Как выбрать квартиру на вторичном рынке для постоянного проживания

Покупая квартиру для себя, легко сосредоточиться на ремонте, площади и цене. Но после переезда гораздо сильнее ощущаются вещи, которые сложно или невозможно изменить: расположение дома, ежедневная дорога, шум, количество соседей, этаж, планировка и окружение.

Поэтому квартиру на вторичном рынке лучше выбирать последовательно. Сначала определить подходящую локацию и тип дома, затем сравнить конкретные квартиры, оценить их состояние и цену и только после этого переходить к юридической проверке и условиям сделки.

Разберем, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, что смотреть на просмотре и как понять, подходит ли выбранный вариант для постоянного проживания.

Содержание

• Сначала определите, как будете жить в квартире
• Рассчитайте бюджет всей покупки
• Выберите локацию
• Оцените дом
• Какой этаж выбрать
• Оцените планировку
• Что можно понять еще по объявлению
• Что смотреть во время просмотра
• Обратите внимание на соседей и уровень шума
• Как оценить цену
• Хорошая квартира и выгодная покупка - не одно и то же
• Что спросить у продавца
• Как понять, стоит ли покупать выбранную квартиру
• Когда начинается юридическая проверка
• Чек-лист перед авансом
• Что делать дальше
• Когда лучше отказаться от покупки
• Как сравнить несколько квартир
• Главное при выборе квартиры

Сначала определите, как будете жить в квартире

Начинать поиск лучше не с объявлений, а со своего повседневного сценария.

Квартира может выглядеть привлекательно, но оказаться неудобной именно для вашей семьи.

Например, хороший ремонт редко компенсирует долгую ежедневную дорогу, отсутствие школы поблизости или постоянные проблемы с парковкой.

До начала активного поиска стоит определить:

• куда придется ездить каждый день
• насколько важна пешая доступность станции или общественного транспорта
• нужен ли удобный выезд на автомобиле
• есть ли дети или планируется их появление
• нужны ли рядом школа и детский сад
• требуется ли отдельное место для работы
• важны ли парки, спортивная инфраструктура и медицина
• сколько человек будет жить в квартире через несколько лет
• насколько вероятно, что квартиру придется продавать в будущем

Для постоянного проживания важна не только сама квартира. Важно, насколько удобно будет пользоваться ею каждый день.

Рассчитайте бюджет всей покупки

Цена в объявлении - только часть будущих расходов.

При сравнении вариантов желательно учитывать:

• стоимость квартиры
• необходимый ремонт
• мебель и технику
• расходы, связанные с ипотекой
• страхование
• оценку для банка, если она требуется
• расходы по оформлению и сопровождению сделки
• переезд
• финансовый резерв после покупки

Например, квартира за 12,5 млн рублей, требующая ремонта на 2 млн, фактически может оказаться дороже готового варианта за 13,5 млн рублей.

Особенно внимательно стоит оценивать старые квартиры, где кроме отделки может потребоваться замена электрики, сантехники, окон или полов.

Сравнивать нужно не только цены объявлений, но и то, сколько квартира будет стоить вам после приведения ее в пригодное для жизни состояние.

Выберите локацию

При покупке квартиры для постоянного проживания расположение часто важнее ремонта и части характеристик самой квартиры.

Квартиру можно отремонтировать. Перенести дом в другое место невозможно.

Перед покупкой оцените:

• время в пути утром и вечером
• общественный транспорт
• удобство выезда на автомобиле
• реальные расстояния до станции или остановки
• школы и детские сады
• магазины
• медицинские учреждения
• парки и места для прогулок
• спортивную инфраструктуру
• парковку
• окружающую застройку
• крупные дороги
• промышленные и складские объекты
• свободные участки рядом с домом и перспективы дальнейшей застройки

Желательно приехать в район несколько раз: днем, вечером и, если транспорт особенно важен, в обычный рабочий час пик.

