Квартира на первом этаже: плюсы и минусы, стоит ли покупать

Квартиры на первом этаже часто воспринимают настороженно. Покупатели опасаются сырости, запаха из подвала, шума, холодного пола и проблем с канализацией. Из-за этого такие объекты нередко продаются дешевле квартир выше.

Но сам по себе первый этаж не делает квартиру плохой покупкой.

В одном доме у квартиры действительно могут быть существенные недостатки, а в другом первый этаж окажется удобнее остальных. В современных жилых комплексах встречаются квартиры с террасами или отдельным выходом на прилегающую территорию. В домах без лифта первый этаж может быть особенно удобен пожилым людям и покупателям с ограниченной мобильностью.

Поэтому при выборе важнее оценивать конкретную квартиру, дом и цену.

Стоит ли покупать квартиру на первом этаже

Да, если квартира подходит вам по другим параметрам, а особенности первого этажа проверены до сделки и учтены в цене.

Отказываться от объекта только из-за расположения на первом этаже не всегда разумно. Но и считать более низкую цену достаточной компенсацией без проверки квартиры тоже не стоит.

Главный вопрос должен звучать так:

Что именно я получаю дешевле и с какими особенностями придется жить после покупки?

У двух квартир на первом этаже могут быть совершенно разные условия.

В одной окна расположены почти на уровне тротуара, рядом находится вход в подъезд, а из подвала чувствуется запах.

В другой окна находятся достаточно высоко, под квартирой сухое техническое помещение, входная группа расположена с другой стороны дома, а сама квартира имеет отдельный выход на террасу или прилегающую территорию.

Формально обе квартиры находятся на первом этаже. Для покупателя это два разных объекта.

Почему квартиры на первом этаже часто стоят дешевле

Цена формируется спросом.

Часть покупателей заранее исключает первый этаж из поиска. Кто-то опасается постороннего шума и взглядов с улицы, кто-то переживает из-за подвала, а кому-то важен вид из окна.

Если круг потенциальных покупателей становится уже, продавцу иногда приходится компенсировать это ценой.

Но универсальной скидки на первый этаж не существует.

Нельзя просто взять стоимость аналогичной квартиры выше и автоматически уменьшить ее на определенный процент. Нужно сравнивать реальные предложения и сделки в конкретном доме, жилом комплексе или среди максимально похожих объектов.

На стоимость могут влиять:

• высота окон относительно земли
• состояние подвала
• расположение входа в подъезд
• окна на тихий двор или проходную улицу
• парковка рядом с окнами
• наличие коммерческих помещений
• качество дома и инженерных систем
• дополнительный выход из квартиры
• терраса или прилегающая территория
• наличие или отсутствие лифта
• состояние самой квартиры

Поэтому первый этаж может снижать цену, почти не влиять на нее или в отдельных случаях становиться преимуществом.

Первый этаж не всегда стоит дешевле

Есть квартиры, где расположение на первом этаже дает покупателю дополнительные возможности.

Хороший пример - квартиры с террасой, палисадником или отдельным выходом на прилегающую территорию. Для человека, которому нужен такой формат, первый этаж может быть ценнее стандартной квартиры выше.

Подобные объекты встречаются и в Апрелевке. Например, в ЖК «Парк Апрель» у части квартир первого этажа есть выход к небольшой прилегающей территории. Для определенного покупателя это может быть преимуществом и отражаться на цене.

Подробнее о том, как отличаются районы, дома и форматы жилья в городе Апрелевка, читайте в статье: "Недвижимость в Апрелевке: районы, улицы, ЖК и условия для жизни".

При этом важно отдельно проверить правовой статус территории. Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет, он относится к общему имуществу и принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.

Отдельный выход из квартиры на участок, палисадник или террасу сам по себе не означает, что эта часть земли находится в личной собственности владельца квартиры.

Поэтому перед покупкой нужно выяснить, на каком основании собственник пользуется этой территорией и как это оформлено документально.

Если отдельный выход появился не по первоначальному проекту дома, необходимо также проверить законность выполненных изменений.

Какие проблемы бывают у квартир на первом этаже

Покупателя должны интересовать не общие страшилки о первых этажах, а признаки конкретных проблем.

Сырость и влажность

Это один из первых моментов, которые стоит проверить.

Особое внимание нужно обратить на углы наружных стен, пространство около плинтусов, участки за мебелью, откосы окон и пол.

Насторожить должны:

• запах сырости
• следы плесени
• потемнения на стенах
• отслоение обоев
• вспученный ламинат или паркет
• постоянно запотевающие окна
• свежий локальный ремонт отдельных участков стен

Последний пункт сам по себе ничего не доказывает, но дает повод выяснить, почему ремонт сделали именно здесь.

