На что обратить внимание при просмотре квартиры перед покупкой

На просмотре квартиры покупатель обычно замечает то, что проще всего изменить после покупки: ремонт, мебель, цвет стен, состояние кухни.

А самые дорогие проблемы часто находятся в другом месте.

Шум сверху. Лифт за стеной спальни. Сырой наружный угол. Регулярные проблемы со стояком. Запах из вентиляции. Соседи, которые мешают спать. Двор, в котором вечером невозможно поставить машину. Дорога, которая в час пик занимает заметно больше времени, чем днем.

Поэтому квартиру лучше осматривать не по принципу «понравилась или нет», а последовательно.

Задача просмотра - понять три вещи:

1. Что в квартире можно исправить деньгами
2. Какие недостатки связаны уже с самим домом и окружением
3. С чем придется жить каждый день после покупки

Если вы еще сравниваете несколько вариантов, сначала посмотрите, как выбрать квартиру на вторичном рынке для проживания. А когда конкретный объект найден, переходите к его детальному осмотру.

Протокол просмотра Ипомакс

Если нужен короткий маршрут, двигайтесь так:

1. Проверьте дорогу и район
2. Посмотрите двор
3. Почитайте отзывы о доме или жилом комплексе
4. Осмотрите подъезд
5. Поднимитесь этажом выше и спуститесь этажом ниже
6. Первые минуты пройдите квартиру без комментариев продавца
7. Закройте окна и послушайте квартиру в тишине
8. Осмотрите наружные стены, стояки, санузлы, вентиляцию и электрощит
9. Ищите не только дефекты, но и их причины
10. Поговорите с соседями
11. Только после этого задавайте вопросы продавцу
12. Если квартира действительно нравится, приезжайте второй раз в другое время

Ниже разберем каждый этап подробнее.

Проверьте дорогу и район в то время, когда будете здесь жить

Хорошая транспортная доступность на карте и реальная дорога домой вечером могут сильно отличаться.

Перед покупкой стоит открыть Яндекс Карты и посмотреть маршрут к дому в часы максимальной нагрузки.

Проверьте:

• сколько занимает дорога утром
• сколько занимает дорога вечером
• где регулярно образуются пробки
• есть ли один узкий въезд в район
• насколько загружен выезд на основную дорогу
• как меняется время поездки в пятницу вечером

Особенно это важно для пригородных локаций и новых жилых комплексов.

Небольшое расстояние на карте еще не означает удобную ежедневную дорогу.

Если квартира рассматривается для постоянного проживания, полезно хотя бы один раз самому проехать привычный маршрут в реальный час пик.

Так вы проверите не абстрактную транспортную доступность, а собственный будущий будний день.

Осмотр квартиры начинается еще во дворе

Не торопитесь сразу подниматься к продавцу.

Сначала посмотрите вокруг дома.

Причем не только на благоустройство.

Обратите внимание, что расположено непосредственно под окнами квартиры:

• дорога
• парковка
• контейнерная площадка
• детская или спортивная площадка
• вход в магазин
• зона разгрузки
• кафе
• вентиляция коммерческих помещений
• въезд во двор
• школа или детский сад

То, что днем кажется незначительным, вечером может полностью изменить впечатление от квартиры.

Например, свободная парковка в 14:00 почти ничего не говорит о том, сможете ли вы поставить автомобиль возле дома в 20:00.

Если квартира действительно заинтересовала, полезно приехать к дому повторно вечером, даже без продавца.

Посмотрите не только на вид из окна

Фраза «перед окнами ничего не построят» сама по себе ничего не гарантирует.

Если открытый вид является одним из преимуществ квартиры, отдельно проверьте участок перед домом.

Полезно выяснить:

• к какому земельному участку относится территория
• какой у нее вид разрешенного использования
• есть ли планы развития территории
• что предусмотрено действующими градостроительными документами

Сведения об участке лучше проверять по официальным данным Росреестра, а планы развития территории - по документам соответствующего муниципалитета или города. Задача не в том, чтобы гадать, что когда-нибудь появится перед окнами. Нужно понять, что там в принципе допускается.

