Как безопасно передать деньги при покупке квартиры: способы расчётов

При покупке квартиры важно не только проверить документы и подписать договор, но и правильно организовать передачу денег. Покупатель рискует потерять крупную сумму, если оплатит недвижимость до регистрации перехода права собственности. Продавец рискует остаться без оплаты, если согласится получить деньги после регистрации без дополнительных гарантий.

Для снижения этих рисков используют аккредитив, банковскую ячейку, сервисы безопасных расчётов, нотариальное депонирование и эскроу-счёт.

Для большинства обычных сделок на вторичном рынке стоит рассмотреть аккредитив или банковский сервис безопасных расчётов. Покупатель заранее размещает деньги, а продавец получает их после выполнения согласованных условий, обычно связанных с государственной регистрацией перехода права собственности.

Разберём, как работают эти способы, какой вариант выбрать и что проверить до передачи денег за квартиру.

Когда передавать деньги при покупке квартиры

Один из главных вопросов покупателя: передавать деньги до регистрации права собственности или после неё?

Подписание договора купли-продажи ещё не делает покупателя собственником квартиры. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Поэтому передача всей суммы напрямую продавцу до регистрации создаёт дополнительный риск.

Но и продавцу небезопасно соглашаться на оплату после регистрации, если покупатель не обеспечил своё обязательство.

Для большинства сделок разумно организовать расчёты следующим образом:

1. Покупатель и продавец согласовывают стоимость квартиры и способ расчётов
2. Стороны определяют, при каких условиях продавец сможет получить деньги
3. Покупатель размещает деньги с использованием аккредитива, специального банковского счёта или банковской ячейки
4. Стороны подписывают договор купли-продажи и направляют документы на государственную регистрацию
5. Росреестр регистрирует переход права собственности к покупателю
6. Продавец получает деньги после выполнения условий выбранного расчётного инструмента

Последовательность подписания документов и размещения средств может различаться в зависимости от банка, условий договора и особенностей сделки.

Главный принцип безопасных расчётов: покупатель не должен без необходимости рисковать всей суммой до регистрации, а продавец должен иметь надёжный механизм получения оплаты после её завершения.

При этом выбранный способ расчётов не заменяет проверку квартиры перед покупкой
и не гарантирует, что сделку впоследствии невозможно оспорить.

Какие способы расчётов используют при покупке квартиры

Существует несколько основных способов передачи денег за недвижимость.

Аккредитив. 

Банк перечисляет продавцу деньги после выполнения заранее установленных документальных условий.

Банковская ячейка.

Покупатель размещает наличные в сейфе, а продавец получает доступ к ним после предъявления согласованных документов.

Сервис безопасных расчётов.

Банк или оператор сервиса организует перечисление средств после наступления предусмотренных условий, обычно связанных с регистрацией перехода права собственности.

Нотариальное депонирование.

Деньги размещаются на публичном депозитном счёте нотариуса для последующего перечисления продавцу при выполнении согласованных условий.

Эскроу-счёт.

Средства размещаются на специальном банковском счёте и перечисляются продавцу при наступлении оснований, установленных договором.

Прямой перевод или передача наличных.

Покупатель оплачивает квартиру непосредственно продавцу. В таком случае особенно важно согласовать момент оплаты и надлежащее документальное подтверждение.

Рассмотрим преимущества и риски каждого способа.

Аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив относится к способам безналичных расчётов, при которых банк обязуется перечислить продавцу определённую сумму после выполнения установленных документальных условий.

При покупке квартиры обычно используют покрытый аккредитив. Покупатель заранее предоставляет необходимые средства для исполнения платежа.

Как проходит расчёт через аккредитив

Покупатель открывает аккредитив в банке на согласованную сумму.

В условиях указывают получателя денег, срок действия и перечень документов, необходимых для перечисления средств.

Например, условием может быть представление выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию перехода права собственности к покупателю.

После выполнения предусмотренных условий банк перечисляет деньги продавцу.