Причина сырости может находиться не в квартире. Иногда проблема связана с подвалом, гидроизоляцией, вентиляцией или общедомовыми коммуникациями.

Поэтому полезно осмотреть не только квартиру, но и подъезд, нижнюю часть дома и доступные общие помещения.

Запах из подвала

Запах в квартире или подъезде не стоит воспринимать как нормальную особенность первого этажа.

Если неприятный запах чувствуется постоянно, нужно выяснить его причину до покупки.

Она может быть связана с сыростью, неисправностью инженерных систем, протечками или состоянием подвала.

Полезно прийти на повторный просмотр в другое время. Иногда на коротком показе проблема почти незаметна, а при другой температуре или работе вентиляции ощущается намного сильнее.

Если продавец говорит, что запах появляется регулярно, лучше понять причину до внесения аванса, а не после сделки.

Канализация на первом этаже: что проверить перед покупкой

Канализация вызывает у покупателей первого этажа особенно много опасений.

Бояться самой квартиры на первом этаже не нужно. Нужно проверить состояние дома и историю проблем с инженерными системами.

Обратите внимание на запах в санузле, следы прежних протечек, состояние стояков и места их прохождения.

Можно прямо спросить собственника:

• были ли засоры
• происходили ли аварии
• затапливало ли квартиру
• менялись ли стояки
• проводились ли работы с канализацией
• были ли обращения в управляющую организацию

Полезно поговорить и с соседями.

Если в доме регулярно происходят засоры или аварии, информация от жильцов иногда оказывается полезнее общего визуального осмотра.

При этом утверждение, что любую квартиру на первом этаже обязательно может затопить канализацией, неверно. Риск зависит от устройства и состояния конкретной системы.

Холодно ли в квартире на первом этаже

Не обязательно.

Температура зависит от конструкции дома, состояния перекрытий, подвала, отопления, окон и других факторов.

Но первый этаж действительно стоит проверять внимательнее.

На просмотре обратите внимание, насколько холодный пол около наружных стен, нет ли сквозняков, промерзания углов и следов конденсата.

Если квартиру смотрят летом, оценить отопление сложнее. Тогда особенно полезны вопросы собственнику и соседям о температуре зимой.

Иногда квартира над теплым и сухим помещением ощущается совершенно иначе, чем квартира над холодным техническим подвалом.

Шум и проходная зона

Один из недооцененных факторов первого этажа - расположение квартиры относительно входа в дом.

Если окна находятся рядом с подъездом, покупатель может слышать:

• открывание входной двери
• домофон
• разговоры
• доставщиков
• людей, ожидающих такси
• автомобили у входа

Особенно это важно для спальни.

При просмотре полезно постоять несколько минут с открытым окном и оценить не только громкость, но и характер звуков.

Квартира в глубине тихого двора может оказаться комфортнее объекта выше, окна которого выходят на оживленную дорогу.

Приватность и безопасность

Здесь многое зависит от высоты окон.

В некоторых домах первый этаж расположен достаточно высоко, и прохожие практически не видят, что происходит внутри квартиры.

В других зданиях окна находятся почти на уровне тротуара.

Посмотрите на квартиру не только изнутри. Выйдите на улицу и оцените окна с той точки, откуда проходят люди.

Обратите внимание на расстояние до дорожек, лавочек, парковки и детской площадки.

Это даст гораздо больше информации, чем сам факт первого этажа в объявлении.

Какие преимущества есть у первого этажа

У первого этажа есть и объективные плюсы.

Не нужно ждать лифт. Проще заносить велосипед, детскую коляску, крупные покупки или мебель. При неисправности лифта привычный маршрут домой не меняется.

В малоэтажных домах без лифта это преимущество становится особенно заметным.

Первый этаж также может быть удобен семьям с маленькими детьми. Шум от шагов и игр меньше беспокоит соседей снизу, если непосредственно под квартирой нет жилого помещения.

При этом техническое помещение под квартирой все равно нужно проверять отдельно.

Когда первый этаж может быть удобнее других

В доме без лифта первый этаж может быть принципиально удобнее для человека, которому сложно регулярно подниматься по лестнице.

Это касается пожилых покупателей, людей с ограниченной мобильностью и тех, для кого физическая нагрузка при ежедневном подъеме становится существенной.

Но здесь важно оценивать не только расположение квартиры.

