Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя и что проверить

Квартиру можно купить, даже если от имени собственника действует представитель по доверенности. Сам по себе такой формат сделки не означает, что объект проблемный или от покупки нужно отказаться.

Но у покупателя появляется дополнительный уровень проверки. Нужно оценить не только квартиру и собственника, но и доверенность, полномочия представителя, актуальность документа, порядок расчётов и обстоятельства продажи.

Особенно важно разобраться во всём этом до передачи аванса и подписания договора.

Ниже разберём, чем может быть опасна покупка квартиры по доверенности, что проверить в документах и в каких ситуациях сделку лучше остановить.

Можно ли купить квартиру по доверенности

Да. Российское законодательство допускает совершение сделки через представителя. Если представитель действует в пределах предоставленных ему полномочий, юридические последствия сделки возникают непосредственно у собственника.

Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами на недвижимость должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Поэтому при продаже квартиры полномочия представителя проверяют по нотариальной доверенности.

Главный вопрос для покупателя не в том, можно ли приобрести такую квартиру, а в другом:
действует ли доверенность, достаточно ли полномочий представителя и соответствует ли сделка воле собственника.

Почему покупка квартиры по доверенности требует дополнительной проверки

При обычной продаже покупатель взаимодействует непосредственно с собственником. Он участвует в переговорах, подписывает договор и согласовывает расчёты.

При продаже по доверенности между собственником и покупателем появляется представитель.

Поэтому дополнительно нужно установить:

• кто является собственником квартиры
• кто выдал доверенность
• кому она выдана
• действует ли доверенность
• какие полномочия получил представитель
• соответствует ли продажа воле собственника
• кто должен получить деньги
• допускается ли передоверие
• нет ли ограничений, которые помешают регистрации перехода права

При этом проверка доверенности не заменяет юридическую проверку самой квартиры.

Какие риски возникают у покупателя

Основные риски связаны не с самим фактом представительства, а с конкретными обстоятельствами сделки.

Проблема может возникнуть, если:

• доверенность отменена или прекратила действие
• срок доверенности истёк
• представителю не хватает необходимых полномочий
• передоверие оформлено с нарушениями
• представитель действует не в соответствии с волей собственника
• представитель получает деньги, хотя соответствующего полномочия у него нет
• в ЕГРН есть отметка, препятствующая регистрации без личного участия собственника
• у самой квартиры или права собственности продавца есть отдельные юридические риски

Поэтому недостаточно просто убедиться, что доверенность существует.

Нужно проверить всю конструкцию сделки.

Что проверить в доверенности

Получите доверенность заранее, а не впервые в день подписания договора.

Проверьте:

• дату совершения доверенности
• срок действия
• данные собственника
• данные представителя
• сведения о нотариусе
• полномочия на распоряжение квартирой
• право подписывать договор купли-продажи
• право согласовывать условия сделки
• право подавать заявления и документы на регистрацию
• полномочия, связанные с расчётами
• право получать деньги, если их должен получать представитель
• возможность передоверия

Важно читать именно содержание документа.

Выражение «генеральная доверенность» само по себе не означает, что представитель вправе совершать любые действия.

Чем шире формулировка, тем внимательнее нужно изучить, зачем и при каких обстоятельствах доверенность выдана.

Почему важны дата и срок доверенности

В доверенности обязательно должна быть указана дата её совершения.

Если даты нет, доверенность ничтожна.

Если срок отдельно не указан, по общему правилу доверенность действует один год со дня совершения.

Есть исключение: нотариально удостоверенная доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая срока действия, сохраняет силу до её отмены доверителем.

Это исключение относится именно к доверенности для действий за границей. Оно не означает, что любая доверенность, оформленная собственником за пределами России, автоматически действует до отмены.

Когда доверенность прекращает действовать

Доверенность может прекратить действие не только из-за окончания срока.

В частности, это происходит:

• при отмене доверителем
• при отказе представителя от полномочий
• при смерти доверителя
• при смерти представителя
• при признании доверителя или представителя недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим
• в некоторых предусмотренных законом случаях банкротства

Поэтому даже нотариально удостоверенную доверенность нельзя считать действующей только потому, что документ выглядит корректно и срок на нём ещё не истёк.

Как проверить доверенность

Проверьте данные документа

Сверьте сведения о собственнике и представителе, дату, нотариуса, содержание полномочий и сведения о квартире, если объект прямо указан в доверенности.

Все данные должны соответствовать документам по сделке.

Проверьте доверенность через официальный сервис нотариата

Сведения о нотариальной доверенности и её отмене можно проверить через официальный сервис

Федеральной нотариальной палаты.

Сервис также может содержать сведения о смерти доверителя, если такая информация поступила в систему.