Для отдельных локаций лучше пользоваться подробными обзорами. Например, особенности районов, транспорта, домов и жилых комплексов мы разбираем в материалах о недвижимости в Апрелевке⁠ и недвижимости в Селятино⁠.

Выбирайте не только квартиру, но и дом

Одна из частых ошибок покупателя - внимательно осмотреть квартиру и почти не обратить внимания на сам дом.

Между тем состояние дома и его устройство будут влиять на качество жизни каждый день.

Посмотрите:

• год постройки
• материал стен
• состояние фасада
• состояние подъезда
• лифты
• запахи в местах общего пользования
• инженерные коммуникации
• количество квартир на этаже
• состояние лестничных клеток
• наличие коммерческих помещений
• двор
• парковку
• состояние территории
• сведения о капитальном ремонте

Полезно пройти вокруг дома.

Некоторые недостатки становятся очевидны еще до входа в подъезд: шумная дорога под окнами, разгрузочная зона магазина, мусорная площадка, переполненная парковка, железная дорога или промышленная территория.

Если квартира находится над магазином, рестораном, фитнес-клубом или другим коммерческим помещением, отдельно оцените шум, вентиляцию и режим его работы.

Какой этаж выбрать

Универсального лучшего этажа нет. Выбор зависит от самого дома и сценария проживания.

Первый этаж может быть удобен пожилым людям, семьям с маленькими детьми и тем, кто не хочет зависеть от лифта. При этом нужно проверить приватность, шум около окон и подъезда, состояние подвала, наличие запахов и расположение коммуникаций.

Последний этаж дает меньше шума от соседей сверху и иногда лучший вид. Но важно проверить состояние кровли, наличие технического этажа и историю протечек.

Средние этажи обычно воспринимаются как наиболее универсальные, однако и здесь нужно учитывать конкретное расположение квартиры. Например, жилье непосредственно над коммерческим помещением может быть менее комфортным, чем квартира несколькими этажами выше.

На выбор также влияет наличие и состояние лифта. Пятый этаж в доме без лифта и пятый этаж в современном доме - совершенно разные сценарии.

Подробнее о нюансах крайних этажей смотрите в материалах "Квартира на первом этаже: плюса и минусы, стоит ли покупать" и "Квартира на последнем этаже: плюсы, минусы и что проверить пред покупкой".

Оцените планировку, а не только площадь

Две квартиры одинаковой площади могут ощущаться совершенно по-разному.

Обратите внимание на:

• форму комнат
• наличие проходных помещений
• площадь коридоров
• размер кухни
• количество окон
• расположение окон
• стороны света
• места для хранения
• возможность расстановки мебели
• размер санузла
• возможность организовать рабочее место
• наличие балкона или лоджии

Полезно мысленно расставить свою мебель еще во время просмотра.

Большая комната с несколькими дверными проемами, нишами и неудобным расположением окон может быть менее функциональной, чем меньшая комната правильной формы.

Для постоянного проживания обычно важнее не общее количество квадратных метров, а количество действительно полезной площади.

Что можно понять еще по объявлению

Первичный отбор нужен не для того, чтобы найти идеальную квартиру по фотографиям, а чтобы не тратить время на заведомо неподходящие варианты.

До просмотра проверьте:

• расположение дома на карте
• расстояние до транспорта
• этаж
• этажность дома
• планировку
• куда примерно выходят окна
• фотографии подъезда и двора, если они опубликованы
• состояние квартиры
• другие объявления в этом же доме
• цены похожих вариантов
• как долго квартира находится в продаже, если такая информация доступна

Полезно посмотреть спутниковые карты и панорамы улиц. Они могут показать то, чего нет на фотографиях объявления: железную дорогу, промзону, стройку, крупную дорогу или плотную застройку рядом.

Что смотреть во время просмотра квартиры

На просмотре важно не позволить красивому ремонту отвлечь внимание от технического состояния объекта.

