Квартира на последнем этаже: плюсы, минусы и что проверить перед покупкой

Квартира на последнем этаже часто вызывает у покупателя больше вопросов, чем аналогичный вариант ниже. Обычно опасаются протечек кровли, жары летом, слабого напора воды, шума лифта и сложностей с эксплуатацией дома.

Но сам по себе последний этаж не делает квартиру хуже. В одном доме такое расположение действительно требует дополнительной проверки, в другом может быть преимуществом. В современных проектах верхние этажи нередко ценятся за отсутствие соседей сверху, более открытый вид, увеличенное остекление, высокие потолки, террасы или необычные планировки.

Поэтому оценивать нужно не последний этаж вообще, а конкретную квартиру и конкретный дом.

Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже

Да, квартира на последнем этаже может быть хорошим вариантом. Но перед покупкой важно понять, что находится над квартирой, в каком состоянии кровля, как устроены инженерные системы дома и есть ли особенности, которые действительно делают верхний этаж более привлекательным.

В старом доме без технического этажа главными вопросами могут стать состояние кровли, утепление и следы прошлых протечек.

В современной новостройке ситуация может быть противоположной. Верхний этаж способен давать больше приватности, хороший вид и более интересную планировку.

Поэтому правило «последний этаж всегда дешевле» работает далеко не во всех домах.

Какие минусы бывают у квартиры на последнем этаже

Основные опасения покупателей понятны:

• возможные протечки кровли
• перегрев квартиры летом
• холод зимой при недостаточном утеплении
• слабый напор воды
• шум или вибрация от лифтового оборудования
• зависимость от исправности лифта в высотном доме
• более высокая зависимость комфорта квартиры от состояния кровли и технического этажа

Но каждый из этих недостатков нужно проверять, а не предполагать заранее.

Например, слабый напор воды встречается далеко не во всех домах. Перегрев также зависит от конструкции кровли, теплоизоляции, ориентации окон и качества самого дома.

Главный риск старого дома - состояние кровли

Для квартиры непосредственно под крышей один из первых вопросов - были ли протечки.
Во время просмотра стоит обращать внимание не только на явные пятна на потолке. Насторожить могут:

• следы локальной свежей покраски
• изменение цвета потолка около наружных стен
• вздутие отделочных материалов
• плесень
• запах сырости
• повреждения в углах
• следы ремонта около вентиляционных каналов и стояков

При этом свежий ремонт квартиры не доказывает, что протечек раньше не было.

Если доступ возможен, полезно осмотреть технический этаж или чердачное пространство. Также стоит узнать в управляющей организации, когда ремонтировалась кровля и были ли обращения жильцов по поводу протечек.

Иногда полезную информацию дают соседи. Они могут рассказать об эксплуатации дома больше, чем продавец квартиры.

Что меняет технический этаж над квартирой

Наличие полноценного технического этажа между квартирой и кровлей обычно воспринимается как плюс, поскольку квартира не находится непосредственно под крышей.

Но важно не просто установить, что технический этаж существует.

Нужно осмотреть его лично, если доступ возможен, и сверить информацию с технической документацией дома: понять, где проходят инженерные коммуникации, какие помещения находятся над квартирой и какое оборудование там размещено.

При осмотре стоит обратить внимание:

• есть ли следы протечек
• проходят ли над квартирой инженерные коммуникации
• в каком состоянии перекрытия
• находится ли рядом оборудование
• не слышны ли насосы, вентиляционные установки или другие технические системы.

Сам по себе технический этаж не гарантирует отсутствия проблем.

Жарко ли на последнем этаже летом

Такое опасение особенно характерно для старых домов.

Если кровля сильно нагревается, а теплоизоляция выполнена плохо, квартира действительно может перегреваться. Но переносить этот недостаток на все дома неправильно.

В современных зданиях устройство кровли и теплоизоляция могут значительно отличаться от домов старого фонда.

При просмотре стоит учитывать:

• сторону света
• площадь остекления
• наличие кондиционирования
• материал и конструкцию дома
• устройство кровли
• наличие технического этажа
• опыт жильцов дома

Если квартира покупается зимой, оценить летний перегрев на просмотре невозможно. В таком случае особенно полезно поговорить с соседями.

Напор воды на последнем этаже

Ещё одно распространённое опасение - слабый напор воды.

Это не обязательный недостаток квартиры наверху. Многое зависит от схемы водоснабжения дома, состояния инженерных систем, насосного оборудования и стояков.

При просмотре лучше проверить это практически.

Откройте воду на кухне и в ванной, включите душ и посмотрите, как меняется напор при одновременной работе нескольких точек.

