Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: новые условия и ставки

С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки изменились. Для новых договоров ставка теперь зависит от количества детей и региона покупки недвижимости. Отдельные условия действуют для семей с ребенком-инвалидом, строительства дома и случаев, когда заемщик оплачивает не менее половины стоимости объекта.

Для Москвы, Новой Москвы и Московской области изменения особенно заметны. Семья с одним ребенком младше 7 лет при обычном первоначальном взносе может получить ставку до 12%, с двумя детьми - до 10%, с тремя - до 8%. Но это не единственные возможные ставки. При оплате 50% и более стоимости объекта ставка может составить до 6%. 

Разберем новые правила с точки зрения покупателя недвижимости.

Что изменилось с 1 октября 2026 года

До 1 октября базовая ставка семейной ипотеки составляла до 6% для всех семей, которые соответствовали требованиям программы.

Для новых договоров, заключенных начиная с 1 октября 2026 года, ставка стала дифференцированной. Она зависит прежде всего от количества детей и региона покупки недвижимости. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области установлена отдельная шкала. 

При этом сохранились отдельные сценарии со ставкой до 6%:

• для семей с ребенком-инвалидом
• при оплате не менее 50% стоимости недвижимости
• при снижении остатка долга до 50% стоимости объекта в течение первого года
• для предусмотренных программой сценариев строительства индивидуального дома

Поэтому теперь недостаточно знать только количество детей. Перед покупкой нужно проверить сразу несколько вариантов финансирования.

Ставки в Москве, Новой Москве и Московской области

Для покупки жилья по стандартному сценарию с первоначальным взносом от 20% действуют следующие ставки:

• один ребенок - до 12%, максимальная льготная сумма до 12 млн рублей
• двое детей - до 10%, до 15 млн рублей
• трое детей - до 8%, до 18 млн рублей
• четверо детей - до 6%, до 18 млн рублей
• пять и более детей - до 4%, до 18 млн рублей

Для этих категорий хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет на дату заключения кредитного договора. Если ребенок один, младше 7 лет должен быть именно он. 

Новая Москва юридически относится к Москве, поэтому для нее действует та же группа условий, что и для Москвы.

Ставка 6% при первоначальном взносе от 50%

Это один из самых важных нюансов новых правил.

Если семья оплачивает не менее 50% цены договора за счет собственных средств и разрешенных источников, ставка по семейной ипотеке может составлять до 6% независимо от ставки, которая получилась бы по количеству детей.

В эти 50% могут входить не только собственные деньги, но и материнский капитал, а также предусмотренная правилами финансовая помощь из бюджетов или от работодателя. 

Например, семья с одним ребенком младше 7 лет покупает квартиру в Московской области. При первоначальном взносе 20% базовая ставка для нее составляет до 12%. Но если семья оплачивает 50% стоимости объекта, она может использовать ставку до 6% при соблюдении остальных требований программы. 

Есть и еще один вариант. Если первоначально размер кредита был больше половины стоимости объекта, но в течение 365 или 366 дней после заключения договора остаток задолженности снизился до 50% стоимости недвижимости или ниже, ставка также должна быть установлена на уровне не более 6% с предусмотренной правилами даты. 

Это существенно меняет логику выбора объекта. Семье с крупным первоначальным взносом стоит сравнивать не только квартиры разной стоимости, но и сценарии финансирования.

Семейная ипотека с одним ребенком

Если в семье один ребенок младше 7 лет и покупается квартира в Москве или Московской области, стандартная ставка составляет до 12%, а максимальная льготная сумма кредита - 12 млн рублей. 

Но при наличии крупного первоначального взноса ситуация может быть другой.

Если семья оплачивает 50% и более стоимости объекта, ставка может составлять до 6%. Поэтому для семьи, у которой уже есть значительная сумма от продажи предыдущего жилья, накопления или материнский капитал, этот сценарий нужно считать отдельно. 

Семейная ипотека с двумя детьми

Для семьи с двумя детьми в Москве и Московской области стандартная ставка составляет до 10%, максимальная льготная сумма - до 15 млн рублей.

Хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет. Возраст второго ребенка для определения этой категории значения не имеет. 

При оплате половины стоимости объекта также может применяться ставка до 6%. 

Семейная ипотека с тремя и более детьми

Для Москвы и Московской области стандартные ставки такие:

• трое детей - до 8%
• четверо детей - до 6%
• пять и более - до 4%

Максимальная льготная сумма для семьи с тремя и более детьми составляет до 18 млн рублей. 

Хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет.

Семейная ипотека для семьи с ребенком-инвалидом

Это отдельное основание для участия в программе.

Если в семье есть ребенок, которому установлена категория “ребенок-инвалид”, родитель имеет право на семейную ипотеку независимо от требования о возрасте младше 7 лет. Правила отдельно называют такие семьи среди участников программы. 

Для кредитов этой категории ставка составляет до 6% годовых независимо от количества детей и региона покупки недвижимости. 

То есть правило “хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет” нельзя применять ко всем семьям без исключения.

Какой первоначальный взнос нужен

Базовое требование программы - не менее 20% цены недвижимости.

В первоначальный взнос могут входить собственные средства и материнский капитал, а также другие источники, прямо предусмотренные правилами. 

Но теперь размер первоначального взноса влияет не только на сумму кредита.

При оплате 50% и более цены объекта появляется возможность получить ставку до 6%. Поэтому перед поиском квартиры стоит отдельно посчитать два сценария:

• 20-30% первоначального взноса и больший кредит
• 50% первоначального взноса и ставка до 6%

Иногда квартира с более крупным первоначальным взносом может оказаться значительно комфортнее по ежемесячному платежу.

Если хотите заранее сравнить сценарии с разным первоначальным взносом и понять реальную ставку для вашей семьи, можно получить консультацию по ипотеке в Ипомакс.

Максимальная сумма кредита

Для Москвы и Московской области размер льготной части зависит от количества детей:

• один ребенок - до 12 млн рублей
• двое детей - до 15 млн рублей
• трое и более - до 18 млн рублей

Общий размер кредита при этом может достигать 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это не означает, что вся сумма автоматически выдается по льготной ставке. Структуру кредита сверх льготного лимита нужно проверять в конкретном банке. 

Можно ли купить вторичное жилье по семейной ипотеке

Для покупателей Ипомакс здесь есть важное ограничение.

Специальный механизм семейной ипотеки на обычное готовое жилье вторичного рынка распространяется только на города с низким объемом нового строительства. При этом из него прямо исключены Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Ленинградская область. 

То есть для покупки обычной вторичной квартиры у физического лица в Москве, Новой Москве и Московской области этот механизм семейной ипотеки не применяется.

Это особенно важно для Апрелевки, Селятино, Наро-Фоминска и других городов Московской области. Большинство квартир обычного вторичного рынка здесь нельзя купить по этой специальной программе семейной ипотеки.

При этом не стоит путать обычную вторичку с готовым жильем от первого собственника-застройщика или другого предусмотренного правилами юридического лица. Такие сделки относятся к другим основаниям программы и проверяются отдельно. 

Семейная ипотека на строительство дома

Для предусмотренных программой сценариев строительства индивидуального дома действует ставка до 6% независимо от количества детей и региона. Это касается строительства, завершения строительства и определенных вариантов приобретения земли с последующим строительством. 

Для семей, рассматривающих Московскую область и Новую Москву, это важная альтернатива покупке квартиры.

Например, семья с одним ребенком при покупке квартиры может получить ставку до 12%, а при подходящем сценарии строительства дома - до 6%.

Но условия строительства нужно проверять особенно внимательно, включая договор подряда, земельный участок и использование счетов эскроу.

Что означает ограничение субсидирования до 15 лет

Это место важно трактовать правильно.

15 лет - не максимальный срок самого ипотечного кредита.

Кредитный договор может быть заключен на более длительный срок, если это допускает банк. Но государство возмещает банку недополученный доход по новым договорам, заключенным с 1 октября 2026 года, не более 15 лет. 

После окончания периода субсидирования банк вправе повысить ставку в пределах, установленных правилами.

Для большинства предусмотренных программой покупок ставка после этого не может превышать меньшее из двух значений:

• первоначальная ставка по договору плюс 4 процентных пункта
• ключевая ставка Банка России на установленную дату плюс 3 процентных пункта

Для отдельных сценариев строительства применяется другое ограничение, связанное с ключевой ставкой плюс 3,5 процентного пункта. 

Поэтому ипотека на 20 или 25 лет возможна, но при расчете платежа нужно понимать, что льготная ставка не гарантируется государством на весь такой срок.

Это особенно важно при покупке недвижимости с минимальным первоначальным взносом.

Какая дата определяет новые условия

Ключевое значение имеет дата заключения кредитного договора, а не дата подачи заявки или предварительного одобрения ипотеки.

Правила для нового периода применяются к договорам, заключенным начиная с 1 октября 2026 года. 

