продажа квартиры не всегда означает, что собственнику придется платить НДФЛ.

В одной ситуации налог не возникает из-за срока владения. В другой доход можно уменьшить на расходы, понесенные при покупке квартиры. В третьей действует специальное освобождение. Ошибка в одной дате или забытый документ могут изменить итоговый расчет на сотни тысяч рублей.

Поэтому налоговые последствия продажи лучше определить до выхода квартиры на рынок и до принятия аванса от покупателя.

В Ипомакс налоговые вопросы разбирают юристы. Они проверяют основание приобретения квартиры, срок владения, возможные освобождения, документы о расходах и налоговые последствия сделки.

Агенты по недвижимости налоговых консультаций не дают. Их задача - определить рыночную стоимость квартиры, подготовить стратегию продажи, найти покупателя, провести переговоры и организовать сделку с учетом уже понятного собственнику бюджета.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в 2026 году

Первое, что нужно проверить, - истек ли минимальный срок владения квартирой.

В общем случае он составляет 5 лет. В предусмотренных законом ситуациях минимальный срок сокращается до 3 лет. Если нужный срок истек, доход от продажи освобождается от НДФЛ. 

Трехлетний срок применяется, в частности, при наследовании, дарении от члена семьи или близкого родственника, приватизации, получении имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже единственного жилья при соблюдении установленных условий. 

Но определять срок только по дате регистрации права в ЕГРН нельзя. Для наследства и квартир, приобретенных по ДДУ, действуют отдельные правила отсчета.

Когда нужно владеть квартирой 5 лет

Пять лет - общий минимальный срок владения недвижимостью.

Например, собственник купил квартиру по обычному договору купли-продажи. Если эта квартира не подпадает под исключения для трехлетнего срока, ориентироваться нужно на 5 лет.

Если срок еще не закончился, это не означает, что налог обязательно будет большим. Следующий вопрос - можно ли применить освобождение, учесть расходы на приобретение квартиры или использовать имущественный вычет.

Когда достаточно 3 лет владения квартирой

Наследственная квартира

Для наследственной квартиры минимальный срок составляет 3 года, но со своим отсчетом: срок начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности наследника. 

Поэтому квартира может числиться за наследником в ЕГРН меньше трех лет, но минимальный срок для освобождения от НДФЛ уже может закончиться.
Это одна из ситуаций, где проверять только выписку ЕГРН недостаточно.

Подаренная квартира

Когда квартира подарена членом семьи или близким родственником, применяется трехлетний минимальный срок владения.

Дарение от другого лица само по себе права на трехлетний срок не дает. В такой ситуации нужно проверить, не применяется ли другое основание для сокращенного срока, например правило единственного жилья. 

Приватизированная квартира

Для квартиры, полученной в результате приватизации, минимальный срок владения составляет 3 года. 

При подготовке такой квартиры к продаже важно проверить не только налог. Юристы также смотрят историю приватизации, состав участников и возможные сохраняющиеся права пользования.

Единственное жилье: когда квартиру можно продать без НДФЛ через 3 года

При продаже единственного жилого помещения, которое находилось в собственности не менее 3 лет, доход от продажи освобождается от НДФЛ. 

При определении единственного жилья нужно проверить не только имущество самого собственника, но и недвижимость, находящуюся в совместной собственности супругов.

Есть важное исключение для тех, кто сначала покупает новую квартиру и только потом продает прежнюю. Жилье, приобретенное налогоплательщиком или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи прежнего жилья, при определении статуса единственного не учитывается. 

Для собственника это особенно важно при альтернативной сделке.

Здесь налоговую часть сначала должен проверить юрист. После этого агент по недвижимости может выстраивать сроки продажи старой квартиры и покупки следующей, не подменяя собой налогового консультанта.

Семьи с двумя и более детьми: когда срок владения не имеет значения

Для семей с двумя и более детьми предусмотрено отдельное освобождение от НДФЛ при продаже жилья. Оно может применяться независимо от срока владения, если одновременно выполняются установленные НК РФ условия. Среди них есть требования к составу семьи, приобретению другого жилья, его площади или кадастровой стоимости и имеющейся у семьи недвижимости. 

С 1 января 2026 года это правило расширено. При соблюдении остальных условий льгота может применяться независимо от возраста ребенка, если он признан судом недееспособным. Изменение прямо указано ФНС в обзоре налоговых нововведений на 2026 год. 

Поэтому семье с двумя и более детьми не стоит считать налог только по формуле «в собственности меньше трех лет, значит налог есть».

Сначала нужно проверить право на освобождение.

Сколько составляет налог с продажи квартиры в 2026 году

Для налоговой базы по доходам от продажи имущества действует двухступенчатая шкала НДФЛ.