Обратите внимание на:

• посторонние запахи
• следы сырости
• углы и потолки
• состояние окон
• уровень шума с улицы
• состояние полов
• радиаторы
• трубы
• сантехнику
• вентиляцию
• напор воды
• электрический щит
• состояние стен
• следы протечек
• фактическую планировку

Откройте окна и послушайте улицу.

Современные стеклопакеты могут хорошо скрывать шум при закрытых окнах, но летом условия проживания окажутся другими.

Посмотрите вид из каждого окна. Обращайте внимание не только на то, что находится перед домом сейчас, но и на свободные участки, где в дальнейшем может появиться новая застройка.

Если квартира действительно понравилась, полезно приехать к дому еще раз вечером. В это время лучше заметны проблемы с парковкой, нагрузка на двор, шум и работа коммерческих помещений.

Обратите внимание на соседей и уровень шума

Полностью оценить соседей за один просмотр невозможно, но некоторые признаки видны сразу.

Посмотрите:

• сколько квартир расположено на этаже
• состояние общего коридора
• количество входных дверей
• наличие тамбуров
• уровень шума между квартирами
• насколько слышны двери, лифт и соседние помещения
• состояние соседних квартир снаружи

Количество квартир на этаже тоже имеет значение.

В некоторых домах крупные квартиры со временем разделяли на небольшие студии. В результате фактическое количество соседей может значительно отличаться от того, которое предполагалось первоначальной планировкой дома.

Если для вас важны тишина и приватность, это стоит выяснить до покупки.

Как оценить цену квартиры

Сравнивать стоимость нужно не со всеми объявлениями в районе, а с действительно сопоставимыми объектами.

Полезнее всего смотреть квартиры:

• в том же доме
• в соседних домах похожего типа
• сопоставимой площади
• похожей планировки
• на близких этажах
• в аналогичном состоянии

Отдельно учитывайте необходимые вложения.

Квартира дешевле на 700 тысяч рублей не обязательно выгоднее, если сразу после сделки потребуется ремонт на 1,5 млн.

Важно помнить и о том, что объявления показывают ожидания продавцов. Цена размещенного объекта и цена реальной сделки могут отличаться.

Подробнее о том, как анализировать цену и обсуждать скидку, мы разобрали в статье «Как торговаться при покупке квартиры»⁠.

Хорошая квартира и выгодная покупка - не одно и то же

Квартира может нравиться визуально, но быть слабой именно как покупка.

Например:

• отличный ремонт, но неудобная планировка
• красивая квартира, но шумная дорога под окнами
• большая площадь, но много бесполезных коридоров
• невысокая цена, но дорогой предстоящий ремонт
• привлекательная скидка от изначально завышенной стоимости

Поэтому объект нужно оценивать в совокупности.

Отделку и мебель можно заменить. Расположение, этаж, дом и большинство особенностей планировки изменить значительно сложнее.

Что спросить у продавца

До передачи денег полезно выяснить:

• почему продается квартира
• как давно собственник владеет объектом
• кто является собственником
• на каком основании квартира была приобретена
• кто зарегистрирован в квартире
• использовался ли материнский капитал
• находится ли квартира в ипотеке
• были ли перепланировки
• что останется в квартире после продажи
• когда продавец готов освободить квартиру
• требуется ли продавцу одновременная покупка другого жилья

Ответы продавца помогают понять структуру будущей сделки, но не заменяют проверку документов.

Как понять, стоит ли покупать выбранную квартиру

Если квартира понравилась, полезно на время убрать эмоциональную составляющую и еще раз посмотреть на нее как на покупку.

Ответьте себе на несколько вопросов.