Особенно показательной может быть проверка вечером, когда нагрузка на систему выше.

Может ли мешать лифт

Если квартира находится рядом с лифтовой шахтой или техническим помещением, стоит прислушаться к работе оборудования.

Шум может возникать при движении кабины, открывании дверей, работе приводов или оборудования на техническом этаже.

В современном доме исправное и правильно установленное оборудование может практически не ощущаться в квартире. Но проверять это всё равно лучше на месте.

Для высотного дома есть ещё один практический момент. Чем выше квартира, тем сильнее владелец зависит от исправности лифтов. Поэтому стоит оценить их количество, состояние и организацию обслуживания дома.

Почему последний этаж в новостройке может быть преимуществом

В современных многоэтажных домах отношение к верхним этажам заметно отличается от отношения к последнему этажу в старом жилом фонде.

Первое очевидное преимущество - отсутствие соседей сверху. Никто не ходит над квартирой, не передвигает мебель и не создаёт бытовой шум через перекрытие.

Второе - вид.

Чем выше квартира, тем чаще перед окнами оказывается меньше визуальных препятствий. Может открываться панорама района, леса, города или окружающей застройки.

Но высокий этаж сам по себе красивого вида не гарантирует. Если окна выходят прямо на соседний корпус, преимущество может оказаться минимальным.

Поэтому при выборе важно смотреть не только на высоту, но и на перспективу из конкретных окон.

Высокие потолки, большие окна и необычные планировки

В некоторых новостройках застройщики специально выделяют верхние этажи.

Там могут появляться:

• увеличенная высота потолков
• более крупные окна
• панорамное остекление
• второй свет
• террасы
• двухуровневые квартиры
• выход на эксплуатируемую кровлю

Но это особенность конкретного проекта, а не общее правило для всех новостроек.

Поэтому при сравнении квартир недостаточно смотреть только на этаж. Иногда квартира наверху фактически представляет собой другой формат жилья.

Когда последний этаж стоит дороже

Представление о том, что последний этаж обязательно должен продаваться дешевле, не всегда соответствует рынку.

Если квартира ничем не отличается от вариантов ниже, а дом имеет проблемы с кровлей, покупатель действительно может ожидать более низкую цену.

Но если объект получает дополнительные преимущества, ситуация меняется.

Хороший вид, отсутствие соседей сверху, более высокая приватность, увеличенные окна, терраса или необычная планировка способны повышать привлекательность квартиры.

В таком случае последний этаж может стоить дороже квартир ниже.

Пример из Апрелевки

Это хорошо видно на локальном рынке.

В ЖК «Парк Апрель» представлен формат Sky Loft - двухуровневые квартиры с выходом на кровлю. Такие варианты отличаются от стандартных квартир не только расположением, но и самим форматом жилья.

Подробнее о комплексе и особенностях локального рынка мы рассказывали в статье «Недвижимость в Апрелевке: районы, улицы, ЖК и условия для жизни». 

В «Апрелевка Клаб» также предусмотрены необычные форматы квартир на верхних уровнях, включая варианты с террасами и вторым светом.

В подобных случаях сравнивать квартиру наверху с обычной квартирой этажом ниже только по цене квадратного метра некорректно. Покупатель получает другой набор характеристик и возможностей.

Если есть выход на кровлю, террасу или мансарду

Здесь особенно важно разделять фактическое пользование пространством и юридическое право на него.

По общему правилу крыши, чердаки и технические этажи многоквартирного дома относятся к общему имуществу собственников, если соответствующее пространство не входит в состав отдельного помещения.

Поэтому сам факт наличия двери или лестницы из квартиры на кровлю ещё не означает, что эта площадь принадлежит владельцу квартиры.

Перед покупкой нужно выяснить:

• что входит в состав объекта по сведениям ЕГРН
• какая площадь зарегистрирована
• как дополнительное пространство обозначено в технической документации
• предусмотрена ли терраса проектом дома
• на каком основании собственник пользуется кровлей или другим пространством
• не производилось ли фактическое присоединение общего имущества

Если изменение квартиры связано с присоединением части общего имущества многоквартирного дома и уменьшением его размера, необходимо отдельно проверять наличие требуемых законом решений собственников.

Дополнительное пространство нужно оценивать не только внешне. Важно установить его юридический статус, проверить документы и понять, какие именно права получает покупатель вместе с квартирой.

Если ситуация сложная, имеет смысл провести отдельную юридическую проверку объекта и сделки⁠. Ипомакс проверяет документы, права, ограничения и другие обстоятельства, которые могут повлиять на безопасность покупки. 

Последний этаж в панельном доме

Само слово «панельный» ещё ничего не говорит о качестве конкретной квартиры.