Таким образом, продавцу не нужно полагаться исключительно на обещание покупателя оплатить квартиру после регистрации.

Преимущества аккредитива

• Расчёты проводятся без наличных
• Покупатель заранее предоставляет средства для оплаты
• Продавец получает деньги при выполнении согласованных условий
• Проведение платежа подтверждается банковскими документами
• Стороны могут заранее определить порядок действий при задержке регистрации

Какие риски остаются

Аккредитив не гарантирует юридическую чистоту недвижимости.

Банк проверяет представленные документы на соответствие условиям аккредитива, но не всю историю квартиры и обстоятельства её продажи.

Поэтому особое внимание необходимо уделить условиям перечисления денег.

Если они сформулированы неправильно, продавец может столкнуться с задержкой оплаты, а покупатель - с перечислением денег при обстоятельствах, которые он не предполагал.

Также важно установить достаточный срок действия аккредитива и предусмотреть возможность его продления при приостановлении регистрации.

Можно ли отменить аккредитив после открытия

По общему правилу аккредитив является безотзывным, если в его условиях не предусмотрено иное.

Безотзывный аккредитив нельзя изменить или отменить без согласия получателя средств.

Отзывный аккредитив может быть изменён или отменён банком по поручению плательщика без предварительного уведомления получателя.

Поэтому перед открытием аккредитива необходимо проверить его вид, срок действия, условия перечисления денег продавцу и порядок возврата средств, если сделка не состоится.

Правила установлены статьями 868-869 ГК РФ.

Банковская ячейка при покупке квартиры

Банковскую ячейку используют преимущественно для расчётов наличными.

Покупатель размещает деньги в сейфовой ячейке банка, а продавец получает доступ после выполнения условий, предусмотренных договором.

Как происходит передача денег через ячейку

Покупатель и продавец согласовывают с банком срок аренды ячейки и условия доступа.

Покупатель помещает наличные в ячейку. После государственной регистрации перехода права собственности продавец предъявляет необходимые документы и получает доступ к деньгам.

Если регистрация не состоялась, порядок доступа покупателя к ячейке определяется договором.

Чем банковская ячейка отличается от аккредитива

При аккредитиве банк организует безналичный платёж и проверяет документы, необходимые для его исполнения.

При обычной аренде ячейки банк обеспечивает доступ к сейфу, но, как правило, не подтверждает сумму находящихся внутри денег.

Сам факт аренды ячейки не доказывает, что покупатель разместил в ней всю стоимость квартиры.

Поэтому при использовании наличных желательно организовать пересчёт и проверку подлинности банкнот.

Некоторые банки оказывают такие услуги отдельно за плату.

Какие риски нужно учитывать

Перед подписанием договора с банком необходимо выяснить:

• кто имеет право доступа к ячейке
• какие документы должен представить продавец
• когда покупатель сможет забрать деньги, если регистрация не состоится
• что произойдёт при истечении срока аренды
• как стороны подтвердят фактическое получение продавцом согласованной суммы

В зависимости от вида договора ответственность банка за содержимое ячейки может различаться.

Порядок хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе регулируется статьёй 922 ГК РФ.

Сервис безопасных расчётов при покупке квартиры

Некоторые банки предлагают специальные сервисы расчётов по сделкам с недвижимостью.

Как правило, покупатель перечисляет средства на предусмотренный сервисом счёт. После регистрации перехода права собственности и выполнения установленных условий деньги поступают продавцу.

В отдельных сервисах банк самостоятельно получает необходимые сведения о регистрации, поэтому продавцу не требуется лично представлять подтверждающие документы.

Чем сервис безопасных расчётов отличается от аккредитива

Для участников сделки процедура может быть проще. Банк или оператор организует получение сведений и перечисление средств в соответствии с правилами сервиса.

Но юридический механизм зависит от конкретного банковского продукта.

Например, сервис может использовать номинальный счёт или другую предусмотренную договором конструкцию.