• Подходит ли вам эта локация для ежедневной жизни?
• Есть ли у квартиры недостатки, которые невозможно исправить ремонтом?
• Соответствует ли цена похожим вариантам?
• Сколько денег потребуется вложить после покупки?
• Есть ли в том же бюджете квартиры с более сильным сочетанием локации, дома и планировки?
• Будет ли здесь удобно жить через несколько лет, если изменится состав семьи или ежедневные маршруты?
• Есть ли особенности, которые способны усложнить будущую продажу?

Если квартира выигрывает в основном ремонтом или первым впечатлением, но заметно проигрывает по дому, расположению или планировке, стоит еще раз посмотреть альтернативы.

Когда квартира выбрана, начинается юридическая проверка

Найти подходящую квартиру и убедиться, что ее безопасно покупать, - две разные задачи.

Первый шаг - проверить актуальные сведения ЕГРН об объекте: зарегистрированное право, характеристики квартиры, ограничения и обременения.

Но одной выписки недостаточно.

Обычная выписка, полученная третьим лицом, может не содержать персональные данные физического лица - правообладателя. Кроме того, по одной выписке нельзя сделать полный вывод о необходимости согласия супруга, обстоятельствах использования материнского капитала, зарегистрированных жильцах, возможных сохраняющихся правах пользования или законности перепланировки.

Поэтому сведения ЕГРН необходимо сопоставлять с документами продавца и обстоятельствами конкретной сделки.

До передачи денег нужно проверить:

• кто и на каком основании владеет квартирой
• зарегистрированное право
• ограничения и обременения
• документы продавца
• историю переходов права
• требуется ли согласие супруга
• наличие несовершеннолетних собственников
• обстоятельства использования материнского капитала
• зарегистрированных жильцов
• наличие лиц, которые могут сохранять право пользования квартирой
• перепланировки
• соответствие фактической квартиры документам

Подробный алгоритм смотрите в статье «Как проверить квартиру перед покупкой»⁠.

Проверьте перепланировку

Если фактическая планировка отличается от технических или регистрационных документов, нужно выяснить, какие изменения производились и оформлены ли они в установленном порядке.

Особенно внимательно стоит относиться к:

• переносу кухни
• изменению санузлов
• демонтажу стен
• изменению границ помещений
• объединению помещений
• присоединению части общего имущества

Не стоит исходить из того, что перепланировка безопасна только потому, что продавец давно живет в квартире и раньше вопросов не возникало.

Осторожнее с “личными” территориями около квартиры

Выход на крышу, присоединенный тамбур, часть общего коридора или огороженный участок около квартиры первого этажа не означают автоматически, что эта территория находится в собственности владельца квартиры.

Крыши, технические этажи, лестницы и другие части дома могут относиться к общему имуществу собственников помещений.

Если продавец представляет такую территорию как существенное преимущество объекта, правовые основания ее использования нужно проверить отдельно.

Чек-лист перед авансом

До передачи денег убедитесь, что вы:

• понимаете преимущества и недостатки выбранной квартиры
• сравнили ее с похожими предложениями
• оценили необходимые вложения после покупки
• проверили зарегистрированное право и обременения
• подтвердили полномочия продавца
• выяснили, требуется ли согласие супруга
• проверили наличие несовершеннолетних собственников
• уточнили обстоятельства использования материнского капитала
• выяснили, кто зарегистрирован в квартире
• проверили возможные сохраняющиеся права пользования
• разобрались с перепланировками
• согласовали цену
• понимаете сроки и структуру сделки
• согласовали порядок расчетов
• понимаете, когда квартира будет освобождена
• знаете, на каких условиях передаются деньги и что произойдет при отказе одной из сторон

Понравившаяся квартира сама по себе не является причиной торопиться с передачей аванса. Сначала нужно понять объект, продавца и структуру сделки.

Что делать дальше

Эта статья помогает выбрать квартиру. Когда круг вариантов сузился, дальше лучше двигаться уже по конкретной задаче.