С части налоговой базы до 2,4 млн рублей применяется ставка 13%. С части, превышающей 2,4 млн рублей, применяется ставка 15%. Повышенная ставка не начисляется на всю стоимость проданной квартиры. 

Это важное отличие.

Если квартира продана за 12 млн рублей, это еще не означает, что собственник будет платить 13% или 15% с 12 млн.

Сначала определяется налоговый доход. Затем он при наличии оснований уменьшается на расходы или имущественный вычет. И только после этого к получившейся налоговой базе применяется соответствующая ставка.

Пример расчета: квартира продана за 11 млн рублей

ФНС приводит понятный пример.

Собственник купил квартиру за 8 млн рублей, а затем продал ее до истечения минимального срока владения за 11 млн рублей.

Документы на покупку сохранились, поэтому доход можно уменьшить на фактические расходы:
11 000 000 - 8 000 000 = 3 000 000 рублей налоговой базы.

С первых 2,4 млн рублей налог составит: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей.

С оставшихся 600 000 рублей: 600 000 × 15% = 90 000 рублей.

Итого: 402 000 рублей НДФЛ.

То есть налог рассчитывается не с 11 млн рублей стоимости квартиры, а с налоговой базы в 3 млн рублей. Такой расчет опубликован ФНС в разъяснениях декларационной кампании 2026 года. 

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Когда минимальный срок владения не истек и освобождение не применяется, законодательство позволяет выбрать один из основных способов уменьшения дохода.

Первый вариант - учесть документально подтвержденные расходы на приобретение проданной квартиры.

Второй - воспользоваться имущественным вычетом. Для жилой недвижимости его максимальный размер составляет 1 млн рублей. 

Например, квартиру купили за 7 млн рублей, а продали за 9 млн. При наличии подтверждающих документов налоговая база может рассчитываться с разницы в 2 млн рублей.

Если квартиру получили без расходов, которые можно учесть, в определенных ситуациях выгоднее использовать имущественный вычет.

Поэтому перед продажей стоит найти старый договор приобретения квартиры, платежные документы и другие подтверждения расходов.

Какой вариант применим и выгоднее в конкретной ситуации, должен определять юрист, а не агент по недвижимости.

Цена в договоре не всегда равна доходу для расчета налога

Попытка просто уменьшить цену квартиры в договоре не гарантирует уменьшения НДФЛ.

Для продажи недвижимости действует кадастровое правило. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, для расчета НДФЛ доход может определяться исходя из 70% кадастровой стоимости. Поэтому предложение «укажем меньшую сумму и налога почти не будет» нельзя использовать как безопасную схему продажи.

Кроме налоговых последствий, занижение цены создает дополнительные риски для собственника при самой сделке.

Налог с продажи квартиры по наследству

С наследственной квартирой нужно проверить два вопроса.

Первый - прошло ли 3 года со дня смерти наследодателя. Именно эта дата является отправной точкой для минимального срока владения. 

Второй - если трехлетний срок еще не закончился, какими расходами или вычетами можно уменьшить налоговую базу.

В некоторых случаях значение имеют документы наследодателя на приобретение квартиры. Поэтому перед продажей имеет смысл поднять не только наследственное дело, но и документы предыдущего собственника.

Если квартира получена по наследству, отдельно стоит проверить риски самого перехода  наследства. Об этом подробнее в статье "Покупка квартиры у наследника: риски, завещание и что проверить перед сделкой".

Налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ

У квартир по ДДУ действует специальное правило определения срока владения.

Минимальный срок считается с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору, а не с момента получения ключей или регистрации права собственности. 

Это может существенно изменить расчет.

Например, собственность зарегистрирована недавно, но квартира была полностью оплачена несколько лет назад. В такой ситуации минимальный срок владения для НДФЛ может уже закончиться.

Поэтому откладывать продажу только из-за недавней даты в ЕГРН без проверки документов по ДДУ не стоит.

Налог с продажи квартиры после приватизации

При приватизации минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года. 

Но налог в таких сделках часто не единственный вопрос.

Юристам Ипомакс также важно проверить, кто участвовал в приватизации, были ли отказавшиеся от нее лица и сохраняются ли у кого-либо права пользования квартирой.

Подробнее о рисках приватизированного жилья мы разбирали в статье "Покупка приватизированной квартиры: какие риски есть у покупателя".

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры

Сам статус пенсионера не означает автоматического освобождения от НДФЛ при продаже квартиры.

Ключевыми остаются срок владения, основание приобретения недвижимости, возможные льготы, расходы и имущественный вычет.

Поэтому вопрос «я пенсионер, должен ли я платить налог?» нельзя решить только по возрасту или статусу собственника.

Налог при продаже квартиры супругами

С квартирой супругов необходимо проверить не только срок владения.