Поэтому необходимо заранее выяснить:

• на каком счёте находятся деньги
• кто вправе распоряжаться средствами
• какое событие служит основанием для перечисления денег продавцу
• сколько времени занимает перечисление
• как возвращаются деньги при отказе в регистрации

Название «безопасные расчёты» само по себе не гарантирует отсутствия рисков. Решающее значение имеют условия договора с банком.

Депозит нотариуса при покупке квартиры

Нотариус также может участвовать в организации передачи денег между покупателем и продавцом.

Но необходимо различать два механизма.

Депозит нотариуса по статье 327 ГК РФ используется для исполнения денежного обязательства в предусмотренных законом обстоятельствах. Например, когда кредитор уклоняется от принятия исполнения.

Нотариальное депонирование по статье 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате позволяет сторонам согласовать передачу денег нотариусу для последующего перечисления продавцу при наступлении определённых условий.

Для согласованных расчётов по договору купли-продажи квартиры обычно рассматривают именно нотариальное депонирование.

Как проходят расчёты через нотариуса

Стороны согласовывают порядок размещения и передачи денежных средств.

Покупатель перечисляет деньги на публичный депозитный счёт нотариуса.

После выполнения предусмотренных условий нотариус перечисляет средства продавцу.

Этот способ может быть удобен, если договор купли-продажи удостоверяется нотариально и стороны хотят организовать расчёты в рамках той же сделки.

Однако нотариальное удостоверение договора не означает, что деньги автоматически размещаются у нотариуса.

Условия депонирования, необходимые документы и стоимость нотариальных действий согласовываются отдельно.

Правовое основание: статья 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Эскроу-счёт при покупке квартиры

Эскроу представляет собой специальный банковский счёт для условного депонирования денежных средств.

Многие покупатели знакомы с таким инструментом по приобретению квартир в строящихся домах.

Однако счета эскроу могут применяться и для расчётов по договорам купли-продажи готовой недвижимости, если банк предлагает соответствующий продукт.

Как работает эскроу

Покупатель размещает деньги на специальном счёте.

Банк перечисляет их продавцу после выполнения условий, установленных договором счёта эскроу.

Если предусмотренные основания для перечисления средств не наступили, дальнейший порядок возврата денег определяется законом и договором.

Правила использования банковских счетов эскроу установлены статьями 860.7-860.10 ГК РФ.

Застрахованы ли деньги на эскроу-счёте

Для средств физических лиц на счетах эскроу, открытых для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимости, предусмотрено специальное страхование.

Максимальный размер страхового возмещения составляет 10 млн рублей.

При этом страхование действует не весь срок нахождения денег на счёте, а в установленный законом период, связанный с государственной регистрацией прав.

Страхование защищает от предусмотренных законом банковских рисков, но не гарантирует юридическую безопасность самой сделки.

Порядок страхования, сроки и ограничения установлены статьёй 13.1 Федерального закона № 177-ФЗ.

Можно ли передать деньги наличными или перевести продавцу на счёт

Прямые расчёты между покупателем и продавцом возможны, но требуют особенно внимательного согласования момента оплаты.

Передача наличных

Если покупатель передаёт всю сумму до регистрации перехода права собственности, он рискует остаться без квартиры и столкнуться с необходимостью возвращать деньги.

При передаче наличных важно проверить подлинность купюр и оформить подтверждение получения денег продавцом.

Банковский перевод

Безналичный перевод позволяет документально подтвердить платёж.

Но перечисление всей суммы до регистрации также создаёт риск для покупателя.

Если стороны договариваются об оплате после регистрации, финансовые риски возникают уже у продавца.

При продаже квартиры с отсрочкой оплаты необходимо учитывать возможность возникновения залога в пользу продавца.

По общему правилу пункта 5 статьи 488 ГК РФ проданное в кредит имущество до оплаты находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное.

При покупке жилой недвижимости с использованием кредитных или определённых целевых заёмных средств отдельно применяются положения статьи 77 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому условия отсрочки оплаты и возникновения обременения необходимо согласовать до подачи документов на регистрацию.