Нужно проверить документы и историю объекта

Переходите к статье «Как проверить квартиру перед покупкой»⁠. Там подробно разобраны собственник, основания права, обременения, история квартиры и другие юридические риски.

Рассматриваете квартиру на первом этаже

Посмотрите отдельный материал о покупке квартиры на первом этаже. В нем подробнее разобраны подвал, сырость, приватность, шум, коммерческие помещения и особенности территории около окон.

Выбираете квартиру на последнем этаже

Отдельно проверьте кровлю, технический этаж, протечки и особенности эксплуатации верхнего этажа. Этому посвящен материал о покупке квартиры на последнем этаже.

Цена кажется завышенной

Посмотрите «Как торговаться при покупке квартиры»⁠. Там разбираем, как сравнивать предложения и на чем строить аргументы для переговоров.

Уже обсуждаете передачу денег

если планируете передавать деньги продавцу, сначала определитесь, что именно оформляется и какие последствия это создает. Перед авансом посмотрите статью "Аванс при покупке квартиры: что проверить перед внесением денег". Если стороны обсуждают задаток, отдельно прочитайте "Задаток при покупке квартиры: чем отличается от аванса, как оформить и вернуть".

Следующий этап - разобраться, что именно оформляется: аванс или задаток, какие условия фиксируются письменно и в каких случаях деньги возвращаются.

Когда лучше отказаться от покупки

Причиной отказаться от квартиры может быть не только юридический риск.

Квартира не подходит для жизни

Например:

• неудобная транспортная доступность
• постоянный шум
• неподходящая планировка
• слишком много соседей
• плохое состояние дома
• большие будущие расходы

Цена не соответствует объекту

Даже после скидки квартира может оставаться дороже сопоставимых вариантов.

Сам размер скидки ничего не говорит о выгодности покупки, если первоначальная цена была завышена.

Не удается нормально проверить обстоятельства сделки

Стоит насторожиться, если продавец:

• уклоняется от предоставления необходимых документов
• торопит с передачей денег
• дает противоречивые объяснения
• не может объяснить отдельные обстоятельства истории квартиры
• предлагает условия сделки, смысл и последствия которых покупателю непонятны

Сложная ситуация сама по себе не всегда означает, что квартиру нельзя покупать. Но все значимые риски должны быть понятны до передачи денег.

Как сравнить несколько квартир

Если понравились два или три варианта, сравнивайте их по одинаковым критериям:

• локация
• транспорт
• дом
• этаж
• планировка
• состояние
• необходимые вложения
• цена
• уровень шума
• количество соседей
• сложность предстоящей сделки

Не обязательно выставлять квартирам баллы.

Смысл такого сравнения в другом: понять, за счет чего один объект действительно лучше подходит для жизни, а где решение основано в основном на ремонте, красивой фотографии или первом эмоциональном впечатлении.

Главное при выборе квартиры на вторичном рынке

Для постоянного проживания квартиру разумно оценивать в такой последовательности: локация → дом → этаж → планировка → состояние → цена → юридическая проверка → условия сделки.

Ремонт, мебель и отделку можно изменить.

Расположение дома, этаж, окружение и большинство особенностей планировки останутся с покупателем надолго.

Поэтому хороший выбор начинается не только с вопроса «нравится ли мне эта квартира».

Полезнее спросить: Будет ли мне удобно жить здесь каждый день, соответствует ли квартира своей цене и понимаю ли я все риски покупки?

Нашли несколько квартир и не можете выбрать?

Два объекта могут выглядеть одинаково привлекательными в объявлениях, но заметно отличаться по качеству дома, расположению, будущим расходам, цене и сложности сделки.

Ипомакс может помочь сравнить варианты, оценить адекватность цены, проверить выбранную квартиру и продавца, разобрать условия сделки и сопровождать покупку до регистрации права собственности.

Особенно полезно сделать такой разбор до передачи аванса, пока у покупателя остается возможность спокойно сравнить альтернативы и изменить решение.