Почитайте отзывы о доме и жилом комплексе

Отзывы не стоит воспринимать как абсолютную истину.

В них много эмоций, единичных конфликтов и субъективных оценок.

Но повторяющиеся жалобы полезны.

Особенно ищите упоминания про:

• перебои с водой
• проблемы с отоплением
• вентиляцию
• запах канализации
• работу лифтов
• управляющую организацию
• шум
• парковку
• затопления
• качество строительства
• большое количество сдаваемых квартир
• коммерческие помещения в доме

Смотрите не только среднюю оценку.

Гораздо полезнее открыть свежие отрицательные отзывы и понять, повторяется ли одна и та же проблема у разных людей.

Если несколько жильцов независимо друг от друга пишут об одном и том же, этот вопрос стоит проверить на месте и отдельно задать соседям.

Подъезд часто рассказывает о доме больше, чем квартира

Квартиру к продаже можно подготовить за несколько дней.

Подъезд подготовить к вашему визиту значительно сложнее.

Поэтому не проходите его автоматически.

Первое, на что стоит обратить внимание, - запах.

Запах сырости, канализации, мусоропровода или постоянного табака может оказаться важнее свежего ремонта внутри квартиры.

Посмотрите на:

• стены
• потолок
• пространство вокруг стояков
• лифт
• площадку
• общие коридоры
• двери соседних квартир
• доску объявлений

Зачем смотреть потолок в подъезде

Если в квартире недавно сделали косметический ремонт, старые следы протечки можно перекрасить.

На лестничной площадке следы аварии иногда сохраняются значительно дольше.

Особенно внимательно смотрите зоны около стояков и коммуникационных коробов.

Разводы, вспученная краска, следы локального ремонта сами по себе еще ничего не доказывают. Но это повод выяснить, что происходило.

Главный принцип здесь простой: не ищите только дефект - ищите его причину.

Не пропускайте доску объявлений

Это один из самых недооцененных источников информации о доме.

Не поленитесь прочитать объявления управляющей организации.

Там могут оставаться сообщения:

• об отключениях воды
• ремонте стояков
• проблемах с отоплением
• прочистке канализации
• ремонте лифта
• аварийных работах

Полезно сфотографировать доску объявлений и спокойно посмотреть ее после просмотра.

Посмотрите этаж выше и этаж ниже

Не ограничивайтесь своей площадкой.

Если есть возможность, поднимитесь этажом выше и спуститесь этажом ниже.

Почему это полезно?

Потому что некоторые проблемы существуют не внутри конкретной квартиры, а по всей вертикали дома.

Например, вы увидели подозрительный участок возле стояка.

Спустившись ниже, можно обнаружить похожие следы воды на потолке.

Или почувствовать запах канализации, которого нет внутри продаваемой квартиры.

Это не диагностика дома, но хороший способ понять, является ли увиденное единичным случаем.

Первые минуты в квартире лучше провести без рассказа продавца

После входа продавец или агент почти неизбежно начинает показывать преимущества объекта.

• «Посмотрите, какая большая кухня»
• «Здесь очень тихо»
• «Соседи замечательные»
• «Ремонт делали для себя»

Это нормально. Но в этот момент вашим вниманием уже начинают управлять.

Поэтому первые несколько минут лучше пройти квартиру самостоятельно и ничего не обсуждать.

Посмотрите:

• насколько здесь светло
• есть ли запах
• комфортна ли температура
• слышно ли улицу
• слышно ли соседей
• куда выходят окна
• что находится за стенами
• нет ли заметных перепадов пола
• как ощущаются размеры помещений вживую

Только после этого начинайте разговор.

На две минуты в квартире должна наступить тишина

Во время обычного просмотра постоянно кто-то говорит.

На этом фоне легко не заметить звуки, которые потом будут слышны каждый вечер.

Поэтому закройте окна и примерно две минуты просто постойте молча.

Лучше сделать это в нескольких комнатах.

Особенно в спальне.

Послушайте:

• шаги сверху
• речь за стеной
• телевизор
• лифт
• хлопающие двери
• воду в стояках
• звуки из коридора

Затем откройте окно.

Так проще отделить шум самого дома от уличного.

Звукоизоляцию лучше проверять вечером

Если квартира серьезно рассматривается к покупке, одного дневного просмотра недостаточно.

Хорошее время для повторного визита - примерно с 20:00 до 22:00.

В это время многие жильцы уже вернулись домой.

Квартира, которая днем казалась совершенно тихой, вечером может зазвучать совсем иначе.

Появляются:

• шаги соседей сверху
• телевизоры
• дети
• бытовая техника
• двери
• лифт
• вода в стояках

Если квартира покупается для постоянного проживания, вечерний просмотр особенно полезен.

Выясните, что находится за каждой стеной

Покупатель обычно смотрит на комнату изнутри.

Полезно посмотреть на нее еще и как на часть дома.

• Что находится за стеной спальни?
• Соседняя квартира?
• Лифт?
• Лестничная площадка?
• Общий коридор?
• Кухня или санузел соседей?

Например, спальня, примыкающая к лифтовой шахте, может выглядеть совершенно нормально днем. Но характерный шум станет заметен уже после заселения.

Если рассматриваете первый этаж, дополнительно стоит проверить подвал, запахи, холодный пол и шум около входной группы. Подробнее - «Квартира на первом этаже: плюсы и минусы»⁠. 

Для последнего этажа отдельное внимание требуется кровле, техническому этажу, следам старых протечек и инженерным системам. Подробнее - «Квартира на последнем этаже: плюсы, минусы и что проверить»⁠. 

Не ищите дефекты. Ищите причины

Допустим, вы увидели пятно на потолке.

Само пятно мало о чем говорит.

Нужно выяснить:

• что находится над этим местом
• проходит ли рядом стояк
• есть ли сверху санузел
• был ли участок недавно перекрашен
• есть ли похожие следы в подъезде
• чувствуется ли запах сырости

То же касается трещин.

Небольшая трещина в шпаклевке может быть обычным косметическим дефектом.

Но если похожая трещина продолжается в общем коридоре, повторяется на соседнем этаже или имеет выраженное диагональное направление, ее уже не стоит автоматически списывать на отделку.

На просмотре не нужно самостоятельно ставить технический диагноз.

Достаточно заметить признак и понять, требуется ли дополнительная проверка специалистом.

Свежий ремонт иногда требует больше внимания, чем старый

Старый ремонт удобен тем, что квартира показывает свое состояние почти без маскировки.

Свежий ремонт может выглядеть значительно привлекательнее.

Но именно поэтому стоит внимательнее смотреть отдельные участки.

Особенно:

• наружные углы
• стены возле окон
• потолок около стояков
• санузел
• пространство под мойкой
• зоны за шкафами
• откосы

Сам по себе свежий ремонт ни о чем плохом не говорит.

Но если одна стена выглядит заметно свежее остальных, логично спросить, почему ее ремонтировали отдельно.

Как искать следы старой протечки после ремонта

Полностью скрыть последствия воды удается не всегда.

Обратите внимание на:

• отличие фактуры краски
• перепад оттенка
• вздутие шпаклевки
• пожелтение
• ржавые точки
• свежий герметик вокруг труб
• неровность потолка
• запах сырости

Полезно посмотреть на тот же участок с боковым светом.

При обычном освещении локальный ремонт иногда почти незаметен.

Почему мебель у наружной стены заслуживает внимания

Шкаф, диван или кухонный гарнитур сами по себе не являются подозрительным признаком.

Но если мебель полностью закрывает наружный угол или проблемную зону около окна, попросите хотя бы посмотреть пространство рядом.

Особенно это важно в угловых квартирах.

Если продавец категорически против любого осмотра пространства за мебелью, просто зафиксируйте для себя, что часть квартиры фактически осталась непроверенной.

Что может выдать холодную стену даже летом

Зимой промерзание проверить проще.

Летом приходится смотреть на косвенные признаки:

• потемнение углов
• следы плесени
• отслоение обоев
• пятна вокруг окон
• локальный ремонт наружной стены
• стойкий запах сырости
• следы конденсата

Вместо вопроса «зимой тепло?» лучше спросить: «Приходилось ли зимой использовать дополнительный обогреватель?»

Если зимой в квартире слишком тепло, тоже задайте вопрос

Иногда на просмотре покупатель радуется: квартира очень теплая.

Но стоит посмотреть, за счет чего.

Если работают электрические обогреватели, спросите, почему они понадобились при центральном отоплении.

Это не обязательно означает проблему. Люди по-разному воспринимают температуру.

Но понять причину стоит до покупки.

Открытые окна тоже дают информацию

Если в квартире перед просмотром все окна широко открыты, не нужно сразу подозревать продавца в попытке что-то скрыть.

Возможно, помещение просто проветривали.

Но после того как окна закрыты, дайте квартире несколько минут.

Обратите внимание, не появляется ли:

• запах сырости
• запах канализации
• табак
• запах животных
• запах из вентиляции

То же относится к сильным ароматизаторам.

Приятный запах сам по себе не проблема. Важно понять, что будет чувствоваться в квартире без него.

Вентиляция - это не только лист бумаги у решетки

Лист бумаги у вентиляционной решетки может показать наличие тяги в конкретный момент.

Но он не отвечает на главный вопрос: как квартира ведет себя в обычной жизни.

Поэтому смотрите шире.

Есть ли:

• конденсат на окнах
• плесень
• влажные углы
• стойкий запах в ванной
• запахи от соседей через вентиляцию

Спросите продавца: «Приходится ли часто держать окна открытыми?»
И: «Бывают ли через вентиляцию запахи от соседей?»

Это полезнее одного теста с бумажкой.

Как понять, что в доме могут быть проблемы с канализацией

Обратите внимание на запах не только в квартире.

Иногда первый сигнал появляется именно в подъезде.

Особенно на нижних этажах.

Посмотрите:

• чувствуется ли запах в санузле
• появляется ли он после закрытия окон
• есть ли запах возле лестницы или лифта
• заметны ли следы частого ремонта коммуникационных коробов
• есть ли объявления о прочистке канализации

И спросите соседей, бывают ли засоры или неприятный запах.

Один запах еще ничего не доказывает. Но сочетание нескольких признаков требует выяснения причин.

Стояки нужно оценивать не только внутри квартиры

Новый участок трубы внутри квартиры еще не означает, что весь стояк находится в таком же состоянии.

Спросите:

• когда менялись стояки
• меняли ли их во всем подъезде
• были ли аварии
• происходили ли протечки сверху или снизу

Если удалось поговорить с соседями, задайте тот же вопрос им.

Иногда ответы собственника и соседей дают совсем разную картину.

Электрику без специалиста полностью не проверить

Но отдельные признаки увидеть можно.

Посмотрите на электрощит.

Обратите внимание:

• насколько современно он выглядит
• сколько автоматов
• нет ли очевидных временных соединений
• много ли удлинителей используется по квартире

Если современная техника подключена через несколько тройников и удлинителей, стоит спросить, когда менялась проводка.

Полную оценку электрики при необходимости лучше доверить специалисту.

Постучитесь к соседям

Это одна из самых полезных вещей, которые можно сделать перед покупкой.

Если квартира действительно вам подходит, попробуйте поговорить хотя бы с соседями сбоку или сверху.

Можно сказать просто: «Здравствуйте. Мы думаем купить соседнюю квартиру. Хотели узнать, как здесь живется?»

Не нужно устраивать допрос.

Спросите:

• хорошо ли слышно соседей
• бывают ли протечки
• есть ли проблемы с водой
• как работает отопление
• часто ли ломается лифт
• много ли квартир сдается
• бывают ли проблемы с канализацией
• насколько спокойно вечером

Сосед может не захотеть разговаривать. Это нормально.

Но если разговор состоялся, несколько минут иногда дают больше информации, чем час просмотра.

Есть простой принцип: ремонт можно переделать, квартиру при необходимости можно потом продать.

Соседей после сделки заменить нельзя.

Поэтому вопрос соседства нельзя оставлять на потом.

Что может рассказать общий коридор

Не нужно делать выводы о людях только по обуви или детской коляске возле двери.

Но общее пространство показывает, как фактически живет этаж.

Обратите внимание:

• захламлены ли проходы
• постоянно ли стоят коробки
• много ли велосипедов и колясок
• есть ли запах табака
• громко ли работают двери
• сколько квартир находится на площадке

Если на этаже четыре квартиры, это одна среда.

Если двадцать, другая.

Само количество квартир не делает дом хорошим или плохим, но влияет на поток людей и уровень приватности.

Что спросить у продавца

Вопросы лучше задавать после самостоятельного осмотра.

Тогда ответы можно сопоставить с тем, что вы уже увидели.

Вместо: «Здесь тепло?»
спросите: «Пользуетесь ли зимой дополнительными обогревателями?»

Вместо: «Соседи хорошие?»
спросите: «Кого обычно слышно вечером и ночью?»

Вместо: «Были протечки?»
спросите: «Когда последний раз была протечка сверху или по стояку?»

Еще несколько полезных вопросов:

• Когда меняли стояки?
• Меняли ли их только в квартире или по всему дому?
• Были ли засоры канализации?
• Приходилось ли бороться с плесенью?
• Бывают ли запахи через вентиляцию?
• Насколько слышно лифт?
• Что вам самим не нравилось в квартире?
• Что бы вы изменили, если бы продолжали здесь жить?
• Много ли квартир в доме сдается?
• Где жильцы паркуются вечером?

Последний вопрос иногда полезнее, чем оценка парковки во время дневного показа.

Сравните фактическую планировку с документами

Сравните фактическую планировку квартиры с планом из технической документации. Обратите внимание на перенесенные дверные проемы, демонтированные стены, объединенные комнаты, расширенный санузел и кухню, перенесенную в другое помещение. 

Если фактическая планировка отличается от документов, выясните до передачи аванса или задатка, были ли изменения согласованы.

Статья 29 ЖК РФ предусматривает, что собственника помещения с самовольной перепланировкой могут обязать привести помещение в прежнее состояние, если изменения не могут быть сохранены в установленном порядке. Поэтому статус перепланировки лучше выяснять до передачи задатка или аванса.

После осмотра переходите к полной юридической проверке квартиры. Пошаговый алгоритм собран в статье «Как проверить квартиру перед покупкой»⁠. 

Если квартиру показывают только в определенное время, выясните почему

Сам по себе ограниченный график показов ничего не означает.

Но если продавец настойчиво предлагает только конкретные часы, полезно увидеть дом и в другое время самостоятельно.

Например:

• днем может быть незаметен шум соседей
• вечером может полностью исчезнуть парковка
• утром может возникать пробка на выезде
• в определенные часы начинается разгрузка магазина
• вечером начинают работать кафе или другие коммерческие помещения

Поэтому серьезного кандидата на покупку лучше увидеть хотя бы дважды.

Первый и второй просмотр решают разные задачи

Первый просмотр нужен, чтобы понять: хочу ли я вообще продолжать рассматривать этот объект?

Второй нужен, чтобы проверить то, что вы могли пропустить из-за первого впечатления.

Если квартира подходит, второй раз желательно приехать:

• в другое время
• вечером
• без спешки
• пройти двор еще раз
• посмотреть этаж выше и ниже
• послушать квартиру
• поговорить с соседями
• проверить воду
• повторно посмотреть проблемные места

Квартиру покупают не на двадцать минут. Поэтому нет причин ограничивать ее оценку двадцатиминутным показом.

Какие признаки не доказывают проблему, но требуют внимания

Есть вещи, которые сами по себе ничего не означают.

Но их лучше не игнорировать:

• одна недавно перекрашенная стена
• сильный ароматизатор
• широко открытые окна перед показом
• дополнительные обогреватели
• мебель, полностью закрывающая наружную стену
• отказ показать отдельный участок
• просмотр только в конкретное время
• следы свежего ремонта около стояков
• заметное расхождение между словами продавца и тем, что вы видите

Смысл не в том, чтобы подозревать продавца.

Смысл в том, чтобы задавать дополнительный вопрос там, где он действительно нужен.

Что фотографировать на просмотре

Не тратьте память телефона на десять фотографий дивана.

Интерьер почти всегда уже есть в объявлении.

Лучше сфотографировать:

• вид из каждого окна
• электрощит
• стояки
• вентиляцию
• подозрительные пятна
• трещины
• наружные углы
• подъезд
• площадку
• лифт
• объявления управляющей организации
• двор
• парковку

Если смотрите несколько квартир подряд, эти фотографии помогут позже восстановить детали каждого объекта.

Что проверить после просмотра

Осмотр квартиры и юридическая проверка - разные этапы.

На просмотре вы решаете, подходит ли вам сама квартира, дом и окружение.

После этого нужно проверить уже сам объект сделки.

Сначала стоит установить, кто является собственником и действительно ли этот человек вправе распоряжаться квартирой. Подробнее - «Как проверить собственника квартиры перед покупкой»⁠. 

Затем имеет смысл восстановить историю переходов права и понять, на каких основаниях квартира переходила от одного владельца к другому. Об этом - «Как проверить историю квартиры перед покупкой»⁠. 

Отдельно нужно проверить ипотеку, аресты, запреты регистрационных действий и другие ограничения. Подробнее - «Как проверить квартиру на обременения перед покупкой»⁠. 

Полный порядок юридической проверки собран в статье «Как проверить квартиру перед покупкой»⁠. 

Если квартира подходит, но на просмотре обнаружились объективные недостатки, они могут стать аргументами при обсуждении цены. Как вести такие переговоры, разобрано в статье «Как торговаться при покупке квартиры»⁠. 

Если на просмотре обнаружилась измененная планировка, отдельно проверьте законность перепланировки до передачи денег.

Если квартира уже найдена

На просмотре важно не только увидеть недостаток, но и понять, насколько он влияет на комфорт, стоимость объекта и безопасность сделки.

Специалисты Ипомакс сопровождают покупателей на просмотрах, помогают оценить квартиру и дом, а перед сделкой проводят юридическую проверку объекта.

Уже нашли квартиру? Пришлите ссылку на объявление или запишитесь на сопровождение просмотра.

Обсудить выбранную квартиру

Главное

Хороший просмотр квартиры - это не поиск царапин на ламинате.

Задача покупателя - заметить то, что сложно или невозможно изменить после сделки.

Хорошая кухня не компенсирует постоянный шум сверху.

Новые обои не решат проблему с вентиляцией.

Свежая плитка не изменит соседей.

А удобная квартира может оказаться неудобным местом для жизни, если каждое утро приходится стоять в пробке на единственном выезде из района.

Поэтому сначала оценивайте дом, окружение, расположение квартиры, инженерные признаки и людей, с которыми придется жить рядом.

Ремонт можно переделать. Дом, расположение квартиры, окружение и соседей вы покупаете вместе с квадратными метрами.