Правовые основания: статья 488 ГК РФ и статья 77 Федерального закона № 102-ФЗ.

Нужна ли расписка при передаче денег за квартиру

Расписка подтверждает факт получения продавцом определённой денежной суммы.

Особенно важна она при расчётах наличными.

В расписке желательно указать:

• ФИО покупателя и продавца
• адрес квартиры
• сумму цифрами и прописью
• основание передачи денег
• дату получения средств
• подпись продавца

Если расчёты проходят через банк, подтверждением оплаты могут служить банковские документы, свидетельствующие о фактическом исполнении платежа.

Расписка может потребоваться не только для подтверждения исполнения обязательств между сторонами, но и при оформлении имущественного налогового вычета.

ФНС России относит расписку продавца и банковские документы к возможным подтверждениям расходов покупателя. Подробнее об этом говорится в разъяснении ФНС о документах для имущественного вычета.

Не следует подписывать расписку о получении полной стоимости квартиры, если деньги фактически ещё не поступили.

Это правило относится и к формулировке в договоре купли-продажи о полном завершении расчётов.

Какой способ расчётов выбрать при покупке квартиры

Выбор зависит от особенностей конкретной сделки.

Если квартира покупается за собственные средства

В первую очередь стоит рассмотреть аккредитив или банковский сервис безопасных расчётов.

Они позволяют организовать безналичную оплату и связать перечисление денег с выполнением установленных условий.

Если квартира покупается в ипотеку

Порядок расчётов необходимо согласовать с кредитующим банком.

Важно отдельно определить источники оплаты: собственные средства покупателя и ипотечный кредит.

Условия расчётов должны соответствовать требованиям банка и договору купли-продажи.

Если продавец хочет получить наличные

Можно рассмотреть банковскую ячейку.

Но необходимо заранее согласовать проверку купюр, условия доступа и оформление документов о получении оплаты.

Если сделка удостоверяется нотариусом

Можно рассмотреть нотариальное депонирование.

При этом следует заранее уточнить стоимость нотариального действия, порядок размещения денег и условия их перечисления продавцу.

Если продаётся одна квартира и одновременно покупается другая

При альтернативной сделке особое значение имеет последовательность расчётов.

Например, деньги от продажи первой квартиры должны использоваться для приобретения следующей.

В таком случае необходимо согласовать сроки регистрации обеих сделок, получателей средств и порядок действий, если один из этапов не состоится.

Шесть опасных ошибок при передаче денег за квартиру

1. Передача всей суммы до регистрации

Если переход права собственности не состоится, покупателю может потребоваться возвращать деньги через переговоры или суд.

Использование банковского инструмента с правильно составленными условиями помогает снизить этот риск.

2. Неправильные условия раскрытия аккредитива

Недостаточно просто открыть аккредитив.

Нужно убедиться, что банк перечислит деньги именно при выполнении тех условий, которые стороны считают необходимыми для завершения расчётов.

3. Слишком короткий срок расчётов

Если Росреестр приостановит регистрацию, срок действия аккредитива или аренды ячейки может закончиться раньше устранения замечаний.

Поэтому порядок продления необходимо предусмотреть заранее.

4. Занижение цены квартиры в договоре

Иногда стороны договариваются указать в договоре меньшую стоимость, а остаток передать отдельно.

Это создаёт дополнительные риски при спорах о расчётах и возврате денежных средств.

Полная стоимость квартиры и порядок её оплаты должны быть корректно отражены в документах.

5. Передача денег представителю без проверки полномочий

Если продавец действует через представителя, необходимо убедиться, что доверенность позволяет ему не только подписать договор, но и получать оплату, если деньги предполагается передать именно представителю.

Полномочие заключить договор не следует автоматически считать полномочием получить деньги на собственный счёт.

Подробнее об этом рассказываем в статье «Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя».

6. Отсутствие порядка возврата средств

Иногда стороны договариваются о способе оплаты, но не предусматривают действия при отказе в регистрации или расторжении договора.