Особенно важна структура собственности, если собственник рассчитывает на трехлетнее правило единственного жилья.

ФНС приводит пример, когда для мужа общая квартира является единственным жильем, а у жены дополнительно есть доля в другом жилом объекте. В результате для одного супруга трехлетнее освобождение применяется, а для другого нет. 

Поэтому налоговые последствия продажи общей квартиры могут различаться даже внутри одной семьи.

Налог с продажи доли квартиры

При продаже доли важно различать продажу отдельной доли и продажу всей квартиры несколькими собственниками.

На результат могут влиять способ приобретения доли, срок владения, размер расходов, порядок применения имущественного вычета и структура самой сделки.

Если среди собственников есть дети, наследники или супруги, расчет лучше делать отдельно по каждому участнику.

Если продать одну квартиру и купить другую, налог исчезнет?

Нет. Сам факт покупки другой квартиры не отменяет НДФЛ, который возник при продаже предыдущей.

Продажа и покупка являются разными налоговыми событиями.

При этом новая квартира может иметь значение для применения правила единственного жилья, льготы для семей с двумя и более детьми или права на имущественный вычет при покупке.

Поэтому при альтернативной сделке сначала желательно определить юридические и налоговые последствия, а затем строить финансовую модель покупки следующего жилья.

Юристы Ипомакс проверяют налоговую часть. Агент после этого помогает определить рыночную цену продаваемой квартиры, подобрать следующий объект и организовать обе сделки в согласованной последовательности.

Когда подавать декларацию 3-НДФЛ

Доход, который необходимо декларировать, отражается в 3-НДФЛ за соответствующий год.

Общий срок подачи декларации - не позднее 30 апреля следующего года, а уплаты рассчитанного по декларации НДФЛ - не позднее 15 июля. 

Следовательно, при продаже квартиры в 2026 году стандартный срок подачи декларации будет до 30 апреля 2027 года, а уплаты налога - до 15 июля 2027 года.

Если доход от продажи освобожден от НДФЛ в связи с истечением минимального срока владения, декларация по такому доходу по общему правилу не требуется.

Как понять, будет ли налог именно у вас

Начинать расчет со ставки 13% неправильно.

Сначала нужно установить, как и когда квартира была приобретена. Затем определить дату начала срока владения и проверить, применяется 3-летний или 5-летний срок. После этого оцениваются специальные освобождения, документы о расходах и возможность использования имущественного вычета. Только на следующем этапе определяется налоговая база и рассчитывается НДФЛ.

Именно поэтому две квартиры с одинаковой ценой продажи могут иметь совершенно разные налоговые последствия.

У одного собственника налог может отсутствовать полностью. У другого возникнет налог с небольшой разницы между покупкой и продажей. У третьего результат будет зависеть от документов, которые сохранились после приобретения недвижимости.

Не уверены, какой срок владения применяется к вашей квартире? Юристы Ипомакс проверят документы, определят возможные основания освобождения и налоговые последствия до выхода квартиры в продажу. 

Разобрать продажу квартиры. 

Почему в Ипомакс агент не консультирует по налогам

Налоговые вопросы требуют отдельной юридической компетенции.

Мы не считаем правильной модель, при которой агент по недвижимости одновременно пытается выступать риелтором, юристом и налоговым консультантом.

В Ипомакс роли разделены.

Юристы проверяют документы, основание и дату приобретения квартиры, минимальный срок владения, возможные освобождения, расходы, имущественные вычеты и налоговые последствия сделки.

Агенты по недвижимости работают с рынком и самой продажей: оценивают объект, формируют стратегию выхода, организуют рекламу и показы, ведут переговоры с покупателями, согласовывают условия сделки и помогают провести альтернативную покупку, если она нужна собственнику.

Так каждый вопрос остается в зоне ответственности профильного специалиста.

Перед продажей квартиры сначала определите реальный результат сделки

Цена квартиры в объявлении и сумма, которая останется у собственника после завершения сделки, не всегда совпадают.

Особенно это важно, если деньги от продажи нужны для покупки следующей квартиры.

До принятия аванса желательно понимать стоимость объекта, налоговые последствия, возможный остаток ипотеки, бюджет следующей покупки и последовательность расчетов.
Юристы Ипомакс проверят документы, определят минимальный срок владения и налоговые последствия продажи. Агенты по недвижимости оценят квартиру, подготовят стратегию выхода на рынок, найдут покупателя и организуют сделку.

Если продажа связана с покупкой другой квартиры, обе части можно выстроить в одной последовательности.

Оставьте заявку на разбор продажи квартиры.

Сначала определим юридические условия и реальный бюджет сделки. После этого можно принимать решение о цене, сроках продажи и следующей покупке.