Нужно пройти весь путь от улицы до входной двери и проверить:

• есть ли ступени перед подъездом
• можно ли пользоваться пандусом
• насколько высокие пороги
• удобно ли открывается входная дверь
• достаточно ли места в тамбуре
• есть ли дополнительные ступени внутри подъезда

Сам по себе первый этаж еще не делает квартиру действительно удобной для маломобильного человека.

Что проверить перед покупкой квартиры на первом этаже

На просмотре лучше двигаться по простому алгоритму.

Сначала оцените саму квартиру: запах, стены, углы, окна, пол, санузел и коммуникации.

После этого выйдите в подъезд. Обратите внимание на запахи, влажность, состояние стен и инженерных узлов.

Затем осмотрите дом снаружи.

Посмотрите, насколько высоко расположены окна, что находится непосредственно перед ними, где расположен вход в подъезд, проходят ли рядом пешеходные дорожки и паркуются ли автомобили.

Если есть возможность, поговорите с соседями.

Спросите не только о квартире, но и о доме:

• бывают ли аварии канализации
• есть ли сырость в подвале
• насколько тепло зимой
• появляется ли запах
• были ли серьезные протечки
• как работает управляющая организация

Такая проверка занимает немного времени, но может дать информацию, которой нет в объявлении и документах.

Отдельно стоит проверить юридическую сторону объекта, документы продавца и историю квартиры. Пошаujвый порядок мы разобрали в статье: "Как проверить квартиру перед покупкой".

Как понять, соответствует ли цена особенностям первого этажа

Сравнивать квартиру нужно не со средней ценой по району, а с максимально похожими объектами.

Тот же принцип используется при оценке недвижимости: сначала подбирают прямых конкурентов, а уже потом делают вывод о цене. Подробнее об этом мы писали в статье "Как оценить квартиру пред продажей и не ошибиться с ценой".

Желательно учитывать один дом или близкие по характеристикам дома, похожую площадь, состояние, планировку и расположение.

Только после этого можно оценивать разницу в цене.

Например, квартира на первом этаже может стоить дешевле похожей квартиры выше. Но если более дорогой объект требует серьезного ремонта, а первый этаж находится в хорошем состоянии и лишен типичных недостатков, простое сравнение цены за квадратный метр ничего не даст.

Есть и обратная ситуация.

Низкая цена может выглядеть привлекательной, но после покупки выяснится, что квартиру сложно проветривать из-за шума, из подвала регулярно идет запах, а окна приходится постоянно держать закрытыми шторами.

В таком случае скидка была не преимуществом, а компенсацией за особенности, которые покупатель недооценил.

Именно поэтому первый этаж стоит оценивать не отдельно от квартиры, а как часть всего объекта.

Если квартира вам подходит, но первый этаж объективно сужает круг покупателей или требует учитывать дополнительные недостатки, это может стать аргументом в переговорах о цене. Подробнее - в статье "Как торговаться при покупке квартиры и получить скидку".

Будет ли сложнее продать такую квартиру

Первый этаж может сокращать круг покупателей.

Часть людей исключает такие квартиры еще на этапе настройки фильтров в объявлениях. Это стоит учитывать, особенно если квартира покупается не на десятилетия и в будущем ее планируется продавать.

Но ликвидность определяется не только этажом.

Хорошая планировка, состояние дома, удачная локация, адекватная цена, высокий первый этаж, тихие окна или собственная терраса могут заметно изменить отношение покупателей к объекту.

В доме без лифта у первого этажа может быть и собственная устойчивая аудитория.

Поэтому вопрос будущей продажи лучше формулировать так: Кому будет нужна именно эта квартира, когда я решу ее продавать?

Когда первый этаж будет удачной покупкой

Первый этаж не является ни преимуществом, ни недостатком сам по себе.

Плохой вариант - квартира с сыростью, постоянным запахом из подвала, проблемами инженерных систем, шумным подъездом под окнами и ценой, которая никак это не учитывает.

Хороший вариант - квартира, особенности которой понятны до сделки, соответствуют вашему образу жизни и отражены в стоимости.

Иногда первый этаж даже дает то, чего нет у квартир выше: удобный доступ без лифта, террасу, отдельный выход или возможность комфортно жить человеку, которому сложно пользоваться лестницей.

Поэтому решение лучше принимать после осмотра конкретной квартиры и сравнения ее с реальными альтернативами.

Если вы выбираете квартиру на вторичном рынке

Если вы пока сравниваете разные варианты, сначала посмотрите общий разбор "Купить квартиру в Новой Москве на вторичном рынке: где искать и что проверить".

Ипомакс может помочь оценить не только документы, но и сам объект: сравнить его с альтернативами, увидеть особенности, которые влияют на цену и будущую продажу, и понять, насколько обоснована стоимость до внесения аванса