Порядок возврата денег необходимо определить заранее.

Иначе даже использование банковского инструмента может привести к задержкам и дополнительным расходам.

Что проверить перед передачей денег за квартиру

Безопасная схема оплаты не заменяет юридическую проверку недвижимости.

До подписания договора и окончательных расчётов необходимо убедиться, что:

1. Продавец имеет право распоряжаться квартирой
2. Проверены основания возникновения права собственности
3. Изучена история переходов права
4. Выявлены зарегистрированные ограничения и обременения
5. Получены необходимые согласия и разрешения
6. Проверены полномочия представителя, если продажа проводится по доверенности
7. Полная стоимость квартиры указана в договоре
8. Порядок оплаты соответствует документам банка
9. Согласованы сроки освобождения квартиры и её фактической передачи
10. Предусмотрены действия сторон при задержке регистрации или возникновении спора

Особенно важно изучить историю недвижимости, если квартира недавно получена по наследству, приватизирована или несколько раз перепродавалась. Какие документы помогают выявить такие риски, разбираем в статье «Как проверить историю квартиры перед покупкой».

Отдельное внимание нужно уделить самому продавцу. Его долги, банкротство, судебные споры и обстоятельства приобретения недвижимости могут иметь значение для безопасности сделки.

Подробный алгоритм представлен в статье «Как проверить продавца квартиры перед покупкой».

Частые вопросы

Что безопаснее при покупке квартиры: аккредитив или банковская ячейка?

Для безналичных расчётов аккредитив часто удобнее. Он позволяет избежать передачи наличных и заранее определить документальные условия платежа.

Банковская ячейка может подойти для наличных расчётов, но требует дополнительного внимания к проверке суммы и условиям доступа.

Можно ли отменить аккредитив после открытия?

Безотзывный аккредитив нельзя изменить или отменить без согласия получателя средств.

Отзывный аккредитив допускает изменение или отмену по поручению плательщика в предусмотренном законом порядке.

Условия возврата денег необходимо проверять до открытия аккредитива.

Когда покупатель должен передать деньги продавцу?

Порядок определяется договором купли-продажи.

Во многих случаях разумно заранее разместить деньги через выбранный банковский инструмент, а получение продавцом связать с государственной регистрацией перехода права собственности.

Когда продавец получает деньги после продажи квартиры?

При аккредитиве или банковском сервисе безопасных расчётов срок зависит от выполнения условий платежа и правил банка.

При использовании банковской ячейки продавец получает доступ к наличным после представления предусмотренных договором документов.

Кто оплачивает аккредитив или банковскую ячейку?

Этот вопрос стороны согласовывают самостоятельно с учётом банковских тарифов.

Расходы может оплатить покупатель, продавец или обе стороны в согласованных долях.

Что делать, если Росреестр отказал в регистрации сделки?

Необходимо выяснить основание отказа и проверить условия выбранного расчётного инструмента.

Если предусмотренные основания для перечисления денег продавцу не наступили, дальнейший порядок возврата определяется договором с банком или нотариусом и применимыми нормами законодательства.

Защищает ли аккредитив от мошенничества с квартирой?

Аккредитив помогает снизить риски, связанные с порядком передачи денег, но не гарантирует юридическую действительность сделки.

Поэтому проверка квартиры, продавца и условий договора остаётся необходимой.

Как безопасно провести расчёты при покупке квартиры

Надёжность расчётов зависит не только от выбранного способа передачи денег, но и от условий договора, документов продавца и особенностей самой недвижимости.

Аккредитив, банковская ячейка и другие инструменты помогают снизить финансовые риски, однако не заменяют юридическую проверку квартиры.

Специалисты бюро недвижимости «Ипомакс» помогут проверить квартиру и документы продавца до передачи денег, выявить обстоятельства, требующие дополнительного внимания, и оценить риски предстоящей покупки.

Обсудить покупку квартиры с Ипомакс