Но отсутствие сведений о смерти нельзя воспринимать как самостоятельное подтверждение того, что доверитель жив и доверенность продолжает действовать по всем основаниям.

Сопоставьте полномочия с условиями сделки

Сам факт существования доверенности ещё не означает, что представитель вправе совершить именно те действия, которые предусмотрены вашим договором и схемой расчётов.

Например, полномочие подписать договор не нужно автоматически приравнивать к праву получить деньги на личный счёт представителя.

Повторно проверьте доверенность перед сделкой

Между первым изучением документов и подписанием договора может пройти несколько дней или недель.

Поэтому актуальность доверенности стоит повторно проверить непосредственно перед подписанием документов и их подачей на регистрацию.

Проверьте, нет ли запрета на регистрацию без личного участия собственника

Собственник может внести в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права без его личного участия.

Если такая запись есть, наличие доверенности само по себе не позволит провести обычную регистрацию через представителя.

Поэтому перед сделкой нужно получить актуальные сведения ЕГРН и проверить наличие такой отметки.

Это особенно важно сделать максимально близко к моменту подачи документов на регистрацию.

Покупка квартиры по генеральной доверенности

Выражение «генеральная доверенность» не означает, что представитель автоматически вправе совершать любые действия с квартирой.

Для покупателя значение имеет не название документа, а конкретный объём полномочий. Проверять нужно те же пункты, что перечислены выше, особенно право на продажу, подписание договора, расчёты и передоверие.

Что делать, если используется передоверие

Иногда собственник выдаёт доверенность одному человеку, а тот передаёт полномочия другому.

В такой ситуации нужно проверить всю цепочку документов.

Доверенность, выданная в порядке передоверия, по общему правилу должна быть нотариально удостоверена.

Её срок не может превышать срок основной доверенности.

Кроме того, объём полномочий по передоверию не может выходить за пределы полномочий первоначального представителя.

При прекращении основной доверенности прекращается и передоверие.

Если в сделке участвуют несколько последовательных представителей, изучать нужно не последний документ отдельно, а всю цепочку полномочий.

Нужно ли связываться с собственником лично

По возможности да.

Разговор с собственником не заменяет юридическую проверку и сам по себе не гарантирует безопасность сделки. Но он помогает проверить обстоятельства продажи.

У собственника стоит уточнить:

• действительно ли квартира продаётся
• знает ли он согласованную цену
• кто является его представителем
• почему продажа проводится по доверенности
• кому должны поступить деньги
• согласованы ли основные условия сделки

Лучше, если контакт с собственником удаётся установить независимо от представителя.

Если представитель без понятной причины категорически препятствует общению с владельцем квартиры, это повод проверить ситуацию внимательнее.

Если собственник находится за границей

Нахождение собственника за пределами России само по себе не является признаком проблемной сделки.

Но нужно установить, где и каким образом оформлена доверенность.

Если она удостоверена российским консульским должностным лицом, применяются правила российского законодательства о нотариальных действиях.

Если доверенность оформлена иностранным нотариусом, порядок её использования в России зависит от страны оформления и международных договоров.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

• апостиль
• консульская легализация
• либо отсутствие дополнительной легализации, если это предусмотрено международным договором

Документ на иностранном языке также потребуется перевести на русский язык с надлежащим удостоверением перевода.

Поэтому правила для зарубежной доверенности нужно проверять применительно к конкретной стране и документу.

Как безопаснее проводить расчёты

При покупке квартиры по доверенности особенно важно заранее определить, кому и при каких условиях станут доступны деньги.

На практике для расчётов могут использоваться:

• аккредитив
• банковская ячейка с заранее согласованными условиями доступа
• эскроу-счёт
• безналичный перевод на счёт самого собственника после выполнения предусмотренных договором условий

Ключевой принцип - деньги не должны становиться доступными раньше регистрации перехода права, если иное специально не обосновано структурой сделки. Конкретный способ нужно подбирать под структуру сделки.

Если деньги должен получить представитель, необходимо отдельно убедиться, что такое полномочие предусмотрено доверенностью.

Также разумно подтвердить у собственника:

• согласованную схему расчётов
• получателя денег
• банковские реквизиты
• условия, после которых деньги могут быть получены

Само право продать квартиру не стоит автоматически считать правом представителя получить деньги на собственный счёт.

Почему одной проверки доверенности недостаточно

Даже действующая нотариальная доверенность не подтверждает юридическую чистоту квартиры.

Отдельно нужно проверить:

• право собственности продавца
• основание приобретения квартиры
• ограничения и обременения
• историю переходов права
• права супруга
• возможные наследственные риски
• наличие лиц, сохраняющих право пользования
• судебные споры и другие обстоятельства, способные повлиять на сделку

Подробный порядок проверки мы разобрали в статье «Как проверить квартиру перед покупкой»⁠.