Поэтому если банк одобрил семейную ипотеку в сентябре, но кредитный договор подписывается 1 октября или позже, нужно ориентироваться уже на новые условия.

Для договоров, заключенных до 30 сентября 2026 года включительно, возмещение сохраняется в течение всего срока действия такого договора. 

То есть действующая семейная ипотека автоматически на новые ставки не переводится.

Гражданство заемщика и детей

Заемщик, который реализует право на семейную ипотеку, должен быть гражданином Российской Федерации.

Ребенок, на основании которого возникает право на программу, также должен быть гражданином России. 

Супруг заемщика, который соответствует требованиям программы, как правило, включается в состав созаемщиков. Одно из исключений - если супруг не имеет гражданства России. 

Нужно ли регистрироваться в купленном жилье

С 1 октября в правилах закреплено требование о регистрации заемщика по месту жительства в объекте, купленном или построенном с использованием семейной ипотеки.

В общем случае регистрация должна быть оформлена начиная с 271-го календарного дня после государственной регистрации права собственности и сохраняться до даты, когда пройдет 5 лет с момента выдачи кредита. Правила предусматривают отдельные исключения и возможность продления срока в некоторых ситуациях. 

Несоблюдение этого требования может привести к повышению ставки.

Как теперь выбирать квартиру или дом

После изменений я бы не начинал расчет только с вопроса о ставке по количеству детей.

Для покупателя в Москве, Новой Москве или Московской области логичнее проверить несколько сценариев:

1. Какая ставка положена семье по количеству детей
2. Есть ли ребенок-инвалид и применяется ли отдельная ставка 6%
3. Можно ли оплатить 50% стоимости объекта и получить ставку до 6%
4. Какую сумму можно внести за счет собственных денег и материнского капитала
5. Сколько составит платеж в первые 15 лет
6. Что произойдет со ставкой, если кредит оформляется на более длительный срок
7. Рассматривается квартира, новостройка или строительство дома
8. Подходит ли сам объект под требования программы

И только после этого стоит определять бюджет поиска недвижимости.

Частые вопросы

Какая ставка с одним ребенком в Московской области?

При стандартном сценарии - до 12%, если единственному ребенку меньше 7 лет.
Если оплачивается 50% и более стоимости объекта, ставка может составлять до 6%. 

Засчитывается ли материнский капитал в 50%?

Да. Правила прямо допускают использование материнского капитала полностью или частично при расчете оплаченной заемщиком части стоимости. 

Какая ставка для семьи с ребенком-инвалидом?

До 6% независимо от количества детей и региона. Требование о возрасте младше 7 лет для этого основания не применяется. 

Можно ли купить вторичную квартиру в Московской области?

Обычную вторичную квартиру у физического лица по специальному механизму семейной ипотеки на вторичное жилье - нет. Московская область прямо исключена из перечня территорий, где работает этот механизм. 

Можно ли купить вторичную квартиру в Москве или Новой Москве?

По тому же специальному механизму - нет. Москва, включая входящие в ее состав территории, исключена правилами. 

Можно ли взять ипотеку дольше чем на 15 лет?

Сам кредит может быть длиннее. Ограничение в 15 лет относится к периоду государственного субсидирования ставки, а не к максимальному сроку кредитного договора. 

Что произойдет после 15 лет?

Ставка может увеличиться. Правила ограничивают ее дальнейший размер, в частности первоначальной ставкой плюс 4 процентных пункта либо установленным значением, рассчитанным от ключевой ставки Банка России. 

Перед покупкой стоит сравнить несколько сценариев

После 1 октября семейная ипотека стала сложнее, но одновременно появились сценарии, которые могут заметно изменить экономику сделки.

Например, для семьи с одним ребенком в Московской области разница между стандартными 12% и 6% при оплате половины стоимости недвижимости принципиальна. Для другой семьи ключевым может оказаться строительство дома под 6%, а для семьи с ребенком-инвалидом действует отдельное основание программы.

Перед поиском объекта стоит сравнить как минимум два сценария: обычный первоначальный взнос и взнос от 50%, если он доступен. После этого уже можно определить комфортный платеж и реальный бюджет покупки.

Планируете покупку недвижимости по семейной ипотеке?

Ипомакс поможет сравнить варианты финансирования, определить бюджет покупки и подобрать недвижимость в Москве, Новой Москве или Московской области.

Если хотите заранее понять подходящую ставку и бюджет покупки, можно получить консультацию по ипотеке.