Но в домах старого фонда стоит особенно внимательно проверить:

• состояние кровли
• межпанельные швы
• теплоизоляцию
• углы наружных стен
• следы промерзания
• вентиляцию
• историю протечек

Лучше оценивать состояние конкретного дома, а не делать вывод только по технологии строительства.

Последний этаж в пятиэтажке

В старых пятиэтажных домах особенно важно выяснить, находится ли над квартирой технический этаж или непосредственно кровля.

Также стоит проверить историю капитального ремонта дома.

Если крыша недавно ремонтировалась, важно не ограничиваться словами продавца. Желательно понять, какие именно работы выполнялись и были ли после ремонта повторные обращения жильцов.

Дополнительно стоит учитывать отсутствие лифта во многих пятиэтажках. Для одного покупателя пятый этаж без лифта не станет проблемой, для другого это серьёзный недостаток и фактор будущей ликвидности квартиры.

Что проверить при просмотре квартиры на последнем этаже

Такую квартиру лучше осматривать немного иначе, чем объект на среднем этаже.

Проверьте потолки и углы помещений, наружные стены, состояние откосов и окон. Обратите внимание на запах в квартире.

Откройте воду одновременно в нескольких точках.

Послушайте работу лифта.

Посмотрите вид из каждого окна и оцените не только то, что видно сегодня, но и возможную будущую застройку перед домом.

Если квартира находится в новостройке и предлагается как особый формат, сравните её планировку и характеристики с квартирами ниже. Иногда именно здесь становится понятно, за что продавец или застройщик просит более высокую цену.

Что спросить у продавца

Не стоит ограничиваться вопросом «крыша не протекает?».

Полезнее задавать конкретные вопросы:

• были ли протечки за последние несколько лет
• когда ремонтировалась кровля
• есть ли технический этаж
• что находится непосредственно над квартирой
• были ли обращения в управляющую организацию
• слышно ли лифт
• как ведёт себя квартира летом
• хватает ли напора воды
• были ли проблемы с отоплением
• если есть терраса или выход на кровлю, какие документы подтверждают право пользования и зарегистрирована ли соответствующая площадь в ЕГРН

Если продавец не может ответить на часть этих вопросов, это не обязательно означает наличие проблемы. Но тогда информацию нужно проверять самостоятельно.

Ответы продавьца нужно сверять с документами. полный алгоритм проверки объекта мы собрали в статье "Как проверить квартиру перед покупкой".

Когда стоит насторожиться

Дополнительная проверка особенно нужна, если вы видите свежий ремонт потолка только в отдельных местах, следы сырости, плесень, запах влажности или повреждение отделки у наружных стен.

Также насторожить должны существенные расхождения между фактической планировкой и документами.

Если фактическая планировка отличается от документов, отдельно проверьте, согласованы ли изменения и как они могут повлиять на будущую продажу квартиры.

Если продавец показывает террасу, мансарду, выход на кровлю или присоединённое пространство как часть квартиры, но эта площадь нигде не отражена, необходимо установить правовой статус такого пространства до внесения аванса.

Само фактическое пользование ещё не означает, что соответствующее право перейдёт новому собственнику вместе с квартирой.

Последний этаж может быть и недостатком, и преимуществом

Нельзя заранее сказать, что квартира на последнем этаже хорошая или плохая.

В старом доме главный вопрос может заключаться в состоянии кровли. В современной многоэтажной новостройке покупатель, наоборот, может получить отсутствие соседей сверху, хороший вид и более интересный формат квартиры.

А в отдельных проектах последний этаж становится самостоятельным типом жилья с террасой, вторым уровнем, увеличенной высотой потолков или выходом на эксплуатируемую кровлю.

Поэтому правильнее спрашивать не «стоит ли покупать последний этаж», а «именно получает покупатель в этом доме и какие риски есть у этой конкретной квартиры».

Если вы сравниваете квартиры на крайних этажах дома, отдельно посмотрите какие особенности есть у квартиры на первом этаже.

Как Ипомакс помогает при покупке квартиры

При выборе квартиры важно оценить не только площадь, ремонт и цену объявления.

Нужно понять состояние дома, особенности самой квартиры, её ликвидность, документы и причины, по которым один вариант может быть выгоднее другого.

Если речь идёт о последнем этаже, дополнительно имеет смысл проверить кровлю и технический этаж, работу инженерных систем, особенности планировки и юридический статус дополнительных пространств.

Ипомакс помогает подобрать объект, проверить квартиру и продавца и сопроводить сделку до регистрации права собственности. Подробнее - на странице «Покупателям»⁠.