Как проверить собственника и историю квартиры

Начните с подтверждения права собственности и документа, на основании которого оно возникло.

Важно понять:

• когда зарегистрировано право
• на каком основании собственник получил квартиру
• сколько раз объект переходил от одного владельца к другому
• не было ли нескольких быстрых перепродаж
• имеются ли ограничения и обременения

Сведения о переходах зарегистрированных прав можно получить из ЕГРН.

При этом персональные данные физических лиц в выписках для третьих лиц могут быть обезличены.

Поэтому такая выписка помогает увидеть хронологию переходов, но не всегда позволяет обычному покупателю получить полные данные обо всех предыдущих собственниках.

Текущего продавца также нужно проверять отдельно.

Осмотрите квартиру до покупки

Юридически корректная доверенность ничего не говорит о состоянии самой квартиры.

До окончательного решения стоит проверить:

• состояние помещений
• инженерные коммуникации
• признаки перепланировки
• шум
• состояние подъезда
• окружение дома
• другие недостатки, которые сложно оценить по объявлению

Подробный чек-лист есть в статье «Осмотр квартиры перед покупкой: на что обратить внимание»⁠.

Если вы пока только выбираете объект, начните со статьи «Как выбрать квартиру на вторичном рынке»⁠.

Какие признаки должны насторожить покупателя

Сам факт доверенности не является красным флагом.

Гораздо важнее совокупность обстоятельств.

Дополнительная проверка особенно нужна, если:

• доверенность не предоставляют заранее
• её не удаётся подтвердить через нотариальные сведения
• данные в документах расходятся
• собственник полностью недоступен
• представитель препятствует контакту с ним
• объяснение отсутствия собственника меняется
• используется сложная цепочка передоверий
• покупателя торопят с авансом или сделкой
• деньги предлагают перечислить представителю без понятного основания
• документы на квартиру предоставляют частично
• цена заметно ниже рынка без понятной причины
• представитель возражает против независимой проверки документов

Один такой признак ещё не означает, что сделка проблемная.

Но несколько факторов одновременно существенно повышают риск.

Когда лучше остановить сделку

Отказываться от квартиры только потому, что её продают по доверенности, не обязательно.

Но продолжать сделку не стоит, пока не удалось надёжно подтвердить:

• действительность доверенности
• достаточность полномочий представителя
• личность и право собственности продавца
• согласие собственника с условиями продажи
• понятный порядок расчётов
• возможность зарегистрировать переход права

Если существенный вопрос остаётся без ответа и его невозможно снять документами или независимой проверкой, риск покупки может быть неоправданным.

Что проверить перед покупкой квартиры по доверенности

Короткий алгоритм выглядит так:

1. Получить доверенность и документы на квартиру до внесения аванса
2. Проверить собственника и основание возникновения его права
3. Получить актуальные сведения из ЕГРН
4. Изучить дату, срок и содержание доверенности
5. Проверить доверенность через официальный нотариальный сервис
6. Убедиться, что в ЕГРН нет препятствующей сделке отметки о регистрации только при личном участии собственника
7. Проверить личность представителя
8. При передоверии изучить всю цепочку полномочий
9. По возможности связаться с собственником
10. Согласовать способ расчётов и получателя денег
11. Сопоставить договор с полномочиями представителя
12. Повторно проверить доверенность непосредственно перед сделкой
13. После этого подписывать документы и проводить расчёты

Можно ли купить такую квартиру в ипотеку

Использование ипотеки само по себе не исключает сделку через представителя.

Но конкретный банк может устанавливать дополнительные требования к доверенности, документам и порядку расчётов.

Поэтому ещё до внесения аванса стоит уточнить:

• принимает ли банк такую схему
• какие полномочия должны быть указаны в доверенности
• требуется ли участие собственника на каком-либо этапе
• какие требования предъявляются к иностранной доверенности
• какой способ расчётов допустим

Так можно избежать ситуации, когда стороны уже договорились о покупке, но банк не принимает выбранную конструкцию сделки.

Главное

Покупка квартиры по доверенности допустима и не является автоматически опасной сделкой.

Риск появляется, когда покупатель не проверил, действует ли доверенность, достаточно ли полномочий представителя, соответствует ли сделка воле собственника и можно ли безопасно провести расчёты и зарегистрировать переход права.

Поэтому такую сделку нужно проверять одновременно по двум направлениям:
квартира и собственник + представитель и его полномочия.

Если квартира уже найдена и её продают по доверенности, в Ипомакс можно проверить документы и условия сделки до передачи денег.

Обсудить покупку квартиры